жк Днепропетровская 37 студия 3,2

Актуальное

Приоритет развития (перспективы развития малоэтажного домостроения)

Возможности развития малоэтажного домостроения в Ленинградской области обсудили участники конференции, организованной  проектом «Строим дом» при поддержке журнала «Промышленно-строительное обозрение».

Каково сегодняшнее состояние рынка малоэтажного домостроения в Ленинградской области? Какие изменения законодательства происходят сейчас в сфере его регулирования? Насколько привлекателен этот рынок? Как оценивают представители власти и бизнеса перспективы его развития? Эти и другие вопросы обсудили участники конференции:

Владимир Демин, заместитель председателя по архитектуре и градостроительству Ленинградской области

Игорь Бойченко, депутат законодательного собрания ЛО, председатель комиссии по строительству и транспорту, связи и дорожному хозяйству ЗакСа Ленобласти

Владимир Петров, глава Сланцевского района, координатор программы «Свой дом» Ленинградской области

Игорь Горохов, начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов комитета по строительству Ленинградской области

Игорь Голдобин, генеральный директор завода Дюрисол, глава территориального представительства НАМИКС по СЗФО

Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «Пул-Экспресс», глава территориального представительства НАМИКС по Ленинградской области

Александр Водовозов, генеральный директор строительной компании ТКДом, заместитель председателя Ассоциации деревянного домостроения

Виталий Юрьев, руководитель отдела маркетинга и продаж ДСК «Славянский»

Рисковый, но перспективный

Малоэтажное домостроение остается приоритетным направлением развития строительства в Ленобласти, в том числе в части возможности обеспечения жителей региона комфортным и доступным жильем. Однако этот бизнес оценивается девелоперами как рисковый, поскольку нормативная база для работы на этом рынке пока недостаточно проработана. Эксперты ожидают, что совершенствование законодательства и регионального планирования, которое сейчас активно ведется, а также принятие программы развития региона позволят улучшить ситуацию.

Владимир Демин:

-Малоэтажное строительство в Ленинградской области сегодня активно развивается, на его долю приходится большая часть от общего объема возводимого жилья и по количеству вводимых метров и по количеству объектов. Поэтому сегодня этот сегмент бизнеса является наиболее перспективным, требует учета при  разработке документов территориального планирования Ленинградской области, в том числе муниципальных районов, генеральные планы поселений, а также региональных нормативов строительного проектирования.

Сейчас по всем этим направлениям ведется активная работа. Большинство МО готовят схемы  территориального планирования, разве что территории, которые не пользуются  инвестиционной привлекательностью, отстают в этом направлении.

В части изменения законодательных правил нормирования, приняты поправки к градостроительному кодексу, которые позволяют упростить процедуру согласований.

Кроме того, большее внимание уделяется разработке планировки территорий.



Игорь Бойченко:

-Значительное влияние, в том числе и на развитие жилищного строительства оказывает разработка программы инвестиционного развития Ленинградской области. Законодательным собранием сегодня рассматривается концепция стратегического развития региона на 15 ближайших лет. Документ прошел первое чтение, однако депутатский корпус не устроила степень проработанности программы. Внесение поправок продлено до лета текущего года. ведь от того, насколько качественно будет проработана  концепция, зависят детальность отдельных программ по реализации и эффект от них.

Жилищному строительству в концепции уделено должное внимание, не только в части возведения домов, но и обеспечения их необходимой инфраструктурой.

В регионе сосредоточено большое количество сельских населенных пунктов, актуальна задача закрепления кадров на всей территории области, а не группирование жителей вокруг Петербурга или в районных центрах. Поэтому малоэтажное домостроение в Ленинградской области рассматривается как одно из  приоритетных направлений развития строительства.

Кроме того, переселение граждан из аварийного жилья также должно осуществляться преимущественно в малоэтажные дома.

Владимир Петров:

-С учетом того, что сегодня разработка схем территориального планирования не завершена, программа инвестиционного развития не утверждена, на рынке малоэтажного домостроения совершенно нет возможности управлять рисками. В итоге, десятки тысяч гектар находятся в частной собственности. Преимущественно в землях сельхозназначения и многие из них не выделены в натуре. При этом  рынок перенасыщен земельным предложением. Девелоперы выходят на него рынок не столько с желанием работать, сколько пытаясь спасти вложенные средства. Создана нелогичная ситуация, при которой земли слишком много, спрос низкий, а потенциальные инвесторы не мотивированы на строительство качественного жилья.

