жк днепропетровская 37 2-комнатная 6.4

Мины на индустриальной земле

Российские законодательные реалии порой не оставляют промышленникам шанса встать под защиту государства – при покупке индустриальной недвижимости им приходится рассчитывать только на себя.

Цех
Фото: sdelanounas.ru

В распоряжении инвесторов сегодня не существует простой и понятной инструкции по поиску, подбору и организации индустриальной площадки. Поэтому для любого инвестора проблемы при запуске или расширении производства неизбежны.

Все сложности, с которыми сталкивается производственная компания в любом российском регионе, имея дело с индустриальными парками, государственными землями, вторичным рынком объектов, форматными складами, не ограничиваются лишь поиском пятна под промышленный объект. Не стали исключением Петербург и Ленинградская область – регионы повышенной привлекательности для инвесторов и производителей благодаря выгодному расположению, развитой транспортно-логистической инфраструктуре и отсутствию кадрового дефицита.

В ходе VI Индустриального форума в Санкт-Петербурге эксперты реального сектора помогли предпринимателям выявить скрытые риски и развеять мифы о беспроблемном приобретении земель под промышленные площадки.

Такой разный формат

Благословенные времена для промышленников, наставшие с переключением системы госзакупок на импортозамещение, сулят российскому инвестору немалые бенефиты. Но эти мечты разбиваются о реалии предпринимательских будней, едва только он приступит к отбору земли, на которой собирается строить светлое будущее своей компании.
По наблюдениям аналитиков компании «ИРБИС», сегодня изменилась сама структура и конфигурация инвестиций.

В структуре экономики ленинградской области 37% ВРП приходится на промышленность. Объем промышленных инвестиций в экономику региона составляет 42%. Ленобласть занимает 12 место в национальном рейтинге состояния инвестиционного климата среди 85 субъектов РФ

«Резко сократилось число зарубежных инвесторов, которые очень осторожно относились к покупке земли, но и конфигурация российских инвесторов также претерпела изменения, – сообщил генеральный директор компании «ИРБИС» Геннадий Киркин. – 50% обращений к нам исходит от представителей бурно развивающегося агропромышленного комплекса. В целом наблюдается снижение инвестиционной активности в Петербурге и области: почти 50% выручки промышленные компании собирают по городам и весям. Опыт взаимодействия с инвесторами и управления инвестиционно-строительными проектами показал, что в промышленный сегмент приходит много неквалифицированных инвесторов, которые совершают все возможные ошибки на ранних этапах приобретения индустриальной земли».

Собственно, разновидностей промышленных земель, которые может приобрести потенциальный инвестор в черте города и неподалеку за его пределами, – четыре. Самый крупный и перспективный сегмент индустриальной недвижимости – индустриальные парки, занимающие на территории Ленинградской агломерации площадь более 3500 га. Статус индустриального парка получают земельные наделы, обеспеченные инженерной инфраструктурой и поделенные на лоты.

«Сегодня весь крупный и средний бизнес устремляет свои взгляды именно в сторону индустриальных парков, которые могут удовлетворить практически любые потребности промышленных производств», – поделился наблюдениями генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.

Налоговые преференции для владельцев и резидентов парка, сопровождение профессиональных девелоперов и управляющих компаний составляют основные плюсы для развертывания бизнеса. Минусом для промышленного бизнеса является длительный период реализации и отсутствие спекулятивного предложения. Дороговизна земли индустриальных парков – цена колеблется в пределах 2500–3500 рублей/кв. м – делает это предложение неприемлемым для малого бизнеса, который к тому же не обеспечен ресурсами для длительного цикла строительства промышленных сооружений.

Лофт, цех, разруха
Фото: img.kamaran.ru

Следующий по объемам земель сектор – форматные складские и производственные комплексы, занимающие в общей сложности 2,8 млн кв. м с вакансией всего 4%.
«Спрос на склады велик именно со стороны производственных компаний, при этом они занимают более половины всех локаций, остальные 50% приходятся на торговые и транспортно-логистические компании», – пояснил Борис Мошенский.

Среди минусов этой категории земель для промышленников он упомянул наличие санитарных зон, отсутствие производственных энергомощностей и налоговых льгот, как у индустриальных парков. К числу положительных моментов приобретения таких земель относится наличие готовых производственных площадей, которые можно сразу взять в аренду, и развитая транспортная инфраструктура.

Оставшийся крупный сегмент индустриальной недвижимости – это «серый пояс» из объектов советского наследия с объемом рынка в 2 млн кв. м и с самыми низкими арендными ставками в 250–600 рублей/кв. м.

