жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Комплексный подход (состояние рынка загородного строительства — мнения экспертов)

Малоэтажное жилье – наиболее популярное направление в строительстве на территории Ленинградской области. Спрос на него обеспечивают не только жители региона, но и петербуржцы.

Несмотря на кризис, объемы строительства в Ленинградской области не только не сократились, но и немного увеличились. В первую очередь за счет возведения малоэтажного жилья. И это направление предполагается в дальнейшем активно развивать.

– Строительный комплекс Ленинградской области достаточно мягко пережил неожиданно тяжелый 2009-й и более прогнозируемый 2010 год, – рассказывает председатель комитета по строительству Ленинградской области Анатолий Каталевич. – Оборот организаций, которые вкладываются в строительный комплекс, остался примерно на уровне докризисных лет. В прошлом году мы даже увеличили объемы строительства по сравнению с предыдущим годом на 1%.

Сейчас на одного жителя области приходится 26 кв. м жилого фонда. Этот показатель выше общероссийского и самый высокий в СЗФО.

В данный момент в Петербурге и Ленобласти в продаже находится 269 загородных комплексов. Это и готовые коттеджи с земельными участками, и участки с подрядом и без, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах.

– Если перевести эти цифры в квадратные метры, – обобщает руководитель аналитических исследований АРИН Оксана Малеева, – то объем предложения составляет более 2 млн кв. м. Эта цифра сопоставима с рынком квартир в Петербурге.

50% продаваемых малоэтажных домов составляет жилье экономкласса, 35% приходится на бизнес-класс. Оставшиеся 15% – уровня «премиум».

– В последние годы возрастает активность девелоперов, – отмечает Оксана Малеева. – В 2010 году на продажу были выставлены дома в 84 новых коттеджных поселках, а в первом квартале 2011 го-да  – еще в шести. Новые проекты в основном относятся к классам «эконом» и «бизнес» – 71 и 26%.

По данным исследований АРИН, темпы продаж загородных объектов далеки от докризисных. Но по сравнению с 2009 годом наблюдается положительная тенденция. Например, в классе «эконом» продается в среднем два-три объекта в месяц, «бизнес» – один-два.

Цены на загородное жилье также стабилизировались. Так, за 2010 год предложения в уже реализуемых комплексах подорожали на 5%. Однако это не коснулось поселков экономкласса, расположенных на значительном удалении от города.



Проблемы и решения

Несмотря на то, что загородное домостроение уверенно развивается, есть на этом рынке свои особенности и сложности. Определенную напряженность создает неурегулированность вопросов в части развития строительства в пригородной зоне Петербурга и приобретение большой доли малоэтажного жилья на территории области жителями города. Проблемы юридического и социального характера часто осложняют жизнь и застройщикам, и покупателям загородных квадратных метров.



– Юридическая коллизия вокруг пригородной зоны Петербурга на стыке двух субъектов Федерации до сих пор не устранена, – сожалеет председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – Несмотря на то, что в городе сегодня жилая застройка составляет не более 10%, Петербург развивается экстенсивно. В первую очередь – за счет комплексного освоения территорий в зоне КАД. И основные интересы инвесторов также сосредоточены на этих участках.

В скором времени по генплану развития Петербурга на новых территориях будет сосредоточено около 40% жилой застройки города. То есть к существующим 100 млн кв. м предполагается построить еще 40 млн кв. м. Отсюда возникают проблемы с инженерной инфраструктурой, логистикой, трудоустройством жителей.

В то же время сегодня в зоне 30–50 км от Петербурга сосредоточено около 300 строящихся поселков. Здесь же возводятся многоэтажные дома, ведется строительство логистических комплексов. На эти же территории выводятся промышленные предприятия города. Все это обеспечивает градостроительную напряженность.

Например, в Пушкине проживает 100 тыс. человек. Рядом компанией «Старт-Девелопмент» будет возведен поселок на 150 тыс. человек. Здесь должен быть выстроен город-спутник. Взаимоотношения между сложившейся инфраструктурой МО Пушкина и новообразованием неясны. Естественно, возникнет социальная напряженность.

Конечно, девелоперам интереснее строить в «чистом поле», чем согласовывать градостроительную документацию в городе. Особенно если в пригородной зоне есть инфраструктура, газ, вода, свет. Но для застройщиков это не является приоритетом. Например, в Мурино нет возможностей подключения канализации, воды, а стройки ведутся. В результате решение этих проблем ложится на плечи муниципальных образований. Ситуация не катастрофическая, но требует серьезного внимания.

