жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Еще раз о профессионализме (проблемы технической эксплуатации зданий и его инженерных систем)

Аварийные и пожарные случаи на объектах разного назначения можно было бы предотвратить, если бы техническая эксплуатация зданий и инженерных систем осуществлялась профессионально.

Инженерные системы составляют до 30% в себестоимости здания и до 60% в расходах на его эксплуатацию. Если первые данные зависят от назначения здания, предпочтений инвестора и предприимчивости проектировщика, то вторые – от целого ряда условий и особенностей. К ним можно отнести форму собственности, цели и задачи владельца, степень изношенности систем, привлечение аутсорсинговых обслуживающих компаний, инвестиции в развитие собственных эксплуатационных служб и многие другие.

Обеспечить техническое и сервисное обслуживание объектов коммерческой недвижимости можно двумя путями: воспользоваться услугами собственной службы эксплуатации или обратиться к сторонним профессиональным организациям. Сегодня на рынке уживаются несколько вариантов управления инженерными системами здания.

Вариант первый – привычный

Большая часть компаний, которые берутся за техническое облуживание инженерных систем, – выходцы из инжиниринговых фирм с комплексными услугами. Инжиниринговая фирма – это и поставщик, и проектировщик, и монтажник различного оборудования. Практически каждая из них имеет в своем составе отдел гарантийного и сервисного обслуживания. На фоне доходов от поставки оборудования и монтажа прибыль такого подразделения выглядит более чем скромно. Тем не менее на рынке немало организаций, вышедших (зачастую вместе с заказами и кадрами) из монтажных и сервисных подразделений, которые специализируются на обслуживании техники на объектах разных форм собственности и платежеспособности.

– Казалось бы, в условиях изношенно­сти инженерных систем рынок техниче­ского обслуживания велик и услуга пользуется спросом, – говорит руководитель одной из таких компаний Алексей Зубов. – Но содержать полноценную фирму с вышколенными профессионалами, с надлежащими транспортными и операционными затратами на вырученные от обслуживания техники средства невыгодно.

Обычно небольшие компании в силу низких накладных расходов конкуренто­способны только по некоторым направлениям. Если речь идет о комплексе услуг для крупного здания, то организация, как правило, дробит полученный заказ и поручает его по частям субподрядчикам, являясь надстройкой для распределения прибыли.

Объем договоров таких структур может быть достаточно велик – «Единый Сервисный Центр», считающий себя «середняком» на московском рынке, в минувшем году обслуживал около 1000 клиентов, в том числе примерно 100 крупных. Среди заказчиков есть объекты госкорпораций, торговые и бизнес-центры, промышленные предприятия и жилые здания.

Бюджетные организации также привлекают эксплуатационщиков со стороны. Достаточно обратиться к многочисленным электронным площадкам, где размещены заявки на бюджетные закупки и услуги по обслуживанию муниципальных зданий, чтобы оценить потенциал этого сегмента рынка.

Так, комплексное эксплуатационно-техническое обслуживание инженерных систем, слаботочных сетей, систем вентиляции и кондиционирования помещений Межрегиональной инспекции ФНС РФ выставлено на открытый конкурс за 11,5 млн руб. в год. Оказание услуг по техническому обслуживанию, эксплуатации и ремонту инженерных сетей и оборудования здания КГБУК «Красноярская краевая филармония» на открытом аукционе оценивается в 6,876 млн руб. Обслуживание инженерного оборудования стерильных модулей и систем вентиляции и кондиционирования воздуха подразделений СПб ГУЗ «Городская больница № 40» – почти в 7 млн руб.

В то же время система электронных торгов, особенно в посткризисный период, приводит к тому, что выигрыш может достаться непрофильным компаниям, активно работающим на понижение стоимости заявки. Чтобы не потерять контракт, профессионалы вынуждены равняться на демпинговые условия. В итоге цены снижаются в разы, и качество оставляет желать лучшего.

