жк днепропетровская 37 евротрешка

Строим Добро

Промзона: новый формат (перспективы разития промышленности в технопарках)

Потенциальные резиденты индустриальных парков все еще осторожны – сделки в этом сегменте рынка остаются единичными. Вместе с тем промзоны нового формата несравнимы с советскими индустриальными комплексами – они способны существенно повысить эффективность производства.

Ветер перемен

По словам зарубежных экспертов, инвестиции в южноамериканские или африканские активы по-прежнему рассматриваются как более предпочтительные, чем российские, хотя активы РФ и благоприятнее. В какой-то мере здесь сказывается исторически сложившаяся ситуация. Россия открыта для иностранных инвестиций в течение всего лишь 20 лет. Это меньше, чем подобный период у других стран, таких как Чили или Индия.

На Петербургском экономическом форуме неоднократно звучал призыв со стороны представителей иностранных деловых кругов: России следует заявлять о происходящих в стране позитивных изменениях и продолжать работу над улучшением своего имиджа за границей.

Если говорить в этом контексте о будущем Северной столицы, то петербургские стратеги настроены более оптимистично, чем иностранные эксперты.

К 2020 году Санкт-Петербург станет крупнейшим центром высокотехнологичной промышленности Восточной Европы. В городе разместят подразделения международные и российские компании, создающие прорывные технологии и обеспечивающие локализацию разработки данных технологий на территории города, говорится в Концепции социально-экономического развития Санкт-Петербурга.

В 2009 году был принят закон «Об основах промышленной политики Санкт-­Петербурга», в котором среди основных направлений промышленной политики указывается содействие развитию производ­ственных зон, реструктуризации промышленности с учетом необходимости формирования и развития кластеров.

Как бы там ни было, аналитики отмечают успехи в формировании нового современного промышленного пояса Санкт-Петербурга. Возвращается интерес девелоперов к сегменту строительства – индустриальным паркам. Причем, что характерно, клиентами таких парков выступают не только успешные российские предприятия, но и зарубежные.

К этому подталкивают несколько обстоятельств:

• девелоперы скопили достаточно большой банк земель, не подходящих для загородного жилищного строительства, но обладающих соответствующим местоположением и коммуникациями для размещения производства;

• есть устойчивый спрос на качественно новый формат производственных площадок со стороны как пришлых производителей, так и местных производств, расширяющих свои мощности.

– В ближайшие годы девелоперы продолжат развивать сегмент индустриальных парков. Положительно будут воздей­ствовать на этот процесс государственная политика в области развития промышленности и вывода предприятий за пределы городской застройки, а также потенциальный спрос со стороны прогрессивных производителей, которые имеют планы по развитию в регионе, – считает руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Олег Громков.

Вместе с тем, согласно прогнозу, до 2017 года в Санкт-Петербурге и Ленин­градской области будут активно продвигаться не более 3–4 таких проектов. Однако в случае расширения границ города интерес к этому сегменту может резко возрасти, отметил он.

На сегодня среди активно развивающихся проектов можно выделить индустриальный парк Greenstate, на территории которого разместили свои производства Atria (пищевая промышленность) и Dermosil (парфюмерно-косметическое производст­во), а также индустриальный парк Марьино, где в июне 2011 года началось строительство производств «Е-авто», «Техноэксим» и «Яровит Моторс».

Новый сегмент

Согласно исследованиям международной консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, в настоящее время активно возобновляется развитие некоторых проектов индустриальных парков (ИП), что создает предпосылки для формирования нового сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Всего в Санкт-Петербурге и Ленин­градской области насчитывается 16 проектов ИП, находящихся на разных стадиях развития. Их общая площадь составляет 1200 га.

– Экономический спад не только сказался на продлении сроков реализации проектов, но и внес коррективы в составляющие индустриальных парков: если до кризиса девелоперы планировали строительство крупных складских спекулятивных объектов (например, в проектах Greenstate, «Дони-Верево», Trigon Capital Tosno), то сейчас эта тенденция сошла на нет. Текущее предложение ИП нацелено в первую очередь на производителей, которые готовы покупать землю с подведенными коммуникациями. Такая схема дает быстрый возврат инвестиций при относительно небольших вложениях, – поясняет Олег Громков.

Пока полностью реализован лишь один проект – индустриальный парк независимых производителей автокомлектующих для завода Huyndai в промышленной зоне «Каменка», создание которого инициировалось и поддерживалось городом.

До кризиса основной акцент в развитии промышленности делался на крупных производителей, в первую очередь из автоиндустрии, которым город выделял большие участки и помогал с инфраструктурой и согласованиями.

В последнее время интерес со стороны иностранных автопроизводителей несколько поутих, концерн Suzuki даже решил заморозить проект в Шушарах.

Вместе с тем Fiat Group летом 2011 года анонсировала свои намерения по­строить завод под Санкт-Петербургом.

Учитывая продолжение правительст­вом Санкт-Петербурга курса на развитие города как промышленного центра, спрос в данном сегменте имеет огромный потенциал при сохранении благоприятной экономической ситуации, комментирует эксперт.

Вне класса

Улучшение экономической ситуации, а также снижение цен на рынке недвижимости побуждает производителей к развитию производств в качественно новом формате.

Некоторые производители, ориентированные только на сборочные автопроизводства (например, Man и Scania), и производители автокомпонентов (Jhonson Controls, Antolin) в отсутствие адекватного предложения качественных производст­венных зданий вынуждены арендовать площадки в современных складских комплексах, где есть достаточный запас тех же электрических мощностей.

Вновь построенные производственные здания в составе ИП, считает Олег Громков, по качеству несравнимы с советскими комплексами в пределах различных заводских территорий и способны существенно повысить эффективность производства.

С другой стороны, они трудно поддаются классификации из-за специфики различных видов производств. Тем не менее, если проводить параллели с характеристиками складов, то помещения в индустриальных парках, например, по высоте пролетов будут схожи со складами класса В, по нагрузке на пол качественно могут превышать требования класса А (требуется более мощный фундамент), а по характеристикам пропускной способности зон погрузки-разгрузки вообще не отвечать складским требованиям (гораздо меньшее количество ворот).

Кроме того, производители могут требовать специальных конструктивных решений и особенностей, например размещения пола на нулевом уровне (в складах уровень пола должен быть поднят на 1,2 м от земли), большего естественного освещения и лучших параметров воздухообмена, наличия возможности раз­местить кран-балки и т. д.

– Отнести здания индустриальных парков к какому-либо классу (А или В) нельзя в силу того, что технические параметры и требования к ним у разных типов производств варьируются: для одних производств качество одних и тех же помещений может быть недостаточным, а для других – избыточным. Поэтому большинство производственных объектов недвижимо­сти на территории индустриальных парков строится по схеме built-to-suit, исключения составляют легкие (в основном сборочные) производства, для которых можно создавать универсальные объекты для аренды, – подчеркивает Олег Громков.

Основная идея индустриального парка нацелена на достижение некоего эффекта синергии от размещения в одном месте схожих и/или вертикально интегрированных производств, а также связанных сервисов и научно-исследовательских центров. На практике же девелоперам приходится отказываться от нее в силу того, что спрос все еще сильно ограничен.

– Потенциальные резиденты индустриального парка пока осторожны, сделки на рынке единичны, поэтому на практике девелоперам трудно сохранить единую отраслевую специализацию для всего парка, и резидентами зачастую становятся компании разных секторов производст­ва, – обращает внимание эксперт.

Иногда, чтобы сохранить отраслевую направленность ИП, девелоперы стремятся привлечь «якорного» резидента, который вслед за собой привлек бы в индустриальный парк своих партнеров по производственной цепочке, для сокращения транспортных издержек.

Особенности посткризиса

Изначально идея индустриального парка предполагает выделение определенного крупного участка промышленной земли, его полную инженерную и техническую подготовку, а затем продажу земельных участков требуемых размеров или строительство универсальных производственных зданий для последующей сдачи в аренду.

До кризиса эта практика была популярна среди девелоперов. Кроме того, многие из них готовы были привлекать инвестиции для строительства объекта с последующей долгосрочной арендой под конкретного производителя. В последнем случае планировалась продажа какому-либо инве­стиционному фонду объекта с арендатором как бизнеса.

После кризиса участники рынка не готовы нести эти риски, поэтому сейчас в России практически все девелоперы промзон нацелены на продажу земельных участков.

В то же время есть немало потенциальных резидентов индустриальных парков, которым невыгодно покупать землю и начинать строительство, но они готовы арендовать подходящий объект и таким образом сохранять гибкость в планировании развития или сокращения производства.

Девелопер не хочет рисковать и строить за свой счет объект без гарантий со стороны конечного пользователя. В результате на рынке создается все больше предпосылок для заключения сделок по схеме built-to-suit, когда возврат инвестиций гарантирован долгосрочным договором аренды.

Строительство универсальных помещений в расчете на широкий круг потенциальных арендаторов – тоже рискованная схема, поэтому сейчас на рынке только один ИП – Greenstate – планирует строительство универсального спекулятивного производственного комплекса с отдельными блоками. Старт строительства запланирован на начало 2012 года, и компания уже начала заключать предварительные соглашения об аренде площадей в составе комплекса.

Традиционные ценности

Чистые земельные участки промышленного назначения в основном предлагаются по цене до $30 за кв. м из-за отсутст­вия достаточной инженерной подготовки и неудобной транспортной доступности. Основным ценообразующим фактором, с точки зрения владельца земли, является ее расположение, однако в случае отсутствия нормальных подъездных путей и коммуникаций спрос на нее очень низок.

Стоимость земли в составе индустриальных парков находится в диапазоне $45–150 за кв. м. Основными ценообразующими факторами помимо располо­жения являются характер передаваемых прав (собственность, аренда с правом последующего выкупа), наличие качественных подъездных путей и коммуни­каций (водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и пр.), а также размер выделяемых на участок электрических мощностей (сейчас в парках он составляет 0,2–0,5 МВт/Га).

Земли на территории активно развивающихся ИП, где есть якорные резиденты, коммуникации и хорошая транспортная доступность. оцениваются в $100–150 за кв. м, в то время как проекты, удаленные от города, обладающие недостатками с точки зрения коммуникаций или правого статуса, оцениваются в $45–60 за кв. м. Фактор наличия железнодорожной ветки не критичен для покупателей.

Разница в стоимости между неподготовленными промышленными землями и участками на территории парков объясняется издержками по инженерной подготовке участка, которые понес девелопер.

При этом стоит отметить, что покупка неподготовленного участка и самостоятельное его оснащение всем необходимым в большинстве случаев оказывается для производителей более дорогостоящим мероприятием, чем покупка подготовленного участка в составе парка. В этом заключается основное преимущество индуст­риальных парков перед просто промышленными зонами.

Индустриальный парк – удобное решение для бизнеса: предлагается уже готовое место для предприятия в проекте, которым занимается профессиональная управляющая компания, при этом отсутствуют затраты на поиск участка нужного размера и назначения и процесс получения всех согласований.

– Хотя девелоперы нередко сталкиваются с трудностями в рамках реализации проектов (длительные процедуры согласования, обеспечение коммуникациями, привлечение резидентов и пр.), их интерес к данному сегменту рынка не пропадает. Во многом это происходит потому, что индустриальный парк все еще остается новым продуктом на рынке недвижимости России, и каждый девелопер старается найти свой секрет успеха в этом сегменте, – подводит итог Олег Громков.



Подготовила Ирина Кравцова

Другие материалы по теме

X