Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

“Серый” пояс меняет окраску. Как рационально использовать промзоны

Оптимизация бизнес-ресурсов предполагает рациональное использование промышленных территорий. Предприниматели, власти, аналитики и девелоперы находятся в поиске алгоритма, который позволил бы предприятиям грамотно маневрировать землей.

Читайте по теме: Госдума приняла в первом чтении законопроект о реорганизации промзон

(Чтобы увеличить, кликните на фото)
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Масштабы действий

По мнению специалистов комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга, территория «серого» пояса, с одной стороны, является социально неблагополучной, имеет неразвитую и устаревшую инфраструктуру, в особенности транспортную. Вместе с тем расположенные в центральных городских кварталах промплощадки, несомненно, обладают потенциалом развития.

«Серый» пояс очертили побережьем Невской губы, включая портовый комплекс в южной части Канонерского острова, сюда вошли участки промышленной и общественно-деловой застройки в Кировском, Московском, Фрунзенском и Невском районах, в границах территории между Обводным каналом и Ленинским проспектом, улицей Типанова и проспектом Славы. Кроме того, в границах пояса осталась промышленная застройка на правом берегу Невы от Народной улицы до проспекта Энергетиков, в южной части Красногвардейского района.

Промышленная деятельность ведется на 38% площадей, 30% приходится на грузовые и пассажирские перевозки, 10% – на производство портовых погрузочно-разгрузочных работ. При этом, по данным комитета, 56% – 1265 – земельных участков общей площадью 1289,78 га, на которых расположены промышленные предприятия в границах территории «серого» пояса, не соответствуют функциональному зонированию.

По генплану Санкт-Петербурга предусмотрено сокращение на 3500–4000 га общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, не соответствующих экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям развития

Кроме этого, предприятия теплоэнергетического комплекса и машиностроения считаются основными загрязнителями атмосферного воздуха. А почва «серого» пояса характеризуется по оценочной шкале суммарного показателя загрязнений как «опасно загрязненная».

В начале года вопросом функционирования промзон заинтересовались законодатели. Представители комиссии по промышленности, экономике и собственности ЗакСа Петербурга провели выездное заседание в «Обухово». Там на 300 га работают 60 налоговых резидентов, более сотни арендаторов, а местные налоги составляют более 100 млн рублей в год.

«Ведомства владеют полной информацией о характеристиках расположенных в промзоне участков, но они требуют комплексного развития. Сегодня участки, по сути, выпадают из этого процесса, – считает председатель постоянной комиссии по промышленности, экономике и собственности ЗакСа Санкт-Петербурга Юрий Гатчин. – А потребности в финансировании модернизации инфраструктуры промзон специалисты оценивают от 3,2 до 11,6 млрд рублей. Думаю, что для управляющих компаний на основе ГЧП, которые смогли бы решить проблему повышения инвестиционной привлекательности промышленных территорий, – это более важная задача».

Для проработки проблематики была создана рабочая группа, в планах которой в том числе и задача создания документа, который бы описывал на уровне нормативов само понятие промзоны.

Производственная деятельность уходит?

Бизнесменов не удовлетворяют действия властей и то, каким образом ведется реорганизация промышленных территорий. Некоторые компании решили сами включиться в процесс, начать с мониторинга ситуации.

По данным специалистов компании PETERLAND, на конец 2014 года число основных промзон, входящих в так называемый «серый» пояс и подлежащих редевелопменту, было 26.

Их общая площадь составляет 6100 га. Промышленные территории расположены в 12 административных районах Санкт-Петербурга. 30–35% – это предприятия, находящиеся в центре города. Процессы преобразований пока находятся в начальной стадии. Площадь уже подвергнутых изменениям территорий в промзонах – около 600 га, то есть не более 11%.

«Жилая и деловая функции в редевелопменте составляют 45 на 55%, – уточняет генеральный директор компании PETERLAND Юрий Зарецкий. – В ближайшие пять лет можно ожидать активного освоения с доминирующей застройкой под жилье – до 2/3 территорий. Суммарная же доля преобразуемых промзон, допускающих промышленное использование, составляет 32,5%».

Среди стартовавших проектов редевелопмента эксперты называют ряд объектов жилой застройки.

Это комплекс «ЗимаЛето» компании Setl City, который возводится на территории ПО «Баррикада» на проспекте Энергетиков, д. 9; ЖК «Тойве» компании ЮИТ на территории НПК «Северная заря» (Республиканская ул., д. 22); ЖК «Московские ворота» компании ЛенСпецСМУ на территории завода «Вагонмаш»; ЖК «Пять звезд» УК «Теорема» на территории бывшей канатной фабрики, а также ЖК компании «Строительный трест» на территории бывшей гардинно-кружевной фабрики.

Ранее были выведены и застроены жильем площадки предприятий «1-я Мебельная», «Силовые машины», «Электросила», НПП «Буревестник» и другие.

«Не берусь говорить об удачных примерах в редевелопменте, – комментирует Юрий Зарецкий. – Можно сказать, что большинство проектов по строительству жилья, реализованных на землях, некогда принадлежащих предприятиям, так или иначе оказались экономически успеш ными.

Как и большинство деловых комплексов, возведенных вдоль Петроградской, Выборгской, Пироговской, Синопской набережных, в целом арендопривлекательны и эффективны.

Что же касается последнего периода, то 2014 год был кризисным, поэтому мало кто был готов решиться на переезд. Некоторые предприятия лишь продолжали осуществлять вывод мощностей, начатый в предыдущие годы, например, как завод «Климов».

Безусловно, иногда передислокация связана с оптимизацией производственных процессов и модернизацией предприятия. Заманчива и перспектива продажи участка в центре города. Но те, кто столкнулся с необходимостью перебазирования мощностей, говорят о высоких рисках. Предприятиям не хватает инвестиций для таких масштабных преобразований, получение же разрешительной документации длится годами. Прибавьте к этому проблему с персоналом: стареющие рабочие кадры не всегда готовы часами добираться на новое место работы.

«Нам потребовалось перевести три наших производства на новые площадки, – рассказывает руководитель НПО «Знамя труда» Борис Холмянский. – Переезд, как правило, связан с вынужденной остановкой деятельности. Если мы три месяца не выпускаем продукцию, начинаются проблемы. А когда сроки доходят до 6 месяцев, то можно говорить о полной потере заказов. У чиновников же другие масштабы времени. На согласования с ГАТИ, подключение к электросетям и прочие мероприятия у нас ушло более двух лет. Кроме этого, переезд требует приличных затрат. Мы подсчитали, что за пять лет происходит удвоение кредита, который мы получили под 11% годовых».

Аналитики PETERLAND считают, что процесс преобразования промышленных территорий непрозрачен и по этой причине затягивается. Например, в городе до сих пор не существует единой базы данных всех промышленных площадей, что затрудняет планирование реорганизации.

«Что же касается промзон, подлежащих градостроительному преобразованию – редевелопменту, со стороны госорганов мы наблюдаем информационный вакуум, – говорит Юрий Зарецкий. – Некоторые подвижки произошли лишь в конце прошлого года. Проблема редевелопмента промзон, как показывает практика, в основном интересует общественность, аналитиков, бизнес-сообщества, ею периодически занимаются некоторые консалтинговые компании, идет обсуждение в СМИ, на различных конференциях и круглых столах».

С точки зрения Зарецкого, процесс редевелопмента идет бессистемно: нет четкого плана или концепции преобразования промзон, что несет в себе риски и в перспективе может привести к проблемам – транспортным, инфраструктурным. Девелоперы осваивают прежде всего то, что доступно и дает хорошую прибыль. Это преимущественно строительство жилых комплексов на площадках, потерявших по генплану свою промышленную функцию и на которых уже не ведется производственная деятельность.

Среди главных проблем специалисты также выделяют отсутствие достоверной информации о масштабах процесса. Мониторинг состояния, потенциала предприятий в промзонах, подлежащих преобразованию, не ведется. Собственники и управленцы компаний не стремятся афишировать положение дел, поэтому представить объективную картину проблематично. Решение многих вопросов упирается в несовершенство законодательной базы.

Законным путем

Тем не менее законодательство в сфере промышленности, определяющее основы ее деятельности, постепенно начинает формироваться. В прошлом году впервые в со-временной России был принят закон «О промышленной политике».

Основными документами, регулирующими градостроительный процесс в Петербурге в целом и в том числе вектор развития промышленных зон, являются Генеральный план и Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

В частности, в соответствии с генпланом установлена общая площадь промзон и их доля в городской черте, заданы основные направления их формирования на основе существующих и вновь осваиваемых территорий, определены параметры сокращения промышленных зон и т. д.

В соответствии с генпланом Санкт-Петербурга установлены также и принципы преобразования (редевелопмента) промзон.

Предусмотрено сокращение на 3500–4000 га общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, не соответствующих экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям развития.

План предполагается реализовать путем изменения функционального назначения зон, например с производственного на общественно-деловое и жилое, и путем последовательной ликвидации, вывода, перебазирования или перепрофилирования расположенных на них объектов. В документе, в частности, указано, что к расчетному сроку – к 2015 году – промышленные территории сократятся на 2000–2500 га.

В этом году впервые с момента принятия генплана подготовлены и прошли второе чтение поправки в закон города, в большей степени относящиеся именно к развитию и редевелопменту промышленных зон.

«В целом можно констатировать, что число промышленных площадок, которые в перспективе будут подвергнуты редевелопменту, увеличится», – считает Юрий Зарецкий.

Еще один документ, касающийся существования промышленных зон, был принят в 2004 году. Это Постановление правительства Санкт-Петербурга № 1961 «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения». В нем представлен примерный перечень всех промзон Петербурга, а также выделены территории, подлежащие развитию и требующие первоочередной подготовки документации, необходимой для реконструкции и освоения.

К 2015 году промышленные территории сократятся на 2000–2500 га (Чтобы увеличить, кликните на фото)
К 2015 году промышленные территории сократятся на 2000–2500 га
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По информации председателя комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга Елены Ульяновой, правительство города в этом году проводит ревизию ряда законодательных актов и госпрограмм в связи с произошедшими экономическими изменениями.

«Сегодня определены отрасли, которым будет оказываться господдержка, – говорит Елена Ульянова. – Но кроме отраслевого принципа, составляется список 200 стратегически важных для города предприятий, которым будет оказана персональная поддержка. В том числе и в части реорганизации и развития территорий».

Стратегии – на выбор

В числе мер поддержки промышленности называется и редевелопмент старых заводских производственных площадок. И если несколько лет назад властями города ставилась задача полного выноса предприятий за его черту, делались соответствующие шаги по реновации «серого» пояса, то со временем стало очевидным, что столь категоричное решение оказалось губительным для целого ряда производств. Некоторые не перенесли переезда и прекратили существование. Промышленники с удовлетворением отмечают, что сегодня вектор поменялся, появились новые стратегии, согласно которым вынос предприятий за черту города будет осуществляться рационально.

«Сегодня у правительства Санкт-Петербурга есть четкое понимание, что для дальнейшего развития города необходимо развивать промышленный комплекс. Поэтому мы будем делать все возможное, чтобы помочь нашим предприятиям», – заявляет председатель комитета по промышленной политике и инновациям Санкт-Петербурга Максим Мейксин.

Стратегией экономического и социального развития Санкт-Петербурга на период до 2030 года «серый» пояс определен в качестве приоритетной территории для преобразований в соответствии с системой целей социально-экономического развития Санкт-Петербурга.

Девелоперы осваивают прежде всего то, что доступно и дает хорошую прибыль. Это преимущественно строительство жилых комплексов на площадках, потерявших по генплану свою промышленную функцию и на которых уже не ведется производственная деятельность.

«Город сейчас ищет оптимальные варианты для совершенствования «серого» пояса, в том числе предполагающие передислокацию производств. Для понимания структуры собственности проводится инвентаризация, по результатам которой мы будем понимать, с кем конкретно и о чем договариваться, – пояснила Елена Ульянова. – Обсуждаются разные интересные идеи, но первый вопрос, который необходимо, с моей точки зрения, решить – это вопрос источников финансирования реализации этих мероприятий. Для проектов согласованного развития территорий поиск таких источников является для нас одним из важнейших».

Глобальной целью реорганизации промышленных территорий, прилегающих к историческому центру Санкт-Петербурга, специалисты комитета считают повышение их инвестиционной привлекательности. Специалисты выделяют два типа приоритетов. Первый – в условиях макро-экономической ситуации в целом – это поддержка производителей, второй – получение максимальной доходности, учитывая стратегически выгодное положение участков.

Отдельные задачи и мероприятия по развитию промышленности и промзон отражены и в других программных документах, в частности в государственной программе Санкт-Петербурга «Развитие промышленности, инновационной деятельности и агропромышленного комплекса в Санкт-Петербурге» на 2015–2020 годы».

Тактика и ресурсы

К процессу редевелопмента подключены комитеты правительства города, комиссии Законодательного собрания, частные инвесторы, девелоперы.

Поскольку развитие «серого» пояса затрагивает широкий спектр вопросов и имеет долгосрочный характер, властями определены направления работы и этапы преобразования территорий.

«Одной из мер поддержки петербургских предприятий является инженерная подготовка промышленных площадок, когда за счет городского бюджета выполняются работы по проведению водопровода, канализации, сетей газо- и электроснабжения, – сообщает Максим Мейксин. – Правительство Санкт-Петербурга активно реализует подобные мероприятия. Уже проведена комплексная инженерная подготовка производственной зоны «Восточная (Пушкинская)» в Пушкинском районе. Ведется оснащение инженерными мощностями промзон «Рыбацкое», «Парнас, квартал 10А», «Ржевка». Разрабатываются проекты планировки промзон «Нева», «Понтонная», «Предпортовая-1».

Вектор поменялся, появились новые стратегии, согласно которым вынос предприятий за черту города будет осуществляться рационально.

Начавшаяся инвентаризация промышленных территорий включает в том числе и имущественно-правовую оценку, анализ показателей финансово-хозяйственной деятельности субъектов, эффективности использования территориальных ресурсов и экономической отдачи предприятий в пересчете на один квадратный метр занимаемой площади. Иначе говоря, потенциальные участники процесса получат ту информацию, на недостаток которой сетуют сегодня, и смогут оценить и собственные возможности участия в проектах преобразований.

По мнению специалистов комитета по экономической политике, разработка юридических моделей реализации инфраструктурных проектов с использованием внебюджетных источников поможет создать юридическую базу института управления многофункциональными территориями, определит компетенцию и полномочия по комплексному инвестиционному развитию территорий с учетом различного имущественно-правового статуса расположенных на них объектов недвижимости.

Специалисты также проводят и сравнительный анализ отечественного и международного опыта, что дает возможность находить рациональные решения на основе концепции смешанного использования территории, когда одновременно развиваются жилые, деловые и рекреационные кварталы.

Работа по указанным направлениям осуществляется коллегиально в рамках деятельности рабочей группы по подготовке предложений для использования и вовлечения в хозяйственный оборот территорий. Координирует эту работу комитет по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Денис Бабаков,
коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

«Оба варианта: редевелопмент и строительство «в чистом поле» – имеют свои сложности. Во втором случае большие затраты уходят на инженерную и транспортную инфраструктуру. Если заниматься редевелопментом, то нужно сносить существующие на участке постройки, что тоже недешево. Территории бывших и действующих промпредприятий привлекают девелоперов своим расположением: они находятся внутри города. Некоторые из них обладают хорошей транспортной доступностью и возможностью строить жилье с отличными видовыми характеристиками.

Вопрос рентабельности проекта редевелопмента, как и любого другого, зависит от того, каких инвестиций он требует, где находится участок, какая у него площадь и каково окружение. То есть сколько и какой недвижимости можно построить, чтобы не только окупить вложения, но и получить прибыль».

Алла Сидоренко,
руководитель направления индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

«Согласно обзору, подготовленному компанией «БестЪ. Коммерческая недвижимость», на конец 2014 года общая площадь промышленных и коммунально-складских зон в Санкт-Петербурге была равна 18,7 тыс. га, что составляет 13,5% от всей городской территории. За последние десять лет площадь промышленных территорий в Петербурге сократилась примерно на 9%.

В основном это произошло за счет интенсивных процессов редевелопмента промышленных производственных площадей. За этот период полностью прекратили свою деятельность
такие в свое время знаковые для города предприятия, как «Красный треугольник», «Россия», «Красное знамя» и другие.

За 10–15 лет полному редевелопменту в центральной части города и районах, к нему прилегающих, подвергнуто более 50 крупных промышленных площадок общей площадью более 250 га. На территориях более 220 предприятий идет процесс так называемого частичного редевелопмента: бывшие производственные здания через реконструкцию приспосабливаются под общественно-деловые функции.

Главным образом реновируемые промышленные территории трансформируются под реализацию проектов общественно-деловой застройки. Это офисные и многофунциональные деловые центры.

Доля подобных площадей составляет более 60% от всего объема построенной недвижимости на территориях, подвергнутых редевелопменту».

Василий Довбня,
директор департамента консалтинга компании ColliersInternational в Санкт-Петербурге:

«Редевелопмент промышленных территорий чаще всего осуществляется под жилую функцию. Случаев преобразования под бизнес-центры или торговые предприятия гораздо меньше.

Распространенные проблемы промзон – загрязнение территории, взаимоотношения с КГИОП, поскольку на промплощадках осталось много точечных объектов, находящихся под охраной государства.

Пока редевелопмент остается экономически целесообразным, он потенциально возможен. Участки в «сером» поясе Петербурга традиционно вызывают интерес у девелоперов, в первую очередь те, на которых можно строить жилье. Как в исторической зоне, так и в «сером» поясе и на набережных Невы еще много объектов, которые могут быть трансформированы в жилые или офисные площади.

Причин, по которым этого не происходит, сейчас много: сложность структуры собственности объекта, промышленное назначение территории и невозможность ее перевода под жилое или общественно-деловое назначение, дороговизна объекта, недостаточно привлекательное окружение, не позволяющее позиционировать новый объект на качественном уровне.

Разрозненная собственность на промышленные площадки – еще одна важная проблема. У предприятий сегодня большое количество владельцев, и инвесторам приходится вести переговоры о продаже отдельно с каждым из них. В итоге получается эффект «коммунальной квартиры»: с каждым последующим собственником договориться все сложнее, поэтому сроки редевелопмента откладываются».

Подготовила Любовь Ежелева,

журнал “Промышленно-строительное обозрение”, №165
дата выхода: 17.07.2015

тема номера: “Эволюция промышленных территорий”

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

  • Альберт

    вдумчиво

X