жк днепропетровская 37 студия 3.3

Актуальное

Лучше меньше, да лучше


Решение об ограничении этажности в Ленинградской области было неоднозначно воспринято строительным сообществом. Принятые в прошлом году «Региональные нормативы градостроительного проектирования» содержат и другие требования, с помощью которых власти намерены улучшить условия проживания и унифицировать правила проектирования.

О том, как формулируются принципы градостроительной политики для областных поселений, рассказывает заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству Владимир Демин.

– Владимир Анатольевич, до недавнего времени воплощением градостроительной политики являлись генеральные планы городов Ленинградской области.

А существует ли порядок, нормативы, на которые должны ориентироваться местные власти?

– Порядок подготовки есть, но содержательная сторона генпланов осталась за рамками четких градостроительных норм. Например, нет нормирования предельной высоты застройки. Введенное нами ограничение, связанное с этажностью, – это одно из существенных требований, направленное на обеспечение комфортных условий жизни людей.

Это позволит избежать создания переуплотненных анклавов с большой этажностью, которые к тому же лишены многих необходимых элементов. Скажем, люди, которые там проживают, не могут быть уверены в своей безопасности. Потому что у нас нет оборудования, которое позволяет при пожаре эвакуировать жителей верх­них этажей. То есть в арсенале пожарных нет техники для проведения спасательных работ на высоте выше 50 метров.

Более того, во многих сельских поселениях и с пятиэтажного здания с трудом могут обеспечить эвакуацию. Нет также соответствующей системы размещения пожарных депо с нормативными радиусами. Это основная позиция, которая привела к таким ограничениям. Но, кроме этого, существуют косвенные признаки и последствия таких решений: обеспечение высотной застройки инженерией требует наземных магистральных сетей повышенной надежности. У нас таких нет. Все сети – водопровод, канализация, теплоснабжение – очень изношены и не выдержат дополнительную нагрузку.

Третий момент – это социальная сфера. Высотные дома формируют очень плотные кластеры, которые требуют соответствующего числа детских садов, школ, поликлиник и так далее. Нет возможности обеспечить жителей таких кварталов социальными учреждениями за счет областного бюджета в относительно короткие сроки.

Тем более что на территории региона масса удаленных районов, на развитие которых не хватает средств. Жилье строится со скоростью, опережающей развитие социальной инфраструктуры. Но мы не можем все силы бросить, скажем, на Всеволожский район, где ведется масштабное жилищное строительство, а остальные районы оставить без детских садов, школ и больниц. Необходимо равномерно распределять учреждения социальной сферы. Для власти и сто человек, живущие в городе, и один – в деревне имеют равное значение.

– Но как учитывались пожелания и интересы подрядных компаний, которые строят жилье?

– Мы проводили круглый стол, советовались со строителями. Почти все говорили о том, что, во-первых, высокую плотность можно получить не только высотной застройкой. Подрядчики также подтвердили, что многоэтажные здания требуют больших затрат на инженерное оборудование. Так, появляется третий лифт, специальные устройства, которые обеспечивают работу инженерных систем.

И самое главное – в чем цель высотного домостроения? Одна из причин – высокая стоимость видовых квартир на верхних этажах. Некоторые застройщики убеждены, что ограничением этажности мы собьем уровень спроса на рынке. Но известно, что только 5% населения может себе позволить приобретение элитного жилья. Спрос не формируют пять процентов потребителей. Это эксклюзивный продукт, отсутствие которого не является проблемой.

Думаю, нет законов, решений, которые бы устраивали абсолютно всех. Законы всегда включают элементы ограничения каких-либо возможностей и желаний, для этого они и пишутся. Они рассчитаны на большинство. Если кто-то хочет иметь квартиру на 101-м этаже и готов к проживанию в зоне риска, то в данный момент мы не готовы ответить на пожелание одного человека, забыв о сотнях.

– В числе несогласных с решением крупные застройщики?

– Все зависит от ситуации. Недавно был звонок из поселения, прилегающего к Петербургу. Ситуация типичная: подрядная фирма купила клочок земли или он достался каким-то другим образом. И компания намерена по максимуму получить выгоду с этого небольшого участка, поэтому просит разрешение на возведение здания свыше 20 этажей. Речь – о небольшой компании.

Крупный девелопер, как правило, предпочитает вести квартальную, комплексную застройку. Но в любом случае наши специалисты объясняют, что существуют региональные нормативы.

И мы не препятствуем высотной застройке, если она не предназначена для проживания людей. Все зависит от конкретного проекта. Но в целом надо говорить о комплексном развитии. Например, если посмотреть с кольцевой дороги панораму, можно наблюдать, как вдруг среди полей возникают высотные дома. Как правило, они привязаны к крупным транспортным узлам, например станциям метро. Характерна такая картина для Девяткино. Жилая среда, ее контекст, при такой хаотичной застройке лучше не становятся. Неприемлемо, когда в контакт­ной зоне с этим поселением находятся частные дома.

– А есть ли сторонники такого ограничения?

– Судя по настроению населения, оно выражает резкое неприятие высотного строительства. Потому что, как правило, высотки растут рядом с устоявшимися кварталами частного сектора или как уплотнительная застройка. Не только дома в 10–15 этажей вызывают у жителей этих кварталов неприязнь, но и пятиэтажки также могут нарушить сложившуюся жилую среду. Поэтому наши новые нормативы у населения вызывают понимание и поддержку.

– Если говорить о Ленинградской области, есть ли концептуальное видение того, каким должно быть новое строительство, сформулирована ли градостроительная политика?

– Градостроительная политика является следствием всей остальной политики. Градостроительство – это территориальное воплощение всех тех процессов – социальных, экономических, экологических и прочих, которые происходят в обществе. И конечно, политика существует. Другой вопрос – насколько она осознается теми, кто принимает соответствующие решения о нормативах.

Человек, который является чиновником, в любом случае занимается градостроительной политикой. Занимается ли он распределением ресурсов или регулированием и контролем – все его действия всегда привязаны к конкретной территории.

Концептуально прописанного решения, что мы, например, отдаем преимущество освоению северных, южных или других территорий Ленинградской области, развиваем застройку вблизи Санкт-Петербурга или на периферии мегаполиса – такого нет. Необходимо создание одинаково комфортных условий для работы, проживания и отдыха для всех жителей области. Наша задача – профессионально регулировать эти процессы. Вместе с тем должны быть приоритеты в распределении функций по территории, исходя из природных условий, исторических традиций и сложившейся системы расселения. К примеру, Карельский перешеек – это рекреационная зона, Ижорское плато – сельскохозяйственная, а направление на Москву – транспортно-логистическая.

– А есть ли у вас для этого реальные рычаги?

– С рычагами сложнее. Например, надо избавляться от таких понятий, как спальный район. Ведь люди работают в мегаполисе, а в области живут, а обеспечение их жизни ложится на плечи Ленинградской области. Это некий элемент социальной несправедливости. Но здесь мы уже выходим за рамки градостроительной политики. Это элемент политики финансовой, налоговой, вопрос принципов формирования бюджетов.

Можно решать эти задачи и градостроительными средствами, предусматривая развитие производства при размещении жилых кварталов. Сейчас в муниципальных районах активно развиваются технопарки, производственные, рекреационные зоны.

Широкие полномочия здесь предоставлены местным муниципальным органам, которые вправе размещать там жилье, в том числе которое продается на вторичном рынке и превращается в дачи для временного населения. Или же организуются многочисленные дачные и садоводческие некоммерческие объединения на землях сельскохозяйственного назначения. И это очень сложно регулировать, потому что Градостроительный кодекс не предусматривает запретов со стороны региональной власти на подобные действия.

– Как, на ваш взгляд, организована работа по регулированию подготовки градостроительной документации?

– Мы контролируем подготовку градостроительной документации: схем территориального планирования районов, генеральных планов поселений. Но реальная застройка осуществляется на основании проектов планировок и межевания территорий, а также градостроительных планов. Экспертиза этих видов документации не проводится, утверждение полностью отдано на откуп местному самоуправлению.

Органы МСО, как правило, доверяют подготовку документации коммерческим структурам. Они выражают интересы будущих застройщиков, естественно, выжимают из территорий все, что можно. А социальную сферу отодвигают на периферию или размещают за рамками. Строительство детсадов и школ часто только в обещаниях инвесторов. К тому же не проработаны механизмы передачи построенных инвесторами социальных объектов в собственность муниципальных образований. Отсюда однобокие решения, ничего общего не имеющие с комплексным подходом.

Наглядный пример – дома в Муринском сельском поселении, высотой 20–22 этажа, вплотную к ним – 3-метровый тротуар и дальше – дорога, по которой движутся в том числе и автобусы, и грузовики. Это несовместимо с безопасностью, с комфортом. Прежние нормы всегда предусматривали зеленые зоны в пределах красных линий улиц, ширина которых составляла от 40 до 100 метров.

– Когда же планы будут интегрироваться друг с другом?

– Когда мы набьем шишек, когда наконец-то все осознают важность этих документов и требований. И когда подготовленные на уровне муниципалитетов градостроительные документы до утверждения будут проходить обязательную проверку специалистами. Сейчас экспертиза проводится по отдельным зданиям, в рамках отдельных участков. При этом не учитывается, что находится справа и слева. Не принимается в расчет, что среда сложилась, сформирована.

Поэтому мы настаиваем, чтобы ввели институт экспертизы для проектов планировки. Идея подготовки на уровне региона областного закона по данному вопросу, надеюсь, найдет воплощение. Сейчас создана рабочая группа под руководством вице-губернатора Г.И.Богачева по застройке Всеволожского района, одна из задач которой – проанализировать проекты планировок, понять, в чем проблемы. И дать рекомендации по путям их решения.

Может быть, к концу года появятся результаты. Мы сможем многие ситуации предусмотреть. Когда и инженерия, и социальная среда, транспортная структура будут рассмотрены в комплексе. Мы работаем в этом направлении.

Региональные нормативы – первая ласточка. Там есть не только ограничения по высотности, но и второй момент, о котором меньше говорят, но я считаю, что, может быть, он более существенен. Это ограничение плотности. Для разных ситуаций продумано, сколько можно квадратных метров жилого фонда строить на гектаре территории.

– И сколько же?

– По-разному, в зависимости от градостроительных условий. Но в целом нормы более жесткие, чем в тех кварталах, которые строятся в Петербурге. Мы исходили из специфики Ленинградской области, чтобы формировать среду не по принципу минимальной корзины. Можно и так, в Китае или Мексике так живут, но что это за жизнь. Мы исходили из комфортности, представлений о лояльной человеку среде обитания. Наверное, это и станет тем элементом градостроительной политики, которая должна быть положена в основу концепции.

– Комфортность – это общее понятие. Есть ли какие-то ее конкретные составляющие?

– Одна из составляющих – это количество людей, которые проживают на гектаре территории. А нормируя жилую площадь на гектар, мы тем самым косвенно нормируем количество людей. Например, для зоны интенсивной урбанизации предельная плотность населения ограничена показателем 450 человек на гектар территории, занятой исключительно жилыми домами. На территориях незначительной урбанизации (это периферийные районы области) этот показатель снижен до 150.

Обеспечить такой же комфорт проживания в области, как в Петербурге, на порядок сложнее, потому что удаленность мест приложения труда, социальных объектов, протяженность инженерных сетей, дорог, систем связи на одного человека при этом должна быть на порядок больше. И затрат на содержание больше. Это и есть градостроительная проблема. При низкой плотности населения мы получаем, с одной стороны, комфортную среду, а с другой стороны, не понимаем, откуда взять деньги, чтобы хотя бы ее обеспечить необходимыми ресурсами и достойно содержать. Не говоря о том, чтобы улучшать и развивать.

– Какие аналитические выкладки были положены в основу разработанного документа?

– Анализ был выполнен по нашему заказу специализированной проектной организацией из Владимира, которая выиграла тендер и получила заказ. Естественно, специалисты с нами консультировались, запрашивали данные и статистику. У этого института опыт разработок более десятка таких регламентов для ряда городов России.

Мы же, в свою очередь, базировались, и за это, может быть, и критикуют наши нормативы, на существующих требованиях, часть из которых была взята из применяемых ранее СНиПов, САНПиНов. Но это не является нарушением. По закону мы не можем ухудшить условия. Мы считаем, что региональные нормативы, изданные отдельной книгой, дублирующие некоторые нормы, будут настольным пособием тех управленцев, которые работают на местах. Им не надо будет смотреть десятки нормативных документов. Мы сделали выжимку, по которой удобно работать. Для тех же муниципалитетов есть все необходимое.

– Планируется ли в будущем создавать нормативы, согласно которым строители смогут применять более разнообразные технологии?

– У меня к этому отношение двоякое. Развитие всего строительства – это непрерывное развитие технологий. И за счет этого мы идем вперед, все время повышаем производительность труда. Сейчас век электроники. Не за горами век нанотехнологий.

Уже постепенно внедряются многослойные конструкции, с использованием пенопласта или пластиков в сочетании с бетоном, с арматурой. Внешне вроде бы эффективно и красиво, но пока опыта применения таких конструкций нет. Строение должно пройти жизненный цикл лет 20–30, а лучше – жизнь одного поколения. Тогда мы сможем прогнозировать, что будет с этими строениями через 50 лет. Скажем, что будет с кирпичом через 50 лет, мы знаем. Он будет стоять. Деревянные дома при правильном уходе служат не менее 100 лет.

Я за то, чтобы регионы не теряли своей специфики, своего лица. Для каждого есть исторически проверенные методы строительства и технологии. Их и надо развивать. Например, у нас большие запасы леса. Этих запасов, по некоторым расчетам, хватит на то, чтобы всех обеспечить деревянными домами. Стоит ли использовать бетон? В разумных пределах. Уже есть технологии изготовления строительных материалов из древесины безотходным методом. Но государство не может заставить бизнес строить только кирпичные или деревянные дома. Предприниматель будет строить из того, что ему выгодно.

Беседовала Любовь Ежелева

Другие материалы по теме

X