Актуальное

Прогноз: Для строительного бизнеса 2015 год станет годом коррекции рынка

Самые прибыльные строительные компании показали впечатляющие результаты по итогам 2014 года. В 2015-м неблагоприятная экономическая ситуация снизила их заработки и вынудила пересмотреть сроки запуска новых проектов в расчете на стабилизацию ситуации.

Строитель
На фоне снижения совокупной прибыли всех участников рейтинга самых прибыльных компаний Северо-Запада строительный бизнес показал впечатляющий рост: их общая чистая прибыль выросла на 88%, выручка — на 44%
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Аналитический центр нашего издательства подготовил второй обзор деятельности строительных компаний и производителей стройматериалов по итогам рейтинга «200 самых прибыльных компаний Северо-Запада за 2014 год». На фоне снижения совокупной прибыли всех участников рейтинга строительный бизнес показал впечатляющий рост: их общая чистая прибыль выросла на 88%, выручка – на 44%. При этом состав компаний, попавших в рейтинг, обновился почти на треть: из 26 предприятий 11 – новички.

Самым удачным минувший год оказался для застройщиков жилой недвижимости. Размер прибыли позволил им возглавить рейтинг. В тройку лидеров вошли те же компании, что и годом ранее.

Среди строительных компаний первое место досталось «Группе ЛСР», чистая прибыль которой по МСФО увеличилась в 2,8 раза до 9,2 млрд рублей. Стать отраслевым лидером по финансово-экономическим показателям, опередив предыдущего победителя рейтинга ГК «Эталон», «Группа ЛСР» смогла за счет быстрорастущего девелоперского бизнеса и реализации стратегии по фокусированию на наиболее высокодоходных проектах. Так, в декабре 2014 года холдингу «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» был продан цементный завод в г. Сланцы, что позволило «Группе ЛСР» снизить долговую нагрузку (в том числе и валютную) практически в 24 раза по отношению к 2013 году.

Второе место уверено заняла ГК «Эталон», согласно МСФО, ее чистая прибыль увеличилась на 25,6% до 8,4 млрд рублей, выручка показала рост в 29%. Однако такая динамика не позволила компании сохранить за собой первую строчку в списке самых прибыльных строительных компаний Северо-Запада, но при этом обеспечила ей «серебро». На третьей строчке вновь «Главстрой-СПб», чистая прибыль компании за 2014 год выросла по отношению к предыдущему году на 53,6% до 5,4 млрд рублей, выручка – на 127% до 24,9 млрд рублей.

Тройка лидеров обеспечила половину всей прибыли и выручки компаний строительной отрасли, представленных в исследовании.

Дома в массы

Жилищный сегмент был подогрет макроэкономическими шоками и традиционной сезонностью. «Из-за всплесков спроса, связанных в значительной степени с валютными колебаниями, на рынке произошел рост рублевых цен и были зафиксированы большие объемы сделок. Колебания валютного курса во второй половине 2014 года оказали положительное влияние на рублевую платежеспособность покупателей, державших средства в валюте. Еще для части покупателей жилья решение купить квартиру стало попыткой сохранить сбережения», – замечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь КОКОРЕВ.

Спроса на уровне 2014 года уже не будет, но высококачественные жилищные проекты будут востребованы всегда

Начало 2015 года для сегмента жилищного строительства оказалось менее успешным. Об этом свидетельствуют данные по количеству и объемам выдаваемых ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге за три квартала 2015 года. Но делать вывод о полноценном спаде преждевременно, текущая ситуация больше похожа на коррекцию рынка, а не на па дение.

Так, в Петербурге за 2014 год было выдано ипотечных кредитов на сумму 94,5 млрд ру блей, что в 1,4 раза превышает объемы предыдущего года. В то время как по итогам 2013 года этот показатель увеличился в 1,3 раза.

Текущий год пока демонстрирует обратную динамику. Так, за девять месяцев 2015 года количество выданных ипотечных кредитов по регионам Северо-Запада сократилось в 1,3 раза, а по объемам – в 1,4 раза, что сопоставимо с показателем конца 2012 года.

В последние месяцы на рынке жилья наблюдается постепенное оживление, сопровождаемое плавным снижением стоимости ипотеки за счет государственной поддержки и изменением ожиданий населения. По словам председателя совета директоров ГК «Эта лон» Вячеслава ЗАРЕНКОВА, в начале года люди не знали, чего ждать дальше, как будут вести себя застройщики, какими будут цены. Сейчас все адаптировались к новым условиям и вернулись к решению жилищных проблем.