По словам одного из многолетних участ­ников конкурсов, в прошедшем году годовой контракт на обслуживание вентиляционных систем зданий Смольного упал с 1400 тыс. до 350 тыс. руб. Стоимость обслуживания вентиляционных установок Госцирка в результате оказалась ниже, чем годовая зарплата специалиста по их эксплуатации, который по договору должен присутствовать в здании во время представления. Есть примеры, когда цена технического сервиса снижалась с 700 до 100 тыс. руб.

Вариант второй – перспективный

– Формы и, соответственно, стоимость обслуживания напрямую зависят от задач и целей собственника здания, – рассказывает Андрей Иванов, директор направления «Сервисное обслуживание инженерных систем» компании «АРЕ-Санкт-Петербург». – Условно клиентов можно разделить на три категории по режимам обслуживания инженерных систем.

Первые не особенно заинтересованы в долгосрочном удовлетворительном состоянии своего объекта, стараются извлечь из него максимум прибыли за кратчайшее время и нацелены только на устранение очевидных неисправностей и аварийных ситуаций.

С точки зрения эксплуатации оборудования это самый нелогичный и в конечном итоге самый затратный вариант, приводящий к серьезным техническим сбоям и авариям.

Второй тип договоров – это периодическое выполнение планового обслуживания по графику с оказанием необходимой технической поддержки в случае непредвиденного сбоя в работе или поломки оборудования.

В третьем случае мы полностью отвечаем за эксплуатацию инженерных систем здания. При этом на объекте постоянно присутствует заранее согласованное количество наших специалистов для оперативного контроля ситуации и проведения эксплуатационных работ. Это самый высокий уровень организации обслуживания, при котором заказчик не отвлекает ресурсы на содержание своих служб, а доверяет их профессиональным исполнителям.

Профессионализм сотрудников и хорошее техническое оснащение при адекватном уровне стоимости услуг, надежность и оперативность решения техниче­ских вопросов заказчика становятся одними из главных конкурентных преимуществ обслуживающей компании.

– К формированию собственного комплексного технического сервиса фирма обратилась, как только перешла от создания систем вентиляции и кондиционирования к полному инженерному оснащению зданий, за исключением газоснабжения. Сегодня сервисный отдел – уже самостоятельное подразделение, обслуживающее ряд бизнес-центров и других, насыщенных с инженерной точки зрения, объектов, – рассказывает директор по развитию компании «Аэропроф» Олег Дробин. – Благодаря этому по истечении гарантийных сроков дорогостоящего оборудования мы избегаем некомпетентности служб заказчика, а иногда и эксплуатирующей компании. Один из представителей такой фирмы на вопрос, как организован дренаж системы кондиционирования, даже не знал, что это такое.

Пробным камнем для отработки систем и стандартов эксплуатации силами сторонних организаций становятся объекты коммерческой недвижимости – бизнес-центры, торговые центры, гостиницы, промышленные предприятия с преимущест­венно иностранным капиталом. Заслуга последних на российском рынке – активное внедрение аутсорсинговых услуг на основе зарубежного опыта.

По данным УК «Система», в Финляндии в 1995 г. около 30% компаний обращались к услугам эксплуатационщиков, но уже через 10 лет таких компаний стало около 70%. В Германии и Франции в 95 случаях из 100 техническое и сервисное обслуживание осуществляют эксплуатирующие компании. Как полагает генеральный директор УК Евгений Якушин, к 2020 г. до 70% российских собственников сочтут выгодным обращаться к профессионалам, а при условии государственного регулирования число руководителей, использующих сторонние эксплуатационные организации, достигнет 100%.

Вариант третий – почти зарубежный

Идея выработки и внедрения единых стандартов качества эксплуатационных услуг не первый год обсуждается в Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД). Задача не из простых, так как договариваться нужно о выполнении целого ряда необходимых работ по поддержанию функционирования объекта: технический сервис инженерных систем, мониторинг строительных конструкций, санитарное содержание площадей объекта и др.

На деле каждая эксплуатирующая компания создает свои стандарты и следует им. Многие организации применяют передовой зарубежный опыт и технологии. Так, в «АРЕ-СТП», наряду со стандартами материнской фирмы ARE OY, с 2008 г. используют TEGG Service – систему превентивной диагностики и обслуживания силовых электроустановок здания. Этот системный подход к сервису, разработанный американской корпорацией TEGG, давно и успешно используется в США, активно развивается в Европе. В России лицензией TEGG владеют всего три компании.

– В основе этой системы обслуживания нет сверхзнаний или нового закона Ома, неизвестного отечественному электрику. Суть заключается в системном подходе, в четко определенном для каждого конкретного объекта плане действий по обслуживанию электрохозяйства, в повышении эффективности затрат, – поясняет  Андрей Иванов. – В первую очередь разработчики системы руководствовались целью предупреждения пожаров из-за неисправностей электрооборудования. Проблема актуальная и для России: от 20% до 40% пожаров на коммерческих объектах связаны с неполадками в системе электрораспределения.

Во-вторых – целью защиты предприятий от рисков простоя и связанных с ними убытков (по статистике, стоимость одного часа простоя энергосистем для бизнес-центра составляет в среднем $0,7 на кв. м). В-третьих – обеспечением безопасности находящихся в здании людей.

Преимущества системы в том, что она позволяет выявить и устранить неисправности в электроустановке на ранних стадиях их возникновения, что, кроме всего прочего, снижает затраты на ремонт. Для этого на начальном этапе проводится диагностика состояния «ключевых элементов» электроустановки с применением современного оборудования и технологий. Такой подход позволяет выявить «критические точки», составить целевую программу технического обслуживания и спланировать ее выполнение.

В рамках диагностики и обслуживания мы можем проконтролировать качество электроэнергии и минимизировать связанные с этим риски и энергопотери. В целом уровень применяемых технологий диагностики и квалификации персонала таковы, что фирма гарантирует безаварийность работы обслуживаемого нами электрооборудования в течение всего срока контракта.

Перспективы аутсорсинга

Эксперты считают основным тормозящим фактором в развитии рынка обслуживания отсутствие доверия к партнеру. Тем не менее, по их мнению, будущее именно за качественным аутсорсингом по ряду причин.

Прежде всего, он представляется экономически более выгодным. В «АРЕ-СТП» просчитали трехлетнюю программу обслуживания TEGG для насыщенного инженерией складского комплекса – цена оказалась соизмерима с трехлетней зарплатой штатного электрика. Но вряд ли самого квалифицированного электрика можно сравнить с технически оснащенным подразделением специалистов, гарантирующим безаварийность работы оборудования. Кроме того, системное обслуживание позволяет собственнику не резервировать средства на случай аварий, а использовать их для нужд предприятия и инвестиционной деятельности.

Второй плюс – профессиональные и технические ресурсы аутсорсеров. К примеру, специалисты, прошедшие обучение в корпорации TEGG, используют возможности собственной электроизмерительной лаборатории до и свыше 1000 В, имеют на вооружении самое современное диагностическое оборудование, в том числе инфракрасный термограф. Собственнику локального объекта обеспечивать собственный персонал дорогостоящим оборудованием экономически невыгодно – такие инвестиции не окупятся ни на одном объекте. Инфракрасное обследование состояния электрооборудования проводится раз в год, при этом инфракрасная камера высокого разрешения стоит около €35 тыс.

Наконец, кому же, если не обслуживающим компаниям, отлично знающим все особенности объекта, заниматься его энергоаудитом с составлением энергетического паспорта, как того требует закон «Об энергосбережении». Некоторые из инжиниринговых организаций уже занялись переподготовкой своих специалистов для этого перспективного направления.



Подготовила Татьяна Рейтер

Другие материалы по теме

X