жк Днепропетровская 37 студия 3,9

Нестройный монолог с властью

«Власть придушила строительный бизнес и теперь потихоньку приоткрывает нам воздух, наблюдая, сможем ли мы выжить» – в таком радикальном ключе участники строительного рынка описывают безрезультатные попытки выстроить диалог с публичным партнером. Отрасль все больше напоминает игру на выживание – кто приспособился, тот и работает.

Строители
Фото: pixabay.com

Проблемы принятия ключевых управленческих решений по развитию строительной отрасли, работы на госзаказе и экономику конкретных проектов обсуждали в рамках делового завтрака журнала «Строительство и городское хозяйство Санкт-Петербурга и Ленинградской области», состоявшегося в Гранд Отеле Эмеральд. Партнером мероприятия выступила компания Kiton.

Тон дискуссии задало обсуждение специфики Петербургского сити-менеджмента. Еще в октябре 2017 года вице-губернатор Игорь Албин заявил, что «умный город» будущего начинается с «умного управления». Но последние структурные и кадровые решения говорят о том, что «умное управление» для города пока недостижимо: кресло главы комитета по строительству редко занято больше года, громкие инициативы вроде пополнения бюджета за счет платных парковок буксуют и т. д.

По словам генерального директора ИСК «Петрополь» Марка Лернера, управление городом должно четко следовать единой концепции. Она у города есть (Стратегия 2030), но по факту она остается лишь декларативным документом и отнюдь не является неким ориентиром для управленческих решений и законодательных инициатив, которыми город регулирует свою экономику.

«Документ пылится где-то в столах, и мы видим, как кидает городские власти без какого-либо внятного курса: то мы поддерживаем IT, то у нас главным оказывается фармацевтика, то мы выносим промышленность из города, принимаются ключевые решения, потом меняется глава курирующего комитета – и все меняется на 180 градусов – теперь мы все оставляем как есть и не будем трогать налогоприносящую промышленность, где трудились наши отцы и деды», – иронизирует эксперт. Та же постоянная смена настроений и в инвестиционном блоке, и в туризме. Сейчас на волне футбола идет бум туристической увлеченности Смольного, к середине лета он схлынет.

По словам господина Лернера, путеводной звездой для городских властей должно быть все, что касается среды проживания населения и инфраструктуры для жизни, что делает ее удобнее и комфортнее, – сады, скверы, парки, пространства, дорожная сеть. Однако все, что ни делается в этом направлении, пока несистемно. Оно не благодаря, а вопреки.

«Сейчас чиновники живут некими сиюминутными задачами, стратегия развития города для них нечто абстрактное, что будет через пять лет, после нас, а у чиновника задача лишь год продержаться – закрыть минимумы рабочие. Как работает комитет по строительству, мы видим – это даже не ротация, а просто чистка, – отмечает топ-менеджер. – При этом мне кажется, что это не вина отдельных управленцев на госслужбе, а отсутствие четкой и системной ориентации города на перспективное развитие: мы не понимаем, куда движемся, и нет политической воли, чтобы определить цели и за ними следовать, нет задачи работать на перспективу 10–15 лет». Чиновники живут сами по себе, а бизнес – сам по себе, пытаясь не столько сделать что-то глобальное, сколько выжить, заработать денег. А добиться этого можно, только делая нечто востребованное.

Иконой управленческой немощи в последнее время стал имущественный блок Смольного. Некогда кузница лучших менеджеров масштаба страны, в последнее время КИО стал самым критикуемым отделом в городской администрации – его соединяли, снова делили, меняли глав и в конце концов от безысходности подчинили напрямую вице-губернатору Михаилу Мокрецеву. Тенденцию подтверждает и старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева: «Позиции КИО мы ясно видим по судебной практике, и описать их можно так: мы что-то делаем, но даже если наши отношения с бизнесом скреплены инвестсоглашениями, нам торопиться некуда». По ее словам, практически к каждому шагу комитет приходится понуждать – нормальная ситуация, когда комитет просит клиента самого заказать какие-то документы об отсутствии задолженности для подписания договора продления аренды. Или, если срок ответа для комитета составляет 30 дней, в КИО чаще всего отвечают, что будут делать заключение 90 дней. Просто «потому что».

Участники встречи«Участники рынка являются заложниками этой ситуации и зачастую теряют деньги, например, при выкупе участка, бывшего в аренде, – город затягивает процесс в попытках получить как можно больше арендных платежей», – добавляет юрист.