«Для нас, как и для других компаний на рынке, 2015 год начался не очень просто, поскольку мы наблюдали высокие темпы продаж квартир в конце 2014 года. В январе желающих купить жилье было значительно меньше. Только с конца марта благодаря государственному субсидированию заработала ипотека, и спрос начал выравниваться. Нам удалось увеличить темпы продаж и добиться положительных итогов по результатам первого полугодия», – говорит первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Александр ВАХМИСТРОВ.

Динамика выдачи ипотечных кредитов
Источник: ЦБ РФ, АЦ «ССБР»
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Заморозков не ожидается

Что касается темпов ввода жилья, то, согласно оперативным данным Росстата, ситуация по итогам первого полугодия 2015 года не сильно отличается от аналогичного периода прошлого года и сопоставима с прошлым годом. В Санкт-Петербурге за первые шесть месяцев 2015 года ввод жилых площадей оказался на 2% ниже прошлогоднего уровня, что можно расценивать как статистическую погрешность. Регионы СЗФО (без учета данных по Санкт-Петербургу) показали рост в 1,4 раза по итогам первого полугодия 2015-го.

«На рынке жилой недвижимости, так же как и прежде, достаточно активно заявляются новые проекты. Это связано и с состоянием рынка, и со сложившейся схемой реализации проектов, при которой значительную часть средств с рынка удается привлечь еще на этапе строительства объекта», – замечает Игорь Кокорев.

Кроме того, есть фундаментальные причины для дальнейшего роста этого сегмента рынка. По словам Александра Вахмистрова, спроса на уровне 2014 года уже не будет, но высококачественные проекты будут востребованы всегда. Что бы ни происходило, уровень обеспеченности жильем в нашей стране сильно отстает от Европы, и еще есть большая доля потенциальных покупателей, нуждающихся в собственном жилье. А восстановлению потерь начала 2015 года может помочь сезонность, подогретая постепенным снижением стоимости ипотеки.

«На рынке строящейся недвижимости заметна активизация спроса и продаж, которая традиционно наблюдается в осенний период после сезона летних отпусков. Это связано с тем, что большинство потенциальных покупателей стремится приобрести недвижимость до Нового года», – поясняет директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей СТЕПАНОВ.

В 2015 году ожидаемый к вводу объем торговых площадей станет минимальным начиная с 2009 года

Проекты в жилищном сегменте предполагают довольно длительный срок реализации, поэтому краткосрочный спад вряд ли сможет заметно повлиять на объемы ввода жилья и показатели наиболее успешных компаний. Между тем они стали более взвешенно планировать запуск новых проектов. «Изменения, произошедшие на рынке, повлияли на пересмотр наших планов. Мы решили немного отодвинуть старт некоторых проектов, по которым у нас нет договорных отношений с нашими клиентами. В итоге мы изменили план по сдаче 700 000 кв. м на 500 000 кв. м. Но продолжаем строить согласно заявленным срокам все объекты, по которым имеем обязательства перед клиентами», – резюмирует Вячеслав Заренков. Добавив, что в настоящее время активность по-прежнему высокая, поэтому ожидаются достаточно оптимистичные результаты по итогам года.

Баланс рынка

Изменения макроэкономических показателей отразились и на динамике цен в сегменте жилой недвижимости. В период с 2012 года, когда экономика страны полностью восстановилась после кризиса 2008 года, по 2014 год цены на жилую недвижимость демонстрировали разнонаправленную динамику в зависимости от класса жилья.

По данным Росстата, стоимость квартир экономкласса за этот промежуток времени несильно менялась. Пик был пройден во втором квартале 2014 года – тогда она была выше двухлетнего уровня на 5%. После чего цены стали падать и к концу прошлого года фактически остановились на уровне 2012 года.

Жилье улучшенного качества, напротив, отреагировало на ослабление рубля падением. Его стоимость снизилась, и сейчас такие квартиры стоят на 10% дешевле, чем в 2012 году.

Стоимость элитных квартир после 5%-го падения в первом квартале 2013 года вновь начала повышаться. Однако отыграть это снижение удалось лишь к концу третьего квартала 2014 года, чтобы потом взлететь на 15% к середине 2015 года.

