жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Пути к комплексности (освоение новых территорий Ленобласти — сложности и перспективы)

Дальнейшее поступательное развитие жилищного строительства напрямую связано с комплексным освоением новых территорий. Застройщики, девелоперы, специалисты по недвижимости и чиновники хоть и по-разному видят пути решения стоящих

перед сектором проблем, но стремятся к диалогу.

С завершением кризиса у строительного сектора появилась необходимость осмысления того, какими путями развиваться дальше. Многие специалисты, вовлеченные в сферу жилищного строительства, считают, что начинать надо с преодоления системных проблем и выявления неэффективных методов.

Существует мнение, что исчерпала себя стихийная застройка прилегающих к границам города участков, в связи с чем возникла необходимость поиска новых территорий. Но подготовленных участков на всех не хватит. Налицо отставание темпов развития инфраструктуры – недостаточно инженерных коммуникаций, дорог, объектов социальной сферы. То есть осваивать новые земли предстоит комплексно.

Аналитики при подготовке проектов предлагают обратить внимание на ряд не учитывавшихся ранее факторов, таких как, например, маятниковая миграция. Эксперты подчеркивают: спальные районы – тупиковый вариант, создающий проблемные ситуации. И, наконец, необходимо учитывать, что изменился покупатель жилья, которого уже не привлекают поселки в чистом поле. Ему хотелось бы получить кроме адекватных соседей близость дома к работе и к объектам социально-культурной среды.

Таким образом, комплексным освоением территорий сегодня надо заниматься с учетом гораздо большего числа аспектов. Правда, вникать в тонкие материи могут себе позволить только продвинутые девелоперы. Большинству же предстоит решать более прозаичные задачи.

Если в кране нет воды

По мнению председателя комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгения Домрачева, по уровню привлекательности для строительства жилья районы области делятся на две группы. И в тех, что удалены от мегаполиса, есть резервы. Это, например, Киров­ский, Выборгский, Ломоносовский и Гатчинский районы. Именно на этих территориях можно планировать комплексное освоение территорий.

Другим аспектом, стимулирующим гармоничное развитие жилищного и других видов строительства, по мнению Евгения Владимировича, стала разработка градостроительной документации. Об этом наш журнал подробно писал в прошлом номере. Напомним, что 26 поселений подготовили градостроительные планы и сопутствующие документы. Это позволит им активно включиться в инженерную подготовку участков, выделенных под различные виды строительства.

– Для комплексного освоения необходим мастер-план, учитывающий создание инженерных коммуникаций, – считает Евгений Домрачев. – По-прежнему острой остается проблема водоснабжения. Застройщики не могут своими силами решить задачи по обеспечению социальной инфраструктурой: построить детские сады, школы, больницы и т. п., а также создать головные источники энергоснабжения.



С другой стороны, Евгений Домрачев отмечает, что 80% покупки жилья приходится на город. Область по привлекательности по-прежнему отстает. Более того, в обоих соседствующих субъектах, несмотря на миграцию, происходит убыль населения. И в таких условиях ставится под сомнение реализация крупных комплексных жилищных проектов.

В качестве примера можно сослаться на ситуацию, в которую попал один из застройщиков, построивший 11 домов в Тельмановском поселении и вынужденный свернуть работы из-за отсутствия интереса населения к жилью на этой территории.

Оперируя цифрами, чиновник также подверг критике создание по соседству с Пушкиным, население которого составляет всего 100 тыс. человек, нового города-спутника, рассчитанного на 170 тыс. жителей.

По мнению представителей администрации, главной проблемой, тормозящей развитие жилищного строительства и комплексного освоения территорий, является отставание развития инженерной инфраструктуры. Так считает и начальник отдела надзора за строительством объектов капитального строительства комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы ЛО Валентин Борушко.

– Кроме бурного развития в Буграх, Девяткино и Мурино, в других районах инженерной инфраструктуры просто нет, – говорит Валентин Иванович. – Кроме деклараций МО ничего не предпринимают. На таких территориях, как Кудрово, Заневское поселение, строительство ведется, но инженерных мощностей как не было, так и нет.

Почти так же дела обстоят на других площадках. Остро стоит проблема в районе Колтушей, где строятся жилые микрорайоны. Они не обеспечены системами водоснабжения. Лишь в Ново-Девяткино подписан инвестиционный договор на создание инженерной инфраструктуры.

На пути к решению

Как известно, чтобы решить проблему, ее надо осознать. Говоря о причинах недостатка инженерных мощностей, директор ГУП «УКС «Реставрация» Владимир Антонов предлагает разделить их на три группы. Причиной, объединяющей первую, он называет несоответствие запросов с точки зрения финансирования.

Известно, что наиболее привлекательными являются пограничные территории, где на стыке области и города все коммуникации находятся близко. Это и дороги, и сети, и предприятия сферы соцкульт­быта. Для бизнеса создание с нуля таких объектов не является привлекательным, а государственные субсидии недостаточны.

Кроме того, считает Антонов, не сформирован объект инвестиций в сфере инженерной инфраструктуры.

– Девелоперы имеют дело с отказом от собственности по земельным участкам, – подчеркивает критичность ситуации директор ГУП «УКС «Реставрация». – И в качест­ве третьего фактора назову конфликт интересов. Чтобы сделать шаги к решению проблемы, необходимо разработать концепцию комплексного развития, которая раскроет ресурс освоения промышленных территорий. Это поможет укрепить налоговую базу области.

Такие попытки уже были нами предприняты. По приоритетам развития рассмотрены 58 различных проектов, и на основе анализа разработаны предложения. Для публичного обсуждения создан сайт, где изложены варианты решений.

Специалисты говорят и о том, что процесс тормозится из-за несовершенного законодательства.

– Жилищное строительство убыточно с точки зрения его дальнейшей эксплуатации, – считает Евгений Домрачев. – Раньше оно велось на инженерно подготовленных территориях. Сейчас мы имеем дело с большим количеством юридических нестыковок, в том числе связанных с принадлежностью земельных участков. В таких условиях и государство не сможет вкладывать средства в создание инженерной инфраструктуры.

Для изменения ситуации надо, в частности, совершенствовать законодательную базу. Нами ведется разработка пилотной документации для строительства в Буграх и Юкках. Там определены возможности создания водоводов, выделения площадей под очистные сооружения. В бюджет на это заложены средства. Но в стране в целом не принята градостроительная концепция, предусматривающая что и где строить. Поэтому сейчас в основном идет создание так называемых многоэтажных общежитий квартирного типа. Это может стать причиной проблем в будущем.



Застройщики-застрельщики

– Для решения задачи по созданию инфраструктуры нам пришлось выкупать землю из частных владений, – говорит заместитель генерального директора ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь. – В Кудрово для строительства жилых объектов в «Новом Оккервиле» за 2,5 года было выполнено ТУ на создание инженерии. Своими силами проложили 12 км дорог и 35 км сетей, разбили парк на 10 га, вычистили реку, построили мостики через Оккервиль, создали пляж. Из-за этого мы полтора года «сидели» в земле.

Парадокс в том, что находящийся в 300 метрах от границы Санкт-Петербурга новый жилой комплекс Кудрово, где работы ведут несколько застройщиков, находится на территории Ленинградской области. Поэтому город не намерен обеспечивать его инженерными мощностями, в частности, водоводами. А тянуть сети с Ладожского озера – источника водоснабжения Всеволожского района – крайне нерентабельно.

Застройщику грозит и другая опасность. По словам Ларисы Окунь, отсутст­вие градостроительного плана может обернуться ситуацией, когда под окнами жилого комплекса вдруг появится завод. Тем самым снизится расчетная коммерческая привлекательность объекта.

– Должна быть создана конкретная среда застройщиков, специальная концепция застройки, – подчеркивает Лариса Юрьевна. – Это позволит расширить количество и спектр ниш для различных слоев потребителей. При этом и уровень окружающей инфраструктуры тоже должен учитываться в соответствии с предпочтениями конечного потребителя.

На 170 тыс. жителей рассчитан амбициозный проект создания города «Южный», принадлежащий компании «Старт-Девелопмент». Его реализацию начали с разработки комплексной программы и даже привлекли американских специалистов, которые более 50 лет исследовали и проектировали малые города, столь популярные в США. В планах – создание центров деловой активности, строительство детских учреждений, других инфраструктурных объектов. Представители компании считают, что альянс власти и девелоперов можно построить на общей необходимости развития города и совместной работе над концепцией.

Специалисты компании «Уимп» также считают, что отдельный застройщик не справится с комплексом проблем. Такую задачу можно решать только сообща. В качестве положительного примера можно рассматривать вариант строительства в Колпине технопарка, где рядом планируется возведение жилых массивов.

А сегодня, считают в компании, лучше строить в Псковской, Новгородской и других областях, где застройщика не принуждают создавать инфраструктуру. Говоря о реализации проекта освоения 80 га под промышленное строительство и 40 га под возведение малоэтажного доступного жилья в Федоровском, специалист из «Уимп» констатировал, что создание там инфраструктуры фирме уже не под силу.

– Только многоэтажное строительство с экономической точки зрения позволяет создавать инженерную инфраструктуру, – считает генеральный директор ГК «Пионер» Юрий Грудин. – А решить проблему можно с помощью частно-государственных проектов. Второй аспект, который также придется учитывать – это привязка к рабочим местам. Необходимо также менять приоритеты от мегапроектов в сторону вовлечения малых и средних инвестиций.

Как считать

Старший консультант отдела стратегического консалтинга Петербургского представительства компании Knight Frank Михаил Гущин подчеркивает, что малые города должны на проектной стадии закладывать создание объектов, которые предотвратили бы явление маятниковой миграции.

Сравнивая возможности двух столиц и подходы к развитию жилищного строительства, заместитель директора агентства «Бекар» Леонид Сандалов отметил разницу: в Санкт-Петербурге действительно больше жилья строят в городской черте, тогда как пропорция в Москве и Подмосковье обратная. Благодаря этому, площадь Петербурга уже стала больше площади Москвы. Но жилье экономкласса полностью переехало в Ленинградскую область.

– Диспут идет постоянно, более 70 лет, – говорит председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – В Москве в прошлом году построено 2 млн кв. м, а в области – 10 млн. Там разработана и реализуется другая концепция. У нас же свои перекосы. Зона Белоострова, где ведется строительство и предполагается ввод крупной партии жилья, соседст­вует с руинами. Налицо также конфликт между промышленными и жилыми территориями. В этом плане совсем непонятными являются предложения в Шушарах.

В Курортном районе развивается элитное строительство, появляются коммерческие объекты и сохраняются старые дачи. Налицо проблема, которая связана с отсутствием политики развития пригородных зон.

Говоря о том, что генеральный план строительства жилья в Санкт-Петербурге предусматривает три четверти объема строительства на новых территориях, одну четверть уплотнительной застройки и только в спальных районах, Павел Созинов сделал прогноз, что к 2020 году каждый четвертый житель окажется на новых территориях. И не решенные сегодня проблемы будут только обостряться. Кроме того, специалист считает, что при большом контрасте мнений и взглядов, в частности, по поводу выбора между малоэтажным или многоэтажным методами строительного производства, государство должно больше внимания уделять разработке концепции развития жилищного строительства.

Мнения участников рынка пока не совпадают, иногда выдвигаются взаимные претензии. Но они готовы обсуждать острые вопросы. А это первый шаг к тому, чтобы договориться и найти оптимальные решения. Комплексный подход оправдан, когда учтены интересы и застройщика, и потребителя, и государства.

Подготовила Любовь Ежелева

Другие материалы по теме

X