жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Время выверенных действий

О проблемах, с которыми могут столкнуться прямые и косвенные участники малоэтажного строительства, и ошибках, которые они могут совершить, говорит юрист Антон ЩУКИН, начальник группы правового сопровождения градостроительной документации ОАО «НИИПГрадостроительства».

Несовершенная нормативная база

– Согласно Градостроительному кодексу в муниципальных образованиях должны быть местные нормативы градостроительного проектирования, у субъекта Федерации – региональные. Именно на их основе разрабатываются схемы территориального планирования, потом – правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Известно, что недавно в Градостроительный кодекс введена статья, запрещающая с 1 января 2010 года совершать сделки с земельными участками, по которым не существует схем территориального планирования. Следовательно, с этого дня органы местной власти не смогут по таким землям принимать решения и оформлять землеотводную документацию. Поэтому у нас сложилась «замечательная» практика: люди бросаются на разработку генплана, потом – на ПЗЗ. А уж затем начинают подгонять местные нормативы градостроительного проектирования под существующую ситуацию.

Усугубляет проблему тот факт, что на федеральном уровне нет четкого разграничения полномочий по разработке нормативов между региональным и местным уровнями власти. В результате получается, что сама система планирования не имеет достаточной иерархии компетенций.

Отсутствие градостроительной документации

– С 1 января 2009 года в каждом деле государственного кадастра недвижимости должна появиться запись об отнесении земельного участка к определенной градостроительной зоне. На практике это означает, что именно к концу нынешнего года нужно официально установить границы населенных пунктов и градостроительные зоны. Причем соответствующие данные должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости, а не только утверждены решением представительных органов власти.

Любая сделка с земельным участком, даже купля-продажа, будет действительна, если в государственном кадастре недвижимости есть запись о том, к какой градостроительной зоне относится данный участок. Но сейчас нет оснований для внесения таких записей. В большинстве случаев в кадастре не обозначены даже границы населенных пунктов.

Отсутствие градостроительной документации – веское основание для прекращения строительства. Но если она составлена, то это еще не повод для успокоения. Градостроительные и землеустроительные (кадастровые) документы разрабатываются на разных картографических основах. Необходима огромная скрупулезная работа на приведение всего этого в соответствие. Но ни в одном бюджете (федеральном, региональных, местных) не предусмотрено средств на это весьма затратное дело.

Таким образом, отсутствие документов по территориальному планированию и разночтение их с государственным кадастром недвижимости могут тормозить любое строительство, в том числе и малоэтажное.

ИСКАЖЕНИЕ НАЛОГОВОГО МЕХАНИЗМА

– В Ленинградской области по разным муниципальным образованиям на законном основании от 50 до 80% земель выведено из-под налога на землю. Они принадлежат либо лесному фонду, либо Министерству обороны, либо федеральному железнодорожному транспорту и т. п.

Отнесение земель к той или иной категории позволяет манипулировать налогооблагаемой базой. Самый простой пример, который можно себе представить, – это строительство коттеджного поселка на ведомственной земле. Застройщик в процессе строительства не платит налог на землю. Приходит судебная власть и действует по двум вариантам: либо заставляет перевести участок в другую категорию, либо объявляет строительство объекта незаконным. В первом случае застройщик взвинчивает цены, для того чтобы покрыть возросшие налоги, во втором – должен возвратить деньги покупателям недвижимости, поставленной вне закона.

Одни участники рынка эту ситуацию ловко используют, другие становятся жертвами. Один мой клиент, не проверив документацию, приобрел участок земли, который, как потом выяснилось, оказался в охранной зоне газопровода. Фирму-продавца, естественно, теперь не найти. Отмечу, что люди попадают в подобные обстоятельства не только по наивности, но и потому, что нужную информацию очень трудно собрать.

НЕСОГЛАСОВАННЫЕ РЕШЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ВЛАСТЕЙ

– Разберем типичную ситуацию. В одном сельском поселении орган местного самоуправления выдал разрешение на строительство элитного коттеджного поселка, в соседнем – муниципальная власть санкционировала обустройство свалки.

Застройщик коттеджного поселка может обратиться в суд с требованием компенсировать упущенную выгоду. Подобные прецеденты существуют, хотя пока успешны только при защите интересов крупных компаний. Так, одной из них был построен коттеджный поселок для своих работников. Через некоторое время общественность указала на то, что земли поселка расположены на давно существующем в документации резервном водозаборе. Государственные органы пытались в административном порядке обеспечить снос поселка. Тогда застройщик обратился в арбитражный суд и потребовал взыскать упущенную выгоду с органов государственного управления, выдавших разрешение на строительство поселка. Дело было выиграно в первой инстанции, после чего ответчик пошел на мировую.

С моей точки зрения, выигрывать подобные дела могут не только широко известные организации. Пока подобная судебная практика небольшая, но она очень быстро наработается, если в ближайшее время не улучшить ситуацию с градостроительным планированием. Более того, результатом судебных процессов могло бы стать улучшение качества работы органов местного самоуправления и органов государственной власти.

Несовершенная нормативная база для территориального планирования, отсутствие градостроительной документации, искажение налогового механизма, несогласованные решения муниципальных властей – таковы обстоятельства, в которых действуют участники малоэтажного строительства. Причем обстоятельства неблагоприятные, подчас вынуждающие предпринимателей ошибаться. Отметим три наиболее типичных и частых ошибки.

Первая ошибка: возведение объектов на землях сельхозназначения. Застройщики питают надежду, что рано или поздно их переведут в земли для индивидуального жилищного строительства. Обычно при этом оформляется садоводство или дачное некоммерческое партнерство, и все чувствуют себя счастливыми. Но в реальности никто не застрахован от запрета на перевод земель в другую категорию, тогда рыночная стоимость построенной на них недвижимости будет меньше ожидаемой застройщиком и покупателями.

Вторая ошибка: проблемное соседство. Например, строительство коттеджного поселка рядом с возводимой автомагистралью, химическим или металлургическим комбинатом (такие сейчас проектируются в Ленинградской области) либо в лесном массиве, который подлежит вырубке. Всё это, естественно, резко снижает цену будущей недвижимости.

Третья ошибка: недозаселение. В последние годы было возведено немало инвестиционных коттеджных поселков (в первую очередь, на Карельском перешейке). Многие из них практически не заселены – коттеджи выкуплены, но проживают постоянно в них только две-три семьи. Это, как правило, результат маркетингового просчета, логическим завершением которого должны стать многомиллионные убытки и последующие за ними банкротства. Пока прецедентов не было, но всё еще впереди.

Из всего вышесказанного следует простой и очевидный вывод. Одна из основных причин неудач малоэтажного строительства (как случившихся, так и возможных в будущем) кроется в неумении и нежелании планировать. Причем как со стороны застройщиков, так и со стороны государства.

Другие материалы по теме

X