Определенная напряженность связана и с развитием дачных участков, которые сегодня составляют существенную долю рынка малоэтажного жилья в Ленобласти.

– На территории области, по неполным данным, находится более 500 тыс. садоводческих участков, принадлежащих жителям Петербурга, – рассказывает заместитель начальника петербургского Управления по развитию садоводства и огородничества Александр Шапкин. – Плюс ДНП, которых насчитывается 320 поселков, других форм владения загородными участками и домами. Всего у нас в городе около 2 млн садоводов, при том что население Ленинградской области составляет 1,5 млн человек. Во многом это создает определенные сложности для властей региона.

Садоводы особенно активно влияют на развитие рынка малоэтажного строительства. Владельцы загородных домов обеспечивают спрос на стройматериалы и услуги строительных организаций. Тем более что возраст большей части садоводств превысил 50 лет, значит, дома нуждаются в реконструкции. На новых участках активно возводятся постройки.

Помощь и поддержка

При комплексной застройке территорий девелоперам необходимо не только определить технологии возведения качественных домов, но и решить вопрос обеспечения необходимой транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой. Причем так, чтобы строительство было экономически эффективным.

– Бизнес и государство должны создавать необходимые условия, – отмечает первый заместитель председателя комитета по строительству Ленинградской области Дмитрий Микалаускас. – Мы заинтересованы в том, чтобы в регионе развивалось малоэтажное строительство, чтобы застройщики осуществляли комплексное освоение земель под жилье экономкласса, причем оно было подготовленным, а не велось бездумно.

Для поддержки развития строительства малоэтажного жилья в Ленобласти в регионе реализуется несколько программ. В том числе – субсидирования процентной ставки по возмещению затрат на строительство коммунальной инженерной инфраструктуры, межквартальных автодорог при комплексном освоении территорий. ФЦП «Жилище» предусматривает новые направления, в частности предоставление субсидий на строительство социальных объектов.

Кроме того, в правительстве Ленобласти рассматривается документ, предусматривающий приоритетное переселение граждан из аварийного фонда в малоэтажное жилье. Разработана программа стимулирования малоэтажного строительства.

– В ближайшее время правительством Ленобласти будет утверждена и начнет реализовываться программа стимулирования жилищного строительства в регионе, – говорит Анатолий Каталевич. – Причем приоритетным является возведение малоэтажного жилья экономкласса.

По мнению заместителя председателя КУГИ Ленобласти Андрея Савченко, строительство жилья – это в первую очередь решение социальных проблем.



Спрос и предложение

Мало строить в достаточном количестве, уверены специалисты. Необходимо еще, чтобы жилье было доступным. Однако, несмотря на то, что львиная доля вводимых метров приходится на малоэтажные дома экономкласса, оно по-прежнему не всегда по карману жителям Петербурга и области.

– Платежеспособность постоянно проживающего населения не позволяет ему участвовать в долевом строительстве, – констатирует директор МУКСа Волховского муниципального района Светлана Михайлова. – Для того чтобы обеспечить спрос населения, стоимость одного квадратного метра жилья в малоэтажной коттеджной застройке не должна превышать 30 тыс., с учетом затрат на подведение инженерных сетей, транспортной инфраструктуры и земельного участка.

– Для успешного развития малоэтажного строительства и обеспечения спроса на новое жилье необходимо выполнение трех условий, – резюмирует первый

вице-президент ГК «Балтрос» Олег Ере-мин. – Должна быть документация по территориальному планированию, предусматривающая возведение именно малоэтажных домов. Нужна серьезная координация властей при принятии решений по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры. Потому что бизнес полностью взять на себя все затраты по дорожному строительству и созданию инженерных сетей не может. Не говорю уже про социальные объекты. В противном случае цена на жилье будет такой, что его никто не купит.

Кроме того, должна быть скоординирована работа поставщиков воды, электричества, газа. Ведь именно они заинтересованы в строительстве водопроводов, канализации, электросетей для дальнейшего обеспечения сбыта. Крупные же проекты застройки должны быть обеспечены еще и транспортной инфраструктурой.

Третье – самое важное – необходимо повышение уровня доходов наших граждан. Пока они недостаточны, чтобы люди могли решать свои жилищные проблемы, даже учитывая наличие таких инструментов, как ипотека, субсидия и прочее. Подавляющее большинство наших граждан пока приобрести жилье не в состоянии.

Подготовила Славяна Румянцева

Другие материалы по теме

X