В последнее время правительство города пытается вводить персональную ответственность за «затягива- ние сроков» в рамках борьбы с административными барьерами, но этот «кнут» вводится от безысходности, уверены эксперты.

Конец золотой эры «долевки»

Не обошли стороной эксперты и главный строительный апокалипсис – вступление в силу с 1 июля 2018 года ряда положений № 218-ФЗ или поправок в закон о долевом строительстве, который регламентирует работу Фонда защиты дольщиков и существенно ужесточает правила работы на рынке. По словам Вероники Перфильевой, с 1 июля в привычном ключе хозяйственную деятельность у девелоперов вести не получится, поскольку существенным образом меняются требования к застройщикам. Новые законодательные требования, по ее словам, нельзя назвать «непроходимыми» – вопрос лишь в цене, растущей операционной и финансовой нагрузке.

В первую очередь застройщиков удивила схема «один застройщик – одно разрешение на строительство», но, в принципе, это решается переходом на проектные компании, и многими участниками рынка схема уже используется. «При этом интересный вопрос, который не учитывается в нынешней редакции № 218-ФЗ: если происходит смена правообладателя участка, то разрешение на строительство выдается новое или можно использовать старое? С юридической точки зрения нельзя, и если вы купили участок после 1 июля вместе с юрлицом – будьте добры соответствовать всем требованиям. Если вы меняете вектор деятельности и участок решили продать – вы также теряете возможность работы по старым правилам», – утверждает юрист. Если застройщик не может осилить весь участок и решил разбить его на части или на очереди – та же история.

С точки зрения операционной нагрузки юристам представляется неоправданным решение о введении единого счета для застройщика – получается, что все счета застройщика, генподрядчика должны проходить через единый банк, и становится непонятно, откуда банку взять столько сотрудников для обслуживания множества этих операций, смогут ли они вовремя отвечать на подобные запросы. Также негативно скажется ограничение операционной, хозяйственной деятельности и целевых расходов, которые есть всегда, – аренда под размещение офиса компании, реклама, маркетинг. На все это дается не более 10% от стоимости строительства. Кроме того, застройщики не смогут нести гарантийные обязательства по ранее введенным объектам.

По словам Марка Лернера, от новых требований в № 214-ФЗ в шоке и сами чиновники, и бизнес, и профессиональные общественные организации. Эти требования, мягко говоря, сильно усложняют работу застройщика, существенно удорожают процессы, кроме того, они во многом противоречат друг другу, а также иным нормам и требованиям, содержащимся в действующем законодательстве. Законопроекты были написаны очень тезисно и умозрительно, без понимания последствий, отсюда и невозможность их исполнения.

«Как спасаются застройщики? Накупают земли впрок, пытаясь продержаться как можно дольше, полгода-год на товарном запасе. Ну а мелкие застройщики достраивают старое и живут по принципу «война план покажет», – рассуждает топ-менеджер. А вот российский филиал шведского концерна «Бонава» вынужден объяснять иностранным акционерам все нюансы отечественного законодательства. «Для всех это шоковая встряска, наши коллеги с трудом понимают, как это так – принять закон за неделю, а потом еще год принимать к нему поправки», – рассказал заместитель генерального директора ООО «Бонава-Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.

По его словам, «Бонава», как иностранная компания, прекрасно понимает, что дольщиков нужно защищать. И во всех странах их защищают – везде есть соответствующее законодательство, есть те или иные формы страховок. В Европе тоже есть понятие долевого участия, но там дольщик не выплачивает все деньги до момента окончания строительства.

«В России же возникает ощущение, что сейчас за счет взносов застройщиков пытаются решить «горящие» проблемы дольщиков. В итоге все застройщики работают не над тем, как соответствовать закону, а над тем, как обойти его», – вздыхает господин Свинолобов.

Это наша реальность

Претензии к работе системы распределения средств на госзаказе и самому закупочному законодательству рынок подрядных работ копит уже много лет. Строители долго воевали с № 94-ФЗ, ему на смену пришел № 44-ФЗ, а поле битвы все так же усеяно недостроенными объектами и компаниями-банкротами.

По-прежнему есть сложности во взаимодействии с госструктурами, есть стойкое ощущение, что государство смотрит на весь подрядный рынок свысока, не как на партнера, а как на ловкачей, сетует директор по развитию «Эн-Системс» Михаил Сапрыкин. При этом речь идет уже не только о малом и среднем бизнесе, но и о крупных игроках, которые, между прочим, отчисляют немалые налоги в казну субъектов.

«Сложность в том, что сама система у нас негибкая, часто не получается настроить хороший диалог без ущерба экономике проекта. Например, заказчик по окончании работ может себе позволить «в воспитательных целях» просто не платить исполнителю своевременно или начинать усложнять процесс начатых работ и сдачи, тем самым подводя подрядчика к срыву сроков. И это считается нормой. А ты должен изловчиться, рассчитаться с поставщиками, заплатить налоги и заработную плату, – рассуждает господин Сапрыкин. – Или заказчик может на полпути внести уточнения или корректировки в техническое задание. Более того, при чтении документации по госконтрактам у нас с юристами встают волосы дыбом от того, что там порой предложено и написано. Как пример – последняя версия предлагаемого к подписанию государственного контракта АО «Корпорация развития Дальнего Востока» – там предусмотрена возможность одностороннего отказа от контракта на любом этапе со стороны публичного партнера (заказчика) без каких-либо компенсаций подрядчику. Заказчик не несет ответственности или обязательств перед подрядчиком за возможные ошибки или несоответствие комментариев заказчика в отношении работ и т. д.».

Участники встречиПо его словам, рынок ждет, что госзаказчик перестанет «выжигать и причесывать» квалифицированных подрядчиков, распределяя по каким-то спискам, а прежде наведет порядок внутри своих структур на этапах формирования техзаданий, сроков, бюджетов, исполнения.

«Сегодня бизнес на бюджетных заказах уже можно назвать «расстрельным». Понятно, что 80% всех денег распределяется через госконтракты, но тем не менее мы всеми силами пытаемся найти в первую очередь именно коммерческие заказы, потому что там есть возможность открытого диалога с заказчиком. Мы можем говорить об авансе, обсуждать условия контракта, ждать корректного поведения от заказчика и выполнения обязательств, – добавляет управленец. – Могу предположить, что в ближайшем будущем крупные и высокопрофессиональные подрядчики постепенно начнут отказываться от участия в «расстрельном» госзаказе и заказчик пересмотрит свое отношение к исполнителям».

Однако и коммерческий заказ грешит теми же самими изъянами – монополизацией, демпингом и т. д., отмечает генеральный директор компании «Планета Генплан» Валентин Ткачук.

«Я представитель малого и среднего бизнеса, мы занимаемся комплексным проектированием, за годы работы заслужили доверие и репутацию на рынке, но я до сих пор испытываю сложности с получением заказов: как государственных, так и частных, – признается господин Ткачук. – Например, в ряде государственных тендеров на благоустройство, в которых мы участвовали, все конкурсы выигрывают одни и те же компании, и через них не пробьешься. Ни ценой, ни компетенцией – никак».

То же и в коммерческом секторе. Компания аккредитована на тендерных площадках крупных холдинговых компаний – «Группы ЛСР», «Бонавы», ГК ПИК и т. д. При подаче коммерческого предложения вызывают на торги и сразу же предлагают «падать» в цене от минимальной цены контракта. «В итоге выигрывает компания с ценой в два раза ниже себестоимости работ, – говорит проектировщик. – О каком качестве проектирования можно говорить?».

С коллегами не согласна генеральный директор «КЕЛЕАНЗ Медикал» Елена Кириленко: «Мы 11 лет работаем с госзаказом, занимаемся комплексным оснащением медицинских объектов, делаем поставки оборудования, участвуем в аукционах на сервисное обслуживание и ремонт. Наш опыт совсем не плачевный».

По ее мнению, законодательство о госзакупках действительно несовершенно, но позитивные изменения есть, а вопросами неплатежей активно занимается в том числе прокуратура. Подрядчикам следует самим задуматься о профессиональном подходе к проектированию, грамотной работе со сметами, что позволит более эффективно осваивать выделенные средства. «В большинстве случаев тот бюджет, который выделяется на реализацию проекта, абсолютно достаточен, его нужно более эффективно использовать! – настаивает госпожа Кириленко. – Вот мы приходим консультировать подрядчиков, смотрим смету, а там задвоение или даже затроение одной и той же единицы оборудования, некорректно указаны стоимости, что, соответственно, ведет к некорректному бюджетированию, ряд позиций просто упущены».

Позиции дублируются не просто так, чаще всего в смету нужно заложить позицию два раза, потому что многое в документации просто не учтено, объясняет директор СРО НП «РОССО-Дормост» Кирилл Иванов. «Вот вам пример – построили тоннель и забыли коллектор водоканала. А это 300 млн рублей. На подобные ляпы и закладываются такие позиции. Это наша реальность, – говорит эксперт. – Вообще, что касается госконтрактов, то сегодня любой заказчик может получить именно того подрядчика, которого он хочет. И не получает, кого не хочет видеть на подряде. Мы анализировали на протяжении многих лет госконтракты, и какое бы ни было снижение, ни один контракт не закончился конкурсной ценой. Превышение от 15 до 30% по факту завершения контракта – это норма. Снижение может быть любым – важно смотреть не мнимую экономию на этапе входа в проект, а сколько все это стоило по факту».

Веха для негосэкспертизы

О реорганизации системы негосударственной экспертизы рассказал вице-президент НОЭКС, президент ГК «ННЭ» Александр Орт. По его словам, столько экспериментов, нововведений и перетрясок, сколько негосударственная экспертиза не претерпевала ни одна отрасль. Все пять лет институт сотрясала внутренняя борьба, нарекания критиков, однако у руководства страны хватило здравого смысла, чтобы не отказываться от системы полностью. В марте судьбоносное для рынка решение принял вице-премьер Дмитрий Козак.

По словам господина Орта, на рынке негосударственной экспертизы действительно есть фирмы-однодневки, которые пришли, чтобы урвать денег и раствориться, – с ними ведется справедливая борьба и по отдельным случаям весь рынок оценивать неправильно.

Рынок ждет, что госзаказчик перестанет «причесывать» подрядчиков, а наведет порядок внутри своих структур

Важной вехой для системы станет запуск Единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ). «Но, как всегда, сначала у нас выходит закон, а уже потом мы его начинаем анализировать и думаем, как же по нему работать. И в итоге оказалось, что все мы просто не готовы его исполнять. По данным Главгосэкспертизы, даже среди государственных экспертиз были готовы к работе с реестром к декабрю 2017 года 78 организаций. А среди негосударственных – всего 38», – приводит статистику господин Орт. Позже отдельным распоряжением введение реестра было отложено до 1 июля – не готова ни база, ни методики, ни сами организации.

Вместе с тем, по словам президента ГК «ННЭ», многие компании уже смогли перестроиться – выдавать заключения в электронном виде, завели личный кабинет, но этому предшествовала полуторагодичная подготовка – как операционная, так и финансовая – замена техники, усиленные электронные подписи и т. д.

Новые живые центры

Затронули эксперты и проблему формирования новой городской среды – освоения бывших промышленных территорий и образования новых экономических центров в периферийных районах города.

По словам заместителя генерального директора Архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаила Кондиайна, практика выноса действующих предприятий за КАД ведет лишь к изменению направления маятниковой трудовой миграции в часы пик и не снимает транспортной нагрузки на дорожную сеть и потерь времени в пробках. Имеет смысл выносить только вредные химические производства. «Нам нужно запускать процессы децентрализации внутри города, создавать новые точки притяжения людей, новую структуру транспортных потоков. В полицентрических моделях все связи становятся короче и уменьшаются пассажиропотоки. И не надо человеку из Гатчины ехать центр Петербурга на работу, а вечером возвращаться обратно. Он не тратит ни свои личные ресурсы, ни ресурсы города, государства», – убежден эксперт.

По его словам, особенно остро в разгрузке и альтернативе нуждается исторический центр, где сосредоточено до 40% всех рабочих мест, при том что количество проживающих в центре год от года сокращается. «Идет активная субурбанизация – вымывание обеспеченных слоев населения. А в центре остаются коммуналки, асоциальные слои населения, постепенно центральные жилые районы начинают деградировать: жилье заменяется офисами и апартами. В итоге по вечерам центр выглядит безжизненным. В Берлине та же ситуация – там в офисах на ночь специально оставляют гореть свет», – добавил господин Кондиайн и особо отметил необходимость создания мультифункциональных пространств, в которых сочетается жилье, рекреация и досуг, места приложения труда и т. д.

При этом полицентрическая модель остро нуждается в законодательной поддержке для преодоления границ собственности, административных барьеров. По словам Кондиайна, сначала государство должно обозначить точки роста, например, на пересечении важных магистралей, где сопрягаются разные виды транспорта, те же транспортно-пересадочные узлы – именно в этой точке роста должен возникнуть новый экономический центр района. «Нужен градостроительный документ, который бы сказал, что в этой зоне мы создаем этот пересадочный узел, рядом с ним перехватывающие парковки, что мы вокруг него создаем зону, не предусматривающую строительство жилья, где будут развиваться градообразующие функции: культура, развлечения, торговля – то, что обслуживает интересы людей. А дальше мы начинаем формировать жилые территории, зеленые пространства, рекреации, что даст сразу добавку к классу жилья. На каком-то разумном расстоянии возникает следующий центр и т. д. Тогда мы получим структуру, которая начинает сама инициировать баланс между центрами, и устойчивое развитие как следствие. Такая структура привлекает инвестиции. Яркий пример: оазис посреди пустыни в Дубае», – констатирует архитектор.

Колонка экспертов


Екатерина ОзероваЕкатерина Озерова, член НП «Экологическое Международное Аудиторское Сообщество»

[Накануне по конкурсу в Петербурге был выбран единый региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Для обеих зон, право- и левобережной, им стал ГУП «Завод МПБО-2». Сейчас в городе оборудуются контейнерные площадки для раздельного сбора мусора, их обслуживание как раз и ляжет на плечи регионального оператора. Но, отмечу, это не значит, что все эти площадки будет обслуживать непосредственно МПБО-2, – предприятие объявит конкурсы на сбор и транспортирование отходов, потом это повезут на завод, а затем в Ленинградскую область на объекты размещения. То есть плечи вывоза поменяются. Тарифы в городе поменяются несильно, там уже заложена плата за негативное воздействие на окружающую среду, а вот в Ленинградской области увеличение платы будет значительным – можно ожидать четырех-пятикратного роста платежей за утилизацию ТКО. В области по муниципалитетам исторически был разный тариф. У кого-то рубль был с квадратного метра, а у кого-то три рубля. Если тариф установят на уровне четырех с половиной рублей, то для последних введение тарифа будет не столь ощутимым, а вот первым придется туго. Отмечу также, что площадки для размещения должны быть спланированы уже сейчас. И тут единое регулирование позволит упростить систему – плату за негативное воздействие будет платить сам региональный оператор. Она будет сниматься со всех, но будет «зашита» в тариф. Раздельный сбор мусора могу только поприветствовать, но будет ли у нас столько спецтранспорта, который будет также раздельно вывозить мусор? В Европе если раздельно все собирается, то за вывоз не платится. Но если мусор смешали, то собственникам приходится платить – и платить очень много. Это разные подходы.]

Марк ЛернерМарк Лернер, генеральный директор ИСК «Петрополь»

[ Все эти меры по реформированию закона о долевом строительстве никак не решают проблемы обманутых дольщиков, и те 3–5% пострадавших граждан, которые есть сейчас, будут и через год, и через пять лет. Ведь что-то мне подсказывает, что в полной мере мы «долевку» отменить не сможем. Это будут бесконечные поправки к поправкам, но действовать будет все тот же механизм. А случаями с этими 3–5% обманутых граждан должны заниматься правоохранительные органы, не надо рушить весь цивилизованный рынок. ]


Опрос

В ходе делового завтрака редакция предложила участникам заполнить анкету с вопросами о ключевых событиях и трендах ушедшего 2017 года.

Так, на вопрос о «слове года» наши гости вспомнили «реновацию», BIM-технологии. Оптимисты написали «надежда», а рационалисты – «поживем – увидим».

В рубрику «Событие года» некоторые записали собственные достижения, завершение строительства стадиона «Санкт-Петербург» (хотя завершилось оно по факту еще в 2016-м) и, забегая вперед, чемпионат мира по футболу 2018 года. Вообще спорт владел умами многих собравшихся: так, скандальный функционер вице-премьер РФ Виталий Мутко был назван персоной года, в эту же категорию попал и опальный Григорий Родченков. Чести быть номинированными также удостоились Владимир Путин и Дональд Трамп. Больше кандидатов не было. Решение Международного олимпийского комитета пробралось и в рубрику «Разочарование года». Также коллег разочаровал «№ 218-ФЗ», «законодательный хаос», «работа комитета по строительству», «решение по высотному регламенту» и т. д. Наконец в качестве прогноза эксперты называли «рост вширь», непростые времена, выход сборной России по футболу в 1/8 финала на домашнем чемпионате и, конечно, выборы.

Михаил Немировский

Партнер делового завтрака:

Kiton

Другие материалы по теме

X