жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Складов будет не хватать

Аналитики неоднозначно оценивают состояние складского рынка Санкт-Петербурга

и его перспективы, при этом сходятся на том, что нынешний прирост критически мал. Одновременно в секторе индустриальной недвижимости специалисты

отмечают заметное оживление.

Растет индустрия

По данным консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, до 2015 года в Петербурге и Ленинградской области будет введено 14 новых индустриальных объектов. Большинство будущих предприятий разместятся во Всеволожском районе Ленобласти и Пушкинском районе города.

Общая площадь всех ныне действующих крупных качественных индустриальных объектов составляет 1,5 млн кв. м, а общая площадь земельных участков, на которых расположены предприятия, 968 га.

Долгое время в Петербурге и ближайших районах области не наблюдалось развитие промышленного сектора. В основном реализовывались крупные проекты производственных компаний для собственных нужд. 43% нынешних предложений индустриальных площадей было введено в 2005–2008 годы.

Эксперты объясняют это общим позитивным инвестиционным климатом на фоне благоприятного состояния мировой и российской экономик того периода, которое привело к росту иностранных инвестиций в экономику РФ. 80% новых функционирующих индустриальных объектов были возведены иностранными компаниями. Затем последовал спад экономики.

Сегодня объемы ввода новых объектов так и не вернулись к докризисному уровню, хотя в первом полугодии 2012 года наметилась уверенная тенденция роста ввода площадей.

– Отчасти длительная продолжительность этого спада объясняется также и тем, что производственные компании в период 2009–2011 годов с осторожностью рассматривали прямые инвестиции в строительство собственных складских площадей в связи с нестабильной общемировой и российской экономической ситуацией, – считает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. – Кроме того, на рынке было велико предложение готовых высококачественных складских объектов, которые соответствовали требованиям части производственных компаний. Именно с 2010 года появилась тенденция аренды качественных складов.

По мнению аналитиков, появление проектов новых индустриальных парков стало в последние годы устойчивой тенденцией. Подобные проекты, как правило, располагаются либо за чертой города, либо на его окраинах. Например, ИП Greenstate от ЮИТ «Лентек», «Марьино» от ВТБ, «Уткина Заводь».

В 2011 году в сегменте индустриальной недвижимости начали появляться новые проекты, часть из которых представляет собой вторые очереди уже действующих заводов. Например, шведско-американская компания Autoliv, производитель средств безопасности для автомобилей, в начале 2012 года объявила о намерении построить завод в Петербурге.

Компания Eurocopter, один из крупнейших в мире производителей вертолетов, планирует построить в Ленинградской области к 2014 году завод по выпуску легких вертолетов семейства Ecureuil.

Компания Atris после завершения строительства первой очереди своего завода намерена приступить к строительству второй очереди. Реализация проектов индустриальных парков создает предпосылки для формирования нового сегмента рынка коммерческой недвижимости, который только начинает свое развитие в России.

Специалисты считают, что производственные помещения трудно поддаются классификации из-за специфики различных видов производств. Нельзя по аналогии со складскими отнести здания индустриальных парков к какому-либо классу – А или В, в силу того, что технические параметры и требования к ним у разных типов производств варьируются.

Большинство производственных объектов недвижимости на территории индустриальных парков строится по схеме built-to-suit, исключения составляют легкие сборочные производства, для которых можно создавать универсальные объекты для аренды.

– Мы оцениваем будущую совокупную площадь индустриальных помещений в их составе в 150 000–220 000 кв. м, – говорит Тамара Попова. – Большинство будущих предприятий разместятся во Всеволожском районе Ленобласти и Пушкинском районе Санкт-Петербурга и будут представлять отрасли машиностроения и металлообработки.

Кроме этого, проводится редевелопмент производственной площадки под технопарк «Звезда». Под проект индустриального парка будет отведена часть территории около 30 га. В составе комплекса есть уже готовые к сдаче в аренду около 20 000 кв. м площади. Также планируется завершить в ближайшие два года строительство новых производственно-складских площадей. Предполагается реконструкция существующего административного корпуса.

– Значимым преимуществом нового индустриально парка «Звезда» будет выгодное местоположение – пешеходная доступность от станций метро «Пролетарская» и «Обухово», а также от ж.-д. станции Обухово и близость к развязке КАД с проспектом Обуховской Обороны, – отмечает генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. – Площадка полностью обеспечена всеми необходимыми коммуникациями, что позволяет разместить в том числе и достаточно энергоемкие производства.

Дефицит складов

Аналитики Analytic Research Group считают, что рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакант­ных площадей. Так, в третьем квартале уровень свободных площадей достиг минимального за последние пять лет значения и составил 3%.

В первом квартале 2012 года в эксплуатацию был введен всего один складской проект класса А – Nordway, площадью 40 400 кв. м.

На стадии строительной готовности находятся еще два комплекса – две очереди STC и «Орион Лоджистик». Их планировали сдать в эксплуатацию во 2-м квартале 2012 года.

По данным исследования, 58,3% из действующих в Санкт-Петербурге и Ленинградской области складских комплексов имеют общую площадь до 20 000 кв. м. Около 20% из них – это склады площадью от 20 000 до 40 000 кв. м.

По 6,7% составляют группы от 40 000 до 60 000 кв. м и от 60 000 до 80 000 кв. м. 5% составляют комплексы с общей площадью, находящейся в диапазоне от 80 000 до 100 000. А объекты свыше 100 000 кв. м – 3,3%. Наиболее крупные комплексы – МЛП «Уткина Заводь», логистический парк «Янино», «Алерс», Gorigo, «Петрохим­оптторг».

Согласно аналитическому отчету компании Knight Frank St. Petersburg, в третьем квартале 2012 года было введено в эксплуатацию только 13 000 кв. м качественных складских площадей.

Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования. На фоне высокого уровня спроса усилился дефицит предложений. На рынке Санкт-Петербурга на конец третьего квартала 2012 года в аренду предлагается лишь около 50 000 кв. м.

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец третьего квартала общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет более 5,2 млн кв. м. Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн кв. м.

На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. Например, таким образом на участке в 10 га запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково, а также некоторые проекты других крупных девелоперов.

В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на третий квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66%, доля складов класса В – 34%. Подавляющее большинство – около 70% предложения – сосредоточено в южных, юго-восточных и юго-западных направлениях. Хотя там уже сосредоточена большая часть существующего предложения – около 42%.

По данным аналитиков, до конца 2012 года не запланирован выход ни одного нового комплекса. Анонсированное к вводу в 2012 году строительство складских комплексов «PNK-КАД» компании PNK Group и «Теорема-Терминал, четвертая очередь» еще не началось. Дата ввода терминала «Осиновая роща» на Горском шоссе, 5, перенесена с 2012 года на 2013 год.

Специалисты считают, что девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты.

Структура спроса на складскую недвижимость меняется незначительно. По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений как в аренду, так и в продажу.

Уровень арендных ставок на складские помещения, по данным аналитиков ASTERA, стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3–5% в договорах, номинированных в долларах, и 5–10% в рублевых договорах.

По данным компании, на третий квартал 2012 года уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долларов США/кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам третьего квартала составили около 138 долларов США / кв. м в год, без НДС.

По прогнозам экспертов, несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей к концу года снизится на 2–3%. Также следует ожидать роста на 3–5% нижней границы арендных ставок.

В ближайшие пять лет, по мнению специалистов компании ASTERA, все новые качественные проекты, выходящие на рынок, будут пользоваться спросом у арендаторов.

Подготовила Любовь Ежелева

Другие материалы по теме

X