Динамика цен на квартиры
Источник: Росстат, АЦ «ССБР»
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Офисная стагнация

Для компаний, работающих в сегменте коммерческой недвижимости, прошлый год оказался не столь успешным. По словам Игоря Кокорева, на рынке коммерческой недвижимости, где преобладает арендная схема, ситуация была сложнее: колебания в экономике быстрее повлияли на бизнес в различных сегментах и отразились на рынках.

По данным обзора рынка офисной и индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2014 года, подготовленного компанией Bright Rich CORFAC International, рынок качественной офисной недвижимости (класс А, В, В+) в 2014 году пополнился 20 бизнес-центрами полезной площадью 228 400 кв. м, из них более половины пришлось на объекты класса А.

К концу года владельцы офисных зданий предпринимали попытки удержать арендаторов путем пересмотра ценовой политики. Снижение цен на начало 2015 года составило 10–15%, в отдельных случаях – 30%. Вместе с тем наблюдался рост вакантных площадей. По состоянию на конец 2014 года наибольший уровень вакансий наблюдался в Центральном районе (25%). В то же время, согласно обзору Bright Rich CORFAC International, планы по вводу в эксплуатацию новых объектов в 2015 году незначительно изменились, все же некоторые объекты, ввод которых запланирован на 2016–2017 годы, были временно заморожены.

Результаты исследования другой компании – East Real – также свидетельствуют о стремлении собственников офисных помещений снизить ставки аренды для удержания клиентов. Цены на аренду прошли пик в третьем квартале 2014 года, в то время как доля вакантных площадей оставалась достаточно стабильной в течение года.

В своих прогнозах авторы обзора отмечают, что продавцы и покупатели ориентируются на опыт конца 2008 – начала 2009 года. В отличие от ситуации шестилетней давности сейчас наблюдается избыток предложения. К этому году объем свободных площадей, по данным East Real, достиг 260 000 кв. м против 150 000 кв. м в конце 2008 года, еще заканчивается строительство объектов площадью 100 000 кв. м, которые уже предлагаются на рынке. Итог – временный сдвиг окончания проектов. Согласно обзору Colliers International по итогам третьего квартала 2014 года, происходит корректировка сроков вывода новых объектов, часть которых перенесена на начало 2016 года.

Не торговать, хранить

В складском сегменте 2014 год для участников рынка можно назвать успешным. По данным обзора JLL, в прошлом году было введено в эксплуатацию 400 500 кв. м качественных складских площадей, из которых 43% пришлось на последний квартал 2014 года – шестилетний максимум. Объем сделок составил 389 500 кв. м, что на 28% больше, чем в 2013 году, из них большинство built-to-suit.

Существует проблема с банковским финансированием, однако значительная часть девелоперов сможет достроить объекты своими силами

В то же время доля свободных площадей выросла в 2014 году до 6,9%. За первый квартал 2015 года она увеличилась до 7,4%, после чего снизилась до 6,9% в связи с ростом спроса в отсутствие новых крупных объектов. Однако это не стимулирует компании активизировать строительство, напротив, некоторые объекты временно замораживаются.

В сегменте торговой недвижимости, по данным JLL, количество вводимых торговых центров продолжает снижаться. В 2014 году были введены в эксплуатацию две площадки – ТРЦ «Монпансье» и ТРК «Европолис», общая площадь которых 91 000 кв. м. В 2015 году объем ожидаемых к вводу площадей минимален начиная с 2009 года. Ожидается открытие еще двух торговых центров площадью 42 400 кв. м. Несколько иные данные у Knight Frank St. Petersburg – согласно их обзору, запланирован ввод четырех торговых центров, совокупная арендопригодная площадь которых 76 200 кв. м, что также является историческим минимумом.

Арендные ставки в сегменте торговой недвижимости были пересмотрены в сторону снижения. По информации экспертов Knight Frank St. Petersburg, уверенно себя чувствуют продуктовые сети и DIY-операторы. Снижение посещаемости торговых центров стало наиболее ощутимо для крупных игроков, бюджетный сегмент – микрорайоные и районные форматы – сохранил покупателей на прежнем уровне.

Вряд ли стоит ожидать роста прибыли среди участников рынка коммерческой недвижимости. «В 2015 году, с учетом возросшей стоимости денег и увеличившейся экономической нестабильности, действительно стало больше проектов, реализация которых приостановилась. В первую очередь это касается проектов коммерческой недвижимости, которые не вышли далеко за начальную стадию реализации. В то же время, как показывает практика, объекты в высокой стадии готовности все же лучше заканчивать даже в сложной экономической ситуации, чтобы как можно быстрее начинать генерировать положительный денежный поток от аренды», – резюмирует Игорь Кокорев. По словам вице-президента NAI Becar Ильи АНДРЕЕВА, сегодня существует проблема с банковским финансированием, однако значительная часть девелоперов сможет достроить объекты своими силами. Безусловно, какие-то проекты будут выходить на рынок позже заявленного срока, но утверждать, что это тенденция, нельзя.

