жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Сносить нельзя реконструировать

Развитие промышленных зон в России, да и везде в мире, идет двумя путями. С одной стороны, предприятия выводятся за городскую черту с целью более эффективного управления имущественными активами на земле, имеющей высокую стоимость. С другой стороны, строятся новые предприятия, а старые реанимируются под новые нужды.

Запуск предприятия «с нуля», в чистом поле, в современном менеджменте называют greenfield-проектами. Приспособление старой инфраструктуры под новые нужды – brownfield-проектами. Вопросы соблюдения природоохранного законодательства и экологической безопасности здесь весьма принципиальны.

– С точки зрения развития территорий brownfield-проекты предпочтительнее, – полагает директор направления индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Вячеслав Хлопов. – Есть территория, как правило, в нескольких километрах от населенных пунктов, с рабочим поселком. Она уже загрязнена. И  есть санитарные границы, установленные региональным орга­ном власти. В этих границах и можно ор­ганизовать новое предприятие. Да, его

нельзя будет расширять, увеличивать степень и класс экологической опасности. Но можно уменьшать. Современные технологии позволяют это делать, – отме­чает эксперт.

В то же время, по его словам, существует проблема бедных территорий. У местных властей в этом случае есть соблазн дать разрешение на строительство инвестору, который не хочет нести затраты на чистые способы производства. «Это действительно проблема», – говорит Вячеслав Хлопов.

Опыт компаний, которые профессионально занимаются промышленным редевелопментом, не такой безмятежный. Возможно, потому, что спрос на услугу все еще новый. Первые примеры промышленного редевелопмента относятся к 2009 году, и каждый такой случай в чем-то уникальный.

Минное поле

– Дело в том, что правоустанавливающая документация на земельные участки, где размещались заводы, обычно находится в таком же плачевном состоянии, как и сами объекты индустриального наследия, – говорит партнер Severin Group Роман Сигитов. – Единой площадки заводов к настоящему времени уже не существует, активы распроданы в разные руки. Территория раздроблена на десятки, а то и сотни участков. Соответственно, и документации в полном объеме нет, или она весьма приблизительно совпадает с фактическими границами и формами зданий и участков.

Суждение о том, что если 20 лет назад на этой территории существовало промышленное предприятие, то оно идеально подойдет для нового производства, на практике оказывается ошибочным. Ужесточаются нормы проектирования, изменяются технологии, появляются новые требования обеспечения противопожарной безопасности.

Заброшенное промышленное предприятие – это склад опасных отходов, содержащих тяжелые металлы, которые иногда на метры в глубину пропитали почву и фундаменты сохранившихся строений.

До начала строительства проводятся инженерно-экологические изыскания, которые определяют уровень фоновых загрязнений. Затем следует рекультивация земель – снятие и вывоз грунта на полигон захоронения опасных отходов. Для рекультивации территории, например, бывшего НИИ прикладной химии на набережной Европы потребовалось снять грунт на глубину до 9 метров. Но и в менее масштабных проектах, когда требуется снять «всего»

20 см грунта, это процедура оказывается одной из самых затратных, определяющих стоимость всего проекта. После того как сам проект и проект его санитарно-защитных зон проходит экспертизу, устанавливается годичный мониторинг.

Несистемный подход к такому, казалось бы, простому действию, как установление границ санитарно-защитных зон, может поставить крест на любом проекте. На первый взгляд, тут не должно быть никаких проблем.

В советские времена уже существовали защитные зоны вокруг промышленных предприятий. Но за 20 лет небытия, когда от предприятия постепенно оставалось только название, на пустыре в запретной зоне люди успели разбить огороды, построить дачи. Где-то выросли целые жилые кварталы.

Соответственно теперь санитарно-защитная зона этой стихийно возникшей застройки становится определяющей, приоритетной по отношению к заводу. Размер санитарно-защитной зоны в зависимости от применяемой технологии размещаемого производства может составить от 50 м до одного километра для объектов первого класса опасности.

Именно эта вилка в законе, устанавливающая размер санитарно-защитной зоны, и является определяющей в судьбе проектов промышленного редевелопмента. Если изначально участок был выбран неправильно, а источники выбросов и загрязнений расположены вплотную к жилой застройке, общественность может поставить крест на таком проекте. В современном законодательстве этот вопрос регулируется СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Если по итогам расчетов выявляется, что требуемое расстояние от предприятия до границ жилой застройки соблюсти невозможно, тогда разрабатывается проект­ное решение и специальные мероприятия, которые позволяют уменьшить неблагоприятное воздействие и не допустить превышение предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ на жилой территории. Такими техническими решениями обычно являются применение современных систем очистки и высадка полосы зеленых насаждений.

Ситуацию осложняют правила землепользования и застройки регионов. Согласно этим правилам, территории городов поделены на зоны градостроительного регулирования. Если планируемое производство попадает в зону с литерой «П», допускающей формирование на данной территории производственных комплексов, тогда у инвесторов все в порядке.

К сожалению, гораздо чаще бывают ситуации, когда территории бывших промышленных зон чиновники, разрабатывавшие эти схемы, относят к зонам с литерой «Д», допускающей размещение объектов так называемой «коммерческой сферы».

Как это часто бывает в нашем законодательстве, объекты промышленного назначения в зоне «Д» не разрешены, но и прямо не запрещены.

Поэтому девелоперу на предпроектной стадии следует согласовать с местными органами власти отклонение от допустимых параметров строительства, разрешенного в указанной зоне. Далее необходимо оповестить население о планируемом строительстве и провести долгую и болезненную процедуру общественных слушаний.

Прорыв

Есть более короткий путь решения задачи по созданию санитарно-защитных зон вокруг предприятия. Зона «Д» градостроительного регулирования допускает строительство технопарков на выделенных территориях. Соответственно, если проект­ ная документация будет выпущена под титулом «Реконструкция технопарка», то это не потребует отдельных согласований и получения специальных разрешений.

Это позволяет избежать долгой и мучительной процедуры смены категории земель.

Но и это не всегда панацея. Создание технопарков имеет свои ограничения.

Например, на их территории нельзя объединить разные технологичные предприятия. И опять все упирается в разные санитарные зоны и влияние этих зон друг на друга.

На практике часто бывают ситуации, когда собственники покупают большой земельный участок в надежде изменить категорию его назначения, нарезать на более мелкие участки и продавать промышленным предприятиям по аналогии с тем, как продаются участки под коттеджную застройку. Однако чаеразвесочная фабрика не может сосуществовать с предприятием, которое производит вредные выбросы.

Теперь при создании технопарков действует принцип, который Роман Сигитов шутливо называет «кто первый встал, того и тапки». Если на территории будущего технопарка первым оказывается предприятие пищевой промышленности, то оно вокруг себя устанавливает санитарную зону, в которой не могут находиться предприятия другой отрасли. И технопарки вынуждены разделяться по отраслевому признаку.

Вторая проблема с технопарками – отсутствие энергоресурсов. Надо сразу купить очень большую мощность, на которую ни у кого нет денег. Государство ничем не помогает, а банки тоже не готовы кредитовать под какие-то будущие проекты.

Инвестор, как правило, действует иначе. Распродает участки и только потом собирает заявки на требуемые мощности, в надежде окупить их платежами за землю.

– Владельцы технопарков все чаще выбирают процедуру добровольной сертификации, однако экологический аспект не включен в процедуру, – поясняет директор по сертификации Ассоциации индустриальных парков Максим Паздников. – Мы исходим из того, что предприниматель уже урегулировал этот вопрос самостоятельно и действует в рамках правового поля.

Ирина Силачева

Другие материалы по теме

X