жк днепропетровская 37 студия 3.3

Актуальное

Мало не покажется

В 148 поселках идет активная продажа домов различного класса.

По данным аналитиков GVA Sawyer, сегодня в Ленинградской области из общего числа коттеджных поселков:

23% относятся к элитклассу,

29% — к экономклассу,

48% — к бизнес-классу.

Наиболее динамично при этом развивается строительство коттеджей экономкласса.

По словам вице-губернатора области Николая ПАСЯДЫ, из 844 тысяч кв. м жилья, сданных в регионе в прошлом году, 69%, то есть более 582 тысяч кв. м, составило именно малоэтажное жилье.

В перспективе количество поселков будет только увеличиваться, так как правительство Ленинградской области делает основную ставку именно на малоэтажное строительство.

Управление как бизнес

При таком количестве и разнообразии предложения решающее значения для конкурирующих между собой участников рынка приобретают дополнительные услуги клиентам. В первую очередь – эффективные схемы управления загородной недвижимостью.

Насколько управление коттеджными поселками рентабельно как бизнес, рассуждает руководитель направления жилищных проектов GVA Sawyer Константин ИВАЩЕНКО:

– С точки зрения рентабельности, управление поселком нельзя отнести к высокодоходной деятельности. Но есть более существенный фактор – наглядная демонстрация способности компании не только реализовать проект, но и обеспечить клиентам комфортные условия проживания. Это дает покупателю уверенность в том, что компания стабильна. Способствует росту ее авторитета, репутации – нематериальных активов и, соответственно, дальнейшему развитию бизнеса. При этом эффект всё более очевиден на каждом следующем проекте, который реализует компания. Потенциальным покупателям демонстрируется уже готовый поселок с организованной, качественной и эффективно действующей системой управления.

В то же время управление коттеджным поселком, если оно не является одним из профильных видов деятельности компании-застройщика, может нести в себе потенциальный риск. В частности, этому направлению компания может не уделять достаточного внимания.

Управление жилым фондом – сравнительно молодой вид бизнеса.

Однако схемы управления загородной недвижимостью уже достаточно разработаны. Вот что говорит по этому поводу генеральный директор компании «Praktis. Управление и Эксплуатация» Анна ДЕРКАЧ:

– Самая распространенная сегодня форма – товарищества собственников жилья (ТСЖ). Жители поселка выбирают председателя и правление, которые от имени собственников заключают договор на обслуживание со специализированными эксплуатационными компаниями или отдельными специалистами (сантехниками, строителями, уборщиками и так далее).

Альтернативу ТСЖ может составить управляющая компания (УК), с которой заключают договор застройщики или девелоперы. Привлечение профессиональных УК практикуют практически все поселки элит- и бизнес-класса.

Объекты управления

УК занимаются техническим обслуживанием инженерных систем, расположенных на общей территории поселка, ремонтными работами, обеспечивают дома электроэнергией, газом, водой, канализацией, благоустраивают территории, вывозят мусор, охраняют не только въезд, но и весь поселок по периметру, решают организационные вопросы.

Объем и сложность передаваемого в управление имущества могут серьезно различаться. Сравнительно простой набор: инженерные коммуникации, магазин, детская площадка. Может быть, небольшой стадион, как это предусмотрено в поселке «Новый мир» Группы ЛСР. Но есть и более весомый объем работ по управлению. Например, на территории поселка «Лукоморье» в районе Колтушей застройщик «Балтвест» предусмотрел строительство школы, детского сада, небольшого магазина, кафе, спортивных площадок.

Соответственно, и оплата услуг управляющей компании может варьироваться в широком диапазоне.

В целом размер ежемесячного платежа можно приблизительно определить как 0,1% от стоимости коттеджа. Но при этом следует учитывать, что он существенно больше ежемесячной платы за квартиру в городе.

По данным компании GVA Sawyer,

13–15 тыс. руб. с каждого собственника составляет средний размер ежемесячных платежей за управление загородной недвижимостью в сегменте «элит»;

7-9 тыс. руб. – платежи за управление коттеджами в сегменте «бизнес-класс»;

5-7 тыс. руб. приходится платить владельцу дома в сегменте «экономкласс».

Стоимость также зависит от того, являются ли инженерные сети в поселке локальными или они составляют часть каких-то общих систем, уже существовавших ранее. В первом случае стоимость управления для жителей существенно возрастает.

Золушки загородного рынка

Выше речь шла только о поселках, построенных на территориях, специально предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). То есть уже выведенных из разряда земель сельхозназначения, юридически оформленных и учтенных в градостроительной документации местных администраций.

Но на рынке загородного домостроения наряду с «родными дочками» есть и «падчерицы». Это участки, находящиеся на землях сельхозназначения, на которых тоже ведется малоэтажное строительство. Для того чтобы оно было возможно в принципе и дома на них признавались пригодными для проживания, существует альтернативная юридическая схема – так называемые дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Пока эти «золушки» не вызывают энтузиазма у представителей административных органов региона.

Вот что, например, думает о ДНП вице-губернатор Ленинградской области Николай Пасяда:

– У правительства области отношение к дачному некоммерческому партнерству скорее негативное. В большинстве случаев ДНП – это уловка предпринимателей для того, чтобы использовать земли сельхозназначения под строительство. При этом бизнесмены не обеспечивают эти участки ни социальной, ни коммунальной инфраструктурой. Это происходит потому, что есть существенные пробелы в законодательстве о переводе земель. Эти пробелы мы должны устранять совместно с федеральными органами власти.

По законодательству для ДНП неприменимы ни организация товарищества собственников жилья, ни привлечение управляющей компании. И хотя и при ИЖС, и при ДНП объектами управления являются те же самые коттеджи, собственникам коттеджей в ДНП приходится двигаться обходными путями. Например, создавать некоммерческую организацию, на баланс которой передаются внешние инженерные сети. В такой организации собственники коттеджей имеют равные доли. Эта посредническая структура и заключает договоры на обслуживание поселка ДНП. Однако на этом пути могут возникать дополнительные сложности. Например, при судебных разбирательствах с поставщиками коммунальных услуг.

Управление объектами загородной недвижимости – молодой, но стремительно развивающийся бизнес. По мнению аналитиков, момент истины наступит через 6–8 лет, когда нынешние владельцы коттеджей станут активнее формировать требования к управляющей компании.

Дмитрий Григорьев

Другие материалы по теме

X