Ожидания рынка

Изменение стоимости капитала и ослабление рубля влияют не только на спрос, но и на издержки строительных компаний. По данным опроса Росстата, за три квартала 2015 года значительно выросла доля участников рынка с просроченной дебиторской и кредиторской задолженностью. В 2014 году лишь 10% опрошенных участников указали на рост этих показателей, столько же ответили, что они снизились.

Макет новостройки
Несмотря на то, что участники рынка достаточно оптимистичны в своих оценках, текущая ситуация все же вынуждает их затягивать пояса
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По итогам девяти месяцев текущего года доля организаций с просроченной дебиторской задолженностью увеличилась до 21,8%, тогда как за аналогичный период прошлого года таковых было 10,2%. Доля предприятий строительной отрасли, у которых просроченная дебиторка сократилась, упала с 10,8 до 6,5% годом ранее.

Просроченная кредиторская задолженность участников рынка достигла 20,3% в сентябре 2014 года – в два раза больше аналогичного периода годом ранее. Уменьшили такую долговую нагрузку всего лишь 7,2% предприятий отрасли по сравнению с 16,9% годом ранее. При этом число предприятий с просроченной дебиторской и кредиторской задолженностью увеличивается ежеквартально.

Использование заемных средств компаниями строительного сектора сократилось. В прошлом году их было немногим более 10% предприятий, нарастивших кредиты, а в 2015 году – около 4%. Тренд на сокращение использования кредитов сформировался еще в 2010 году, но резкое увеличение ключевой ставки несколько осложнило положение отдельных участников рынка. Доля предприятий, обеспеченных собственными финансовыми ресурсами, сократилась с 15% в 2014 году до 5% в 2015-м.

Заметим, что Росстат опрашивал не только крупнейшие компании с высокой долей прибыли, поэтому были учтены ответы среднего и малого бизнеса. Это информация позволяет оценить общую ситуацию, складывающуюся в отрасли.

Впрочем, крупнейшие игроки, у которых нет дефицита заказов, вряд ли столкнутся с подобной проблемой. «Мы не сталкивались с подобной проблемой, хотя такой сценарий учитывался в прогнозах. Поскольку по многим признакам российская экономика уже миновала нижнюю точку падения, пессимистичные ожидания корректируются в лучшую сторону. Наблюдается благоприятная тенденция к пересмотру стоимостей договоров в сторону повышения, так как изменившаяся конъюнктура диктует новые условия», – заметил финансовый директор компании «Компакт» Ярослав ПОНИМАТКИН.

Очевидно, что 2015 год для строительного бизнеса станет годом коррекции рынка – чистая прибыль несколько снизится по отношению к предыдущему году и вернется к уровню 2013 или 2012 года. Тем не менее потенциал рынка еще не исчерпан. «В недавно сданных в эксплуатацию жилых комплексах почти весь объем предложения распродан, также сейчас наблюдается высокая заполняемость различных объектов коммерческой недвижимости», – резюмирует Илья Андреев.

И несмотря на то что участники рынка достаточно оптимистичны в своих оценках, текущая ситуация все же вынуждает их затягивать пояса. Как отмечает Ярослав Пониматкин, компания не стала пересматривать долгосрочную стратегию, поскольку курс на диверсификацию был утвержден уже давно. «В то же время, – признал он, – пришлось обратить пристальное внимание на внутренний контроль и соответствие бизнес-процессов федеральным и международным стандартам качества». Вероятно, тренд на оптимизацию был взят и другими участниками рынка.

Евгений Заздравных

РЕЙТИНГ САМЫХ ПРИБЫЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ СЕВЕРО-ЗАПАДА ПО ИТОГАМ 2014 ГОДА

Рейтинг самых прибыльных строительных компаний Северо-Запада 2014
В рейтинг «200 самых прибыльных строительных компаний Северо-Запада» вошли 26 строительных компаний, включая три предприятия по производству стройматериалов (помечено знаком*)
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

В печатной версии название материала – “Коррекция, не кризис” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 161, ноябрь, 2015 г.)

Похожие сообщения

X