Актуальное
160_600_Поплавок_уши_Строим_добро

Много и недостаточно. Исследование индустриальных парков Северо-Запада

Далеко не все индустриальные парки СЗФО могут предложить резидентам должный уровень инфраструктуры. Аналитический центр нашего издательства подготовил исследование: «Индустриальные парки СЗФО: возможности и перспективы».

Эскиз индустриального парка (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Эскиз индустриального парка
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Мы проанализировали площадки, которые позиционируются в формате ИП. В итоговый список включили не все из них. Проконсультировавшись с Ассоциацией индустриальных парков и опираясь на собственные критерии оценки, ряд площадок исключили в связи с тем, что они не в полной мере соответствуют формату индустриального парка. В итоге в перечень вошло 23 проекта.

Размытый формат

Уже не первый год отмечается, что в стране нет четких стандартов, которые определяли бы, какую площадку можно относить к индустриальным паркам. В этом году появились предпосылки к тому, что порядок в отрасли с точки зрения требований к площадкам будет более-менее наведен.

Во-первых, в законе «О промышленной политике в Российской Федерации», который был принят в начале этого года, утверждено определение индустриального парка: «совокупность объектов промышленной инфраструктуры, предназначенных для осуществления нового промышленного производства или модернизации промышленного производства, управляемых специализированной управляющей компанией – коммерческой организацией, созданной в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Во-вторых, закон предусматривает меры государственной поддержки и устанавливает минимальные требования, которым должны соответствовать объекты, претендующие на помощь из госбюджета. Так, совокупная выручка резидентов, исчисленная для налогообложения, рассчитанная за десятый год реализации проекта по созданию индустриального парка, должна составлять не менее 5 млрд рублей. Отношение выручки резидентов за десятый год реализации проекта по его созданию к совокупному объему финансирования создания инфраструктуры для индустриальных парков за счет средств федерального бюджета и бюджетов субъектов Федерации на конец десятого года реализации проекта должно быть не менее 8. Количество высокопроизводительных рабочих мест на конец десятого года реализации проекта по созданию индустриального парка должно составлять не менее 1500, а число резидентов не менее десяти.

По итогам 2014 года, в России работает 350 площадок, которые называют себя индустриальными парками (Чтобы увеличить, кликните на фото)
По итогам 2014 года, в России работает 350 площадок, которые называют себя индустриальными парками
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Такие площадки получат субсидии из региональных бюджетов на создание инфраструктуры, источником возврата затрат субъектам станут выплаченные резидентами индустриальных парков федеральные налоги. Затраты субъектов Федерации будут возмещаться в форме субсидий в течение трех лет с даты подачи регионом заявки на ее предоставление.

Кроме того, в конце прошлого года Росстандарт утвердил Национальный стандарт ГОСТ Р «Индустриальные парки. Требования». Проект стандарта был разработан на основе действующего добровольного отраслевого стандарта НП «Ассоциация индустриальных парков» (АИП).

Для применения стандарты вступят в силу 15 сентября этого года, до этого времени Ассоциация индустриальных парков (АИП) совместно с Росстандартом должны дополнительно зарегистрировать систему и правила проведения сертификации на основе нового документа. Стандартизация будет добровольной, что позволит резидентам уже по тому, была ли она пройдена, определить, насколько та или иная площадка публична и подготовлена для приема инвесторов.

В тексте Национального стандарта дано более емкое определение индустриального парка, чем в законе о промполитике. Это «управляемый специализированной управляющей компанией комплекс объектов недвижимого имущества, состоящий из земельного участка (участков) с производственными, административными, складскими и иными зданиями, строениями и сооружениями, обеспеченный инженерной и транспортной инфраструктурой, необходимой для создания нового промышленного производства, а также обладающий необходимым правовым режимом для осуществления производственной деятельности».

Ленобласть впереди

Надо полагать, что акцент на наличие инфраструктуры был сделан не случайно. Так, согласно результатам исследования Ассоциации индустриальных парков по итогам 2014 года, в России работает 350 площадок, которые называют себя индустриальными парками, однако только 101 из них соответствует стандартам АИП. Остальные в большинстве своем не обладают достаточным объемом и качеством инфраструктуры. Из тех, что выбрали аналитики АИП, 45 – действующие, остальные находятся в стадии строительства.

В СЗФО 10 ИП уже готовы принимать резидентов, 13 проектируются либо строятся. Лидером по количеству парков ожидаемо стала Ленобласть: здесь насчитывается десять парков, шесть из которых уже работают. Другие регионы такими результатами похвастаться не могут. В Санкт-Петербурге четыре объекта, крупнейший из них проект greenfeild – ИП «Марьино». Остальные три – проекты «А Плюс Девелопмент», два из них построены на площадках Brownfield.

Далее следует Калининградская область, где представлено три проекта, два из них крупные – это «Хра брово» и «БалТехПром». Примечательно, что третий проект – существенно меньший по масштабам ИП «Да нор» – будет реализовываться по схеме государственно-частного парнерства, а это редкое явление для отрасли.

В Вологодской области наиболее крупный и соотвествующий стандартам ИП-проект – парк «Шексна», который реализуется за счет средств областного бюджета. По своему размеру он является крупнейшим в СЗФО, сейчас в парке четыре резидента, около 800 га свободны для размещения предприятий.

В список попал индустриальный парк «Надвоицы» в Карелии: он находится в стадии строительства, якорным инвестором здесь выступила компания «Пеностек Норд», планирующая открыть в Надвоицах производство строительных материалов из пеностекла. Парк невелик по своему размеру, однако примечателен тем, что это первый проект ИП в республике.

Совокупный объем площадей индустриальных парков, включенных в список, составляет 3976 га, однако без учета «Шексны» это цифра существенно меньше – 1976 га. Площадь половины объектов находится в диапозоне от 100 до 200 га.

Больше помощи

Эксперты отмечают, что потенциал регионов СЗФО для развития индустриальных парков далеко не исчерпан и с точки зрения качества проектов о переизбытке говорить однозначно рано. Но одной из основных проблем для частных площадок остается труднодоступное и дорогое банковское финансирование.

Девелоперы коммерческих объектов неоднократно подчеркивали, что эффективно развивать проекты можно только при поддержке государства. Меры в этом плане принимаются. Помимо субсидирования регионов, которое предусмотрено законом «О промышленной политике», в прошлом году в новую редакцию госпрограммы «Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности» впервые была включена отдельная подпрограмма «Индустриальные парки», в рамках которой предусмотрено субсидирование процентной ставки по кредитам для управляющих компаний. А также субсидии бюджетам субъектам Федерации на софинансирование обязательств бюджетов субъектов РФ по компенсации части затрат на инфраструктуру парков.

Совокупный объем площадей индустриальных парков, включенных в список, составляет 3976 га (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Совокупный объем площадей индустриальных парков, включенных в список, составляет 3976 га
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

В конце ноября 2014 года Минпромторг подвел итоги конкурсного отбора комплексных инвестиционных проектов ИП, претендующих на субсидирование процентной ставки по кредитам. Из 12 поданных заявок победителями конкурса стали 10 индустриальных парков. Но это капля в море, учитывая, что площадок в стране более 100. Те шаги, которые предпринимаются государством для поддержки отрасли, безусловно, окажут положительное влияние на ее развитие. Тем не менее этого явно недостаточно. Девелоперы отмечают, что необходимы и иные инструменты поддержки проектов, в том числе более активное использование схемы ГЧП.

ОЭЗ не конкуренты

Подспорьем для привлечения резидентов могли бы стать налоговые льготы, но их могут предоставлять либо государственные парки, либо особые экономические зоны. Например, резиденты «Шексны» освобождаются от налога на имущество и транспортного налога, а ставка налога на прибыль для них снижена на 4,5%.

Преференции в частных парках возможны, только если существуют региональные программы поддержки инвесторов, как, в частности, в Ленобласти. Приходящие в регион инвесторы при выполнении ряда условий освобождаются от налога на имущество, а ставка налога на прибыль составляет 13,5%. Эти льготы распространяются и на резидентов индустриальных парков.

Что касается особых экономических зон, то их нельзя назвать полноценными конкурентами индустриальным паркам. Да, их резиденты могут рассчитывать на таможенные льготы, дешевую или бесплатную землю, налоговые преференции. Но, во-первых, на Северо-Западе только четыре такие зоны: ОЭЗ ТВТ «Санкт-Петербург» («Нойдорф» и «Новоорловская»), ОЭЗ ППТ «Моглино» в Псковской области и ОЭЗ Калининградская область. Тогда как потребность в подготовленных производственных территориях выше. Во-вторых, ОЭЗ имеют более строгие критерии отбора резидентов, и не все предприятия могут получить этот статус. Тогда как индустриальные парки способны проводить гибкую политику подбора инвесторов. Участники рынка уверены, что эти два формата должны развиваться параллельно, а не конкурировать друг с другом.

Мнения специалистов:

Борис Сычев,
руководитель аналитических проектов Ассоциации индустриальных парков России:

Проблема российских индустриальных парков в том, что далеко не все площадки, которые позиционируют себя в этом формате, на самом деле ему соответствуют. Многие в реальности не обеспечены в должной мере необходимой инфраструктурой: дорожной, инженерной. Тогда как это главная функция индустриального парка: создать для инвестора все условия, чтобы он смог сосредоточиться только на процессе строительства производства.

С 1 сентября этого года вступит в действие Национальный стандарт РФ «Индустриальные парки. Требования» ГОСТ Р56301 – 2014, проект которого был разработан на основе действующего добровольного отраслевого стандарта Ассоциации индустриальных парков с учетом мнения экспертов, участников отрасли и членов ассоциации.

Стандарт позволит более четко, чем сейчас, обозначить критерии, по которым площадку можно отнести к категории индустриального парка. Однако сертификация на соответствие стандарту – дело добровольное, и далеко не все на это идут. В России заявлено около 350 проектов, тем не менее называться индустриальным парком могут немногим более 100.

Остальное – это инвестиционные площадки, но не индустриальные парки. Большое количество проектов, уже приступивших к поиску резидентов, не имеет инженерных коммуникаций, того же водоснабжения, затруднено подключение к электроэнергии. У других нет дорожной инфраструктуры. Причин несколько. Во-первых, многие девелоперы идут по следующему пути: стремятся сначала найти инвестора, а потом под него организовать инфраструктуру. Тогда как инвестора проще привлечь, когда все условия уже созданы.

На наш взгляд, нужно, чтобы процессы поиска резидентов и создание инфраструктуры велись параллельно. Но здесь возникает вопрос доступности банковского финансирования, которая сейчас довольна низкая, тогда как строительство индустриального парка всегда капиталоемко и с длительными сроками окупаемости.

Поэтому, несмотря на большое количество площадок, говорить о перенасыщении рынка качественным предложением не приходится.

Что касается субъектов Северо-Запада, то, безусловно, по количеству индустриальных парков лидирует Ленинградская область. Она вошла в четверку российских регионов, где десять и более действующих и создаваемых индустриальных парков. Остальные три – это Московская и Калужская области, Республика Татарстан. В Ленобласти эффективно работают Агентство экономического развития и Инновационное агентство Ленинградской области, в том числе за счет бюджетных средств развивая такие проекты, как «Пикалево», «Нанопарк Гатчина». Региону нужно решить ряд системных вопросов, сдерживающих развитие этого направления. В первую очередь это стоимость подключения к электроэнергии. Сейчас тарифы фактически запретительные для инвесторов. Решив эти проблемы, область сможет развивать площадки более успешно и динамично, тем самым повышая инвестиционный потенциал территории.

Максим Соболев,
директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург»

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области действуют 15 индустриальных парков, кроме того, есть промышленные площади, которые сдают в аренду. Конечно, все владельцы промплощадок бывших заводов и фабрик борются за каждого клиента, который проявил интерес к их предложениям. Как правило, инвесторы и арендаторы тщательно изучают рынок, прежде чем принять решение о выборе места дислокации в том или ином парке, и поэтому рассматривают несколько вариантов. Каждый парк имеет свои сильные и слабые стороны, но выигрывает тот, кто может предложить наиболее комфортные условия для размещения и высокое качество клиентского обслуживания.

В Ленинградской области подготовленных площадок откровенно мало. Но есть хорошие проекты ИП, которые интенсивно развиваются. И в будущем конкуренция будет расти.

Индустриальный парк «ЮИТ» заполнен сейчас на 60%. За четыре года нам удалось привлечь несколько российских и международных клиентов, в том числе таких гигантов, как «Сименс» («Cименс технологии газовых турбин») и SMCPneumatik.

Спрос на земельные участки сегодня невелик. В основном обращаются представители малого бизнеса, для которых важно построить быстро и за небольшие деньги производственный цех площадью примерно 1000 кв. м. Но есть и более серьезные запросы на площади от трех гектаров и более. Несмотря на сложность момента, продолжают развивать свой бизнес в России иностранные компании. Мы сейчас ведем переговоры с несколькими фирмами, которые намерены реализовать инвестиционные проекты на территории нашего парка.

Что касается ОЭЗ, то состав налоговых льгот для инвесторов в индустриальном парке на территории Ленинградской области и в особых экономических зонах идентичен. Преимуществом ОЭЗ перед парками является возможность получить таможенные льготы, а также земельный участок и инженерную инфраструктуру за счет государственного бюджета. Для предприятия в ОЭЗ в зоне риска находятся три вопроса: получение статуса резидента ОЭЗ, после успешного получения статуса – время, в течение которого будет выполнена инженерная подготовка участка под строительство, и сроки запуска производства.

В Европе индустриальные парки конкурируют в основном качеством обслуживания и набором дополнительных услуг для клиентов. Такие важные для нас проблемы, как подведение коммуникаций, у них решаются намного проще. Поблизости, как правило, уже есть сети, если надо дотянуть трубопровод до ИП, этим занимается коммуна. Наши индустриальные площадки могут сделать качественный скачок в развитии при широкой поддержке со стороны государства на всех уровнях власти.

Евгения Буторина,
менеджер проекта “Индустриальный парк “Марьино”

В Санкт-Петербурге пока функционирует только один индустриальный парк формата greenfield – это ИП «Марьино». Не совсем корректно говорить о прямой конкуренции между объектами, так как выбор той или иной площадки будущим резидентом обусловлен сочетанием индивидуальных требований каждой компании и характеристик конкретной территории.

Привлекательность индустриального парка для инвестора зависит в первую очередь от степени готовности инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры на территории. Исключительно важными факторами для успешного развития ИП являются прозрачная и понятная для инвестора структура сделки, утвержденная градостроительная документация по проекту, соответствие зонирования территории градостроительному законодательству, а также наличие единой управляющей компании, которая будет осуществлять управление территорией, в том числе после того, как все участки в парке будут проданы инвесторам.

Безусловно, политические события и экономический спад существенно повлияли на развитие промышленного комплекса. Многие иностранные компании приостановили или сократили свои планы развития в России и в Санкт-Петербурге в частности. Тем не менее, на наш взгляд, для иностранных предприятий, имеющих долго-срочную стратегию развития в России, сейчас наилучший момент для входа на рынок.

Падение курса рубля в 2014 году позволяет международным компаниям значительно сократить затраты на приобретение инженерно подготовленной площадки и строительство завода. Например, сейчас мы продолжаем вести переговоры с несколькими интересантами по размещению в «Марьино», в том числе с иностранными компаниями. Для российских производителей сложившаяся ситуация также может стать стимулом для расширения существующих мощностей или открытия новых заводов на фоне развития программы импортозамещения, это хорошая возможность занять ниши, опустевшие по причине санкций или ухода международных игроков.

Прямой конкуренции между индустриальными парками и особой экономической зоной нет. Как известно, в Санкт-Петербурге действует ОЭЗ технико-внедренческого типа, в которой могут размещаться только инновационные производства, в то время как индустриальные парки ориентированы на предприятия, выпускающие серийную продукцию.

Александра Смирнова,
директор направления инвестиционного брокериджа NAIBecar

Интерес инвесторов к промышленным площадкам сохраняется на прежнем уровне. Заметного роста спроса мы не наблюдаем. Впрочем, текущая ситуация и курс на импортозамещение благоприятствуют увеличению интереса со стороны инвесторов к реализации промышленных проектов.

К примеру, в начале 2015 года западная фирма приобрела в Greenstate («ЮИТ») участок стоимостью 21,1 млн рублей. Большинство инвесторов сейчас находятся в раздумьях или же планируют вхождение в такие проекты. Живые деньги инвесторы готовы вкладывать в покупку земельных участков, предназначенных для строительства жилой, а также гостиничной недвижимости (такое назначение позволяет в том числе строить апарт-отели).

Инвесторам, особенно иностранным, проще и понятнее размещаться на площадках индустриальных парков с инженерной подготовкой и развитой инфраструктурой. Необходимость вложения дополнительных средств в проведение коммуникаций и прохождения бесконечных согласований снижают спрос на покупку участков в формате greenfield и на размещение в особых экономических зонах.

Наиболее качественными индустриальными парками в Петербурге являются Greenstate («ЮИТ») и «Марьино» (ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами»). Остальная масса таких объектов не обеспечена инженерными коммуникациями.

Официально никто из девелоперов индустриальных парков не объявлял о снижении цен, однако в процессе переговоров можно достичь дисконта в 15%. Что касается участков greenfield и промышленных зон, то стоимость земли зависит от конфигурации участков, инженерных коммуникаций и т. д., однако говорить об общей тенденции к снижению цен все же можно.

Вячеслав Зелепуга,
коммерческий директор компании “А Плюс Девелопмент”

На территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области есть достойные индустриальные парки, и конкуренция есть – спрос падает, а предложение возрастает. Но в связи с этим возникают и новые решения: компании начинают объединяться, дополняя друг друга, – мы, к примеру, в мае заключили соглашение о сотрудничестве с ООО «Капитал-Энерго», управляющей компанией индустриального парка «Марьино», по которому «А Плюс Девелопмент» будет предоставлять на территории парка услуги по созданию объектов индустриальной недвижимости в формате build-to-suit.

Согласно исследованиям ряда компаний-консультантов, примерный объем вакантного предложения на рынке – около 5%, то есть небольшой переизбыток площадок все же есть. Но в целом многое зависит от того, как дальше будет развиваться ситуация.

Наши индустриальные парки расположены как в ОЭЗ, так и вне их. Не все сегменты рынка закрывают ОЭЗ в разрезе конкретных локаций, не для всех сегментов размещение в ОЭЗ удобно. Вне ОЭЗ парки привлекают клиентов наличием инфраструктуры и коммуникаций, дополнительными услугами, предлагаемыми на территории индустриального парка, но в первую очередь, конечно, отношением к клиенту.

Ольга Великанова

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Похожие сообщения

X