Невозможность управлять рисками при работе на рынке строительства малоэтажного жилья негативно сказывается на качестве предложения. И оно, к сожалению, оставляет желать лучшего. Это, например, земельные участки, которые в лучшем  случае размежеваны, может быть к ним даже проведены дороги. Но все инженерные коммуникации, а тем более дома, только обещаны. Потому что если сравнить с Европой, что хочет получить покупатель? Он хочет получить уже построенную отдельную квартиру, или дом, обеспеченный необходимыми коммуникациями, желательно с отделкой.

В итоге создается серьезное противоречие между ожиданиями потребителей и возможностями девелоперов, которые может быть и хотят, но не могут заняться бизнесом с большими рисками. Только при возможности какого-то управления рисками, а именно, опираясь на схемы территориального планирования, на программы инвестиционного развития ЛО, дешевые кредиты и различные программы государственной поддержки, прежде всего в части малоэтажного строительства, можно этими рисками управлять. Эти вопросы надо решать.  

Правила игры

В Ленобласти многое делается для того, чтобы развивалось малоэтажное строительство. В том числе программы субсидирования процентных ставок, поддержка застройщиков, осуществление зонирования территорий.  Реализуются программы по обеспечению жильем ветеранов, переселению граждан из ветхого и аварийного жилья. Существенный положительный эффект для развития малоэтажного домостроения ожидается при реализации программы стимулирования развития жилищного строительства на территории региона.  Однако сложностей при комплексном освоении территорий также хватает, в том числе и в области законодательного регулирования.

Игорь Горохов:

-Ленинградская область в ноябре прошлого года успешно защитила в Министерстве регионального развития РФ Программу стимулирования развития жилищного строительства в регионе на 2011-2015 годы. Эта программа является одним из направлений приоритетного национального проекта и ФЦП «Жилище» и четко определяет отношения бизнеса и государства при реализации проектов строительства на территории субъекта.

Данной программой предусматривается субсидирование процентной ставки по кредитам на создание инженерной инфраструктуры, автомобильных межквартальных дорог при комплексном освоении территорий. А с этого года – предоставление субсидий на возведение социальных объектов и возмещение процентной ставки при строительстве и реконструкции заводов и предприятий стройиндустрии,  выпускающих новые энергоэффективные, экологически безопасные материалы и технологии.



Ленинградская область готова оказывать поддержку бизнесу, который строит на территории области и готов продолжать это делать.

Владимир Демин:

-Основные полномочия на этапе определения площадок перспективного развития, разработки проекта, проведения изысканий принадлежат муниципальным образованиям. И наш опыт показывает, что практически во всех генпланах предусмотрены площадки для комплексного и индивидуального строительства. Муниципальные образования вправе разрабатывать такие документы и реализовывать планы. Другой вопрос – как обеспечить их устойчивое финансирование. Ведь нарисовать на бумаге – это одно, а подвести реальные сети, создать социальную инфраструктуру требует больших вложений, которые не так просто изыскать.



Владимир Петров:


-В методических рекомендациях Минрегионразвития оговаривается необходимость развивать территории именно муниципальных образований, которые потом будут осваиваться под строительство жилья эконом-класса. В том числе и в рамках реализации федеральных и региональных программ обеспечения жильем различных категорий граждан. Но, к сожалению, многие муниципальные образования к этому не готовы и не уделяют им должного внимания. А ведь на эти цели из федерального бюджета выделяется 500-700 млн рублей в год и на эти средства можно осваивать территории.

Игорь Бойченко:

-Иногда не хватает и элементарной организованности. Сейчас Ленобласть не может дополучить средства из федерального бюджета, направляемые по программам расселения и переселению граждан из аварийного и ветхого фонда. Это около 200 млн рублей. Связано это с тем, что муниципальные образования не выполнили в полной мере требования, которые предписаны федеральным законом. В том числе по проведению кадастровых работ на земельных участках, снижению количества государственных УК за счет увеличения частных, созданию ТСЖ. В результате, регион не смог в полной мере отчитаться по полученным денежным средствам. То есть деньги получены, дома построены, люди в них переехали, а вот документация не оформлена должным образом в нужное время. Поэтому поступление очередного транша на реализацию жилищных программ задерживается для всего региона из-за нескольких муниципальных образований.

Еще одно «больное место»  – обеспечение территорий инженерной инфраструктурой. И это одна из главных проблем, которая мешает реализации этого вопроса.

Владимир Петров:

-Решение проблем инженерной подготовки территорий есть. В рекомендациях Мирегиона оговаривается, что возвратность средств, вложенных частным инвестором в инженерную инфраструктуру, обеспечивается их за счет тарифа. Это распространенная практика решения вопросов теплоснабжения во всех муниципальных образованиях, но самое главное, что субъекту рекомендовано оплачивать часть кредитной ставки по кредитам, привлеченным для создания инфраструктуры. Поэтому если снабжающие организации возьмутся за эту проблему совместно с МО, при комплексном подходе проблемы инженерного освоения территорий будет решена.

Кроме того, риски девелоперов можно снизить, если при комплексном освоении территорий они будут реализовывать 25% построенного жилья государству под социальные программы.

При комплексном подходе. И если они будут отдавать 25% на выкуп государства по программам социальным. Сейчас Минрегионразвития РФ установлена цена на жилье в Ленобласти до 35,1 тыс. рублей за кв метр. Так что при сотрудничестве между бизнесом и властью, эти программы можно реализовать.

Новые возможности

В Ленинградской области к 2020 году должно вводиться 2,7 млн кв метров жилья. Тогда как сегодняшний объем строительства составляет 1,1 млн кв. метров. Это делает актуальным поиск дальнейших возможностей снижения себестоимости строительства жилья.

Игорь Голдобин:

-Наибольшее влияние на конечную цену кв. метра малоэтажного жилья оказывает стоимость его обеспечения коммуникациями. На правительственном уровне этот вопрос прорабатывается. При ВЭБ создан отдел, который будет выделять средства для регионов, чтобы  сократить затраты на коммуникации.

Александр Водовозов:

— Максимальная оптимизация стоимости конечного продукта достигается помимо снижения затрат на инженерную структуру увеличением объемов строительства.

Максимальная оптимизация стоимости конечного продукта достигается помимо экономии оптимизации программ инвестирования более экономно в инженерную структуру и достигается при масштабном строительстве. При массовой застройке территорий можно обеспечить существенную экономию для конечного потребителя.

Игорь Голдобин:

-Кроме того, не последнее место занимает и выбор технологии возведения зданий. Рекомендуемая цена на социальное жилье в регионах страны различается. Самая низкая – 24 тыс. рублей – в  Ставропольском крае, самая высокая – в Подмосковье.

Во время кризиса все производители стройматериалов удерживали свои позиции за счет «малоэтажки», частных инвесторов. Если стройки многоэтажного жилья тогда были заморожены, возведение малоэтажных домов продолжалось. Но для того, чтобы этот рынок развивался сегодня необходимо его стимулирование.  Кроме того, при растущем спросе, ощущается уже нехватка технологий.

Виталий Юрьев:

-Если до прошлого года частные потребители оценивали в первую очередь стоимость домовладения, то с конца 2010 года обращают внимание на качество строительства, на будущие эксплуатационные расходы. При этом в основном они ориентируются на готовые типовые решения.

Значительный спрос на малоэтажное домостроение сейчас обеспечивается за счет садоводств и населенных пунктов. По нашим оценкам, около 70% возводимого жилья приходится на коттеджные поселки и по 15% — на  садоводства и населенные пункты.

Наиболее востребованный продукт сегодня – дом площадью около 80 кв. метров, стоимость которого составляет порядка 1,7 млн. руб.

В коттеджных поселках, которые сейчас возводятся, часто наблюдается  диверсификация технологий. На одной территории строятся дома по каркасно-панельной технологии, сложенные из газобетона, бруса, кирпича или дерева. Причем каркасно-панельные строения составляют 30-40%. Будущее за технологиями, с помощью которых можно строить быстро качественное жилье.



Подготовила Славяна Румянцева

Другие материалы по теме

X