жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

С 1 января КУГИ меняет систему подсчета арендной платы за землю

Земля наполнит городской бюджет

С 1 января КУГИ меняет систему подсчета арендной платы за землю. Подход к пользованию земельными участками делается более рыночным. Условные единицы отменяются.

Эксперты считают, что таким образом повышается аренда земли и вырастает ее выкупная стоимость. С 1997 года в Петербурге действовала методика, учитывающая площадь земельного участка и другие факторы, но поскольку окончательная цена аренды последние несколько лет исчислялась в условных единицах, то стоимость аренды фактически была привязана к курсу евро. Ежегодно условная единица утверждалась постановлением правительства. Теперь основным фактором, влияющим на формирование арендной платы за участок, становится коэффициент места и привязка к инфраструктурным объектам, таким как станции метро и основные магистрали.

Это в первую очередь ударит по крупным девелоперам, управляющим торговыми центрами в проходимых местах, владельцам автостоянок у гипермаркетов и моллов, а также ТСЖ, которые управляют домами, в основном расположенными на арендованной земле. Новая методика расчета не понравится и владельцам промышленных объектов в центре города, так как они занимают, как правило, большие площади. Те же, чей бизнес находится на окраине города и вдалеке от инфраструктуры, смогут существенно сэкономить.

И очень важное дополнение: расчет аренды теперь будет происходить в рублях. Город разделился на 19 зон «градостроительной ценности территории» (см. таблицу).

Сюрприз

Для крупных арендаторов земельных участков, которых новая методика тоже затронет, новости из КУГИ оказались сюрпризом. Дилявер Меметов, генеральный директор холдинга «Адамант», новых платежных документов еще не получал, но предположил, что издержки, связанные с арендой участков, вырастут. Представители холдинга SetlSity и сети гипермаркетов «Лента» также затруднились сообщить что–либо на эту тему.

Алексей Лазутин, консультант по коммерческой недвижимости Amplion Asset Management, считает, что в результате внедрения новой методики повысится выкупная стоимость земли у города. У подавляющего большинства девелоперов участки находятся в аренде на 49 лет (земля под самим зданием, конечно, в собственности по обрезу фундамента, а парковки и подъезды в аренде).

Девелоперы могли их выкупать по преимущественному праву у города. Но эта процедура слишком утомительна. Поскольку стоимость аренды была в общем сопоставима с налогом на имущество, предпочитали получать долгосрочную аренду. Сейчас в связи с тем, что аренда очевидным образом вырастет (учитывая расположение крупных девелоперских объектов), владельцы ТК захотят выкупить землю у города. Из–за этого выкупная цена вырастет пропорционально росту арендных ставок.

Изменится и стоимость жилой недвижимости: до приемки дома госкомиссией земля считается находящейся в аренде до истечения срока инвестусловий.

Земля–кормилица

Опрошенные «ДП» предприниматели рассчитать арендную плату по новой формуле, которая содержится в постановлении правительства №1379, затрудняются. В КУГИ согласны, что она очень «громоздкая и тяжелая», но теперь, безусловно, соблюдается рыночный подход к расчетам, что позволит сделать арендную плату более справедливой. Таким образом, как это принято в европейских столицах, значительный доход в казну города будет теперь давать земля.

Примечательно, что председатель КУГИ Игорь Метельский в декабре на Форуме малого бизнеса заверил бизнес–сообщество, что в 2010 году планового увеличения аренды не произойдет. Это антикризисная мера правительства Петербурга. Теперь оказывается, что эффект от уменьшения платежей за аренду помещений съест подорожавшая аренда земли.

Неофициально представители КУГИ признают, что принятие новой методики расчетов платежей, которое откладывалось в течение 2 лет, сейчас вызвано сокращением доходной части бюджета города.

По данным Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка, арендаторы участков во Фрунзенском районе, например, по новой методике переплатят за землю 100% в течение 3 лет, в Василеостровском – 300%.

В КУГИ утверждают, что доходы ведомства от сдачи имущества в аренду в 2009 году увеличись на 104% по сравнению с 2008 годом. Правда, это суммарные данные по земле и имуществу.

В результате поэтапного повышения, по мнению экспертов, плата за землю будет сопоставима со стоимостью аренды помещения.

За скобками формулы

Владимир Костин, генеральный директор ООО «Скайран»

Накануне нового года я зашел в районное отделение КУГИ уточнить, нет ли у меня задолженности по арендной плате. С удивлением обнаружил, что ставка по разным участкам выше на 15–20%. В КУГИ пояснили, что увеличение будет поквартальным, но в течение какого периода это продлится, не сказали.

Сама методика расчета формально доступна, но вычислить окончательную сумму самостоятельно невозможно, так как в ней слишком много переменных. Специалисты ГУИОНА руководствуются формальными критериями. Но определяющим фактором является их представление о том, какую сумму предприниматель может платить. Конечно, данные об обороте или ежеквартальной выручке в формулу не включаются, но на практике имеют решающее значение.

Рука дающая и отнимающая

Сергей Веснов, председатель Санкт–Петербургской Ассоциации малого и среднего бизнеса

В официальную формулу расчета платежа наряду с прежними параметрами включено целевое назначение участка и соответствие бизнеса целевому назначению на практике.

Именно это обстоятельство может стать поводом для выдавливания малого бизнеса с насиженных мест, в первую очередь из центральных районов.

Для многих новые ставки будут непосильными. Предприниматели активно протестовали против этой методики еще 3 года назад. Но их мнение по–прежнему не учитывают.

В общем, одной рукой малому бизнесу что–то дают, другой – отбирают. И это в период кризиса, когда предприниматели и так еле–еле сводят концы с концами, выручка у всех упала на 60%, но чиновникам все равно, какой ценой наполнить бюджет.

Ирина Силачева

Другие материалы по теме

X