«Отрицательно характеризует эти помещения очень низкое качество – вписываясь в такой проект, инвестор должен понимать, что предстоят дополнительные вложения, – напоминает глава компании Maris. – Помимо этого, у собственности могут оставаться дополнительные юридические обременения, и сама структура собственности может быть очень сложной: есть вероятность, что объект давно поделен. Из плюсов – городская локация и обеспечение хорошей мощностью».

Старые промышленные площадки несут в себе еще один риск – это редевелопмент. В последние годы власти Петербурга все пристальнее присматриваются к промзонам и охотнее обсуждают с застройщиками перспективы смены статуса земель и передачи промышленных территорий под жилье. Интерес, проявляемый к таким локациям девелоперами, довольно высок.

Государство декларирует беспрепятственную смену статуса земель, на практике субъект неохотно расстается с ресурсами – стратегическим запасом производства сельскохозпродукции

Наконец, вторичный рынок современных производственных площадок, построенных за последние 10–15 лет. Он совсем не велик – 0,4 млн кв. м со средней запрашиваемой ставкой аренды 35 000–45 000 рублей/кв м. Эти локации остаются популярными среди «обслуживающих» отраслей – производителей стройматериалов, предприятий химической и металлообрабатывающей промышленности.

Относительно новые промышленные объекты при хорошей логистике и наличии документов обычно не создают особых проблем следующим собственникам. Все это делает их доступными для малого и среднего бизнеса. Но они имеют один значительный минус – ограниченную функциональность. Объект, построенный под определенный производственный цикл и вид деятельности, может не подойти будущим владельцам, уточнил представитель управляющей компании Maris.

Юридические казусы

Искушенные инвесторы знают, что экономику проекта и сроки реализации могут существенно «подправить» нюансы юридического толка. Особенно печально, когда правовые казусы закреплены в рамках закона.

«Вышедшее недавно Постановление правительства РФ № 222 (от 03.03.2018) изменило процедуру установления санитарных зон, – комментирует партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова. – Если раньше эти вопросы решались Роспотребнадзором только на основании замеров правообладателя объекта и земельного участка, то теперь к их решению допускаются заинтересованные третьи лица».

Нововведение способно серьезно усложнить жизнь предприятия. Например, застройщик, который намерен реализовать проект жилищного строительства на промышленной территории в черте города, где земельные ресурсы и без того ограничены, может обратиться с заявлением в Роспотребнадзор, провести натурные замеры ПДК вредных веществ и, доказав, что вред минимален, претендовать на эти территории.

Цех, строительство, производство
Фото: novostroy.su

Понятно, что и замеры могут быть сделаны по-разному: ПДК окажутся заниженными во время технологической паузы, остановки производства, ремонтного периода или изменения направления и силы ветра. Согласно действующим регламентам, предприятие узнает о сокращении своей санитарно-защитной зоны постфактум – решение вывешивается на сайте ведомства без уведомления собственника.

Чем это обернется для индустриального бизнеса, можно только гадать. Если «впустить» девелопера на действующую промышленную площадку, то спустя годы это чревато весьма печальными последствиями – вплоть до закрытия предприятия. Как показывает юридическая практика, в суде приоритетными становятся интересы жителей построенного жилого комплекса, интересы же промышленного предприятия для представителей Фемиды вторичны. В прямом смысле слова новоселы могут «выдавить» предприятие, пожаловавшись на зашкаливающий уровень шума или выбросы.

«Ситуация выворачивается наизнанку, и дальнейшие судебные споры с Роспотребназдором о недопустимости сокращения ССЗ не приводят к результату, это мина замедленного действия, – предостерегает Майя Петрова. – А учитывая рост интенсивности жилищного строительства в Петербурге, можно предположить, что таких прецедентов будет все больше и больше».

И такие случаи действительно встречаются в практике инвесторов. Директор по развитию инфраструктурных проектов международной компании по выпуску картона и упаковки Smurfit Kappa Петр Кехва привел в пример историю «летающих земель» во Всеволожском районе Ленобласти, недавно опубликованную в СМИ и ставшую достоянием общественности.

«Изучая публичные кадастровые карты Росреестра, в один прекрасный момент мы обнаружили в границах своей санитарно-защитной зоны три небольших участка сельхозназначения, – констатирует Петр Кехва. – Мы обратились в администрацию Всеволожского района и Роспотребнадзор, прокуратуру и Следственный комитет и надеемся, что махинации с наделами на этом закончатся. Еще одно наше действующее предприятие, расположенное в Гатчинском районе Ленобласти, испытало на себе вторжение нового собственника. Им оказался владелец скважины в пределах нашей ССЗ, которому было выдано соответствующее санитарно-эпидемиологическое заключение».

Законодательные новации, препятствующие приобретению земель промышленного назначения, на этом не исчерпываются. Недавнее нововведение касается предприятий, относящихся, согласно законодательству об охране окружающей среды, к первой категории экологической опасности. С 1 января 2019 года обязательной государственной экологической экспертизе подлежат проекты по созданию объектов капитального строительства, если они причисляются к предприятиям первой категории опасности.
«Это усложняет процедуру ввода такого объекта, увеличивает стоимость проектной документации и сроки реализации проекта в целом, плюс к этому для таких предприятий обязательным становится установка автоматических систем контроля и измерения необходимых ПДК, и для некоторых предприятий это весьма критично», – пояснила Майя Петрова.

Одним из мифов предпринимательской деятельности стал беспроблемный перевод земель из одного юридического статуса в другой – например, из земель сельхозназначения в земли промышленного использования. Несмотря на то что государство декларирует беспрепятственную смену статуса, на практике все выглядит не так безмятежно: субъект неохотно расстается с земельными ресурсами, составляющими стратегический запас производства сельскохозяйственной продукции.

«Действительно, не все так однозначно: только ряд земель сельхозназначения отнесены стратегиями развития, генпланом или схемами территориального планирования различных уровней к разряду земель, на которых предусмотрено промышленное развитие, – подтвердила заместитель директора Агентства экономического развития Ленинградской области Анна Королева. – Поэтому перед покупкой земельного участка требуется провести анализ всех региональных и муниципальных документов, а на это потребуется время».

Стратегия инвестора должна сработать на опережение, иначе потом ему придется бегать по инстанциям, оспаривая решения государственных органов в судебном порядке, и часто – с довольно туманными перспективами.

«Желательно, чтобы уже на ранней стадии переговоров проект создания новых производств начинался с привлечения инженеров, экологов и юристов, иначе можно совершить множество непоправимых ошибок, – дает наставления промышленникам юрист Borenius. – Еще на предварительном этапе, до приобретения земельного участка, инвестор должен учесть все риски, связанные с арендными отношениями, градостроительными аспектами размещения производства, экологическими требованиями, близостью жилой застройки, возможностью установления санитарно-защитной зоны и подключения к сетям ресурсоснабжающей организации».

По мнению юрисконсультов, в действующем правовом поле не следует полагаться на защиту Роспотребнадзора, единственное средство уйти от неприятностей – это самозащита. Спасение утопающих – дело рук самих утопающих.

«На стадии проекта можно застопорить любую проектную документацию и любое строительство, поэтому предпринимателю нужно самому «мониторить» решения Роспотребнадзора и изучать планы девелоперов о включении в проекты планировки территории новых жилых объектов», – резюмирует Майя Петрова.

Практика показала

Помимо юридической «чистоты» земельного надела генеральный директор ЛОЭСК Дмитрий Симонов советует инвесторам присмотреться к «моральным» обременениям участка – к тому, насколько бесконфликтными были взаимоотношения у предыдущего владельца с соседями. Если отношения были плохими, можно быть уверенным, что соседи сделали все возможное, чтобы осложнить участь бизнесмена на прилегающем участке.

«Репутация хозяина земли передается следующему собственнику, как бы наследуется, – поясняет глава электросетевой компании. – Соседи начинают чинить препятствия, когда сетевая компания, желая сделать благо, пытается построить инженерные коридоры под присоединение площадки к своим источникам. Без сервитута прохождения соседних участков, даже при технической возможности присоединения, это сделать невозможно, и выделить принудительный сервитут через суд не получится».

По словам руководителя ЛОЭСКа, общая ситуация с технологическим присоединением в Ленобласти существенно изменилась к лучшему и представляется не столь катастрофичной, как пять-шесть лет назад.

Лауринас Кузавас, генеральный директор SIRIN Development, компании – девелопера коммерческой складской и индустриальной недвижимости, подтвердил, что в 2018 году технологическое присоединение индустриального парка в Ленинградской области заняло у него не более полутора месяцев против полутора-двух лет техприсоединения в рамках проектов десятилетней давности. По приведенным им данным, в целом инвестиционный климат значительно «потеплел», и хотя при реализации проектов практически не изменились сроки получения техусловий и строительства, но сроки проектирования сократились с 24 до 6 месяцев.

Несколько более закрученный сюжет с непредсказуемым результатом получился у финской компании Peikko Group при попытке подобрать индустриальную недвижимость в собственность. Компания Peikko, специализирующаяся на выпуске закладных деталей для железобетонных и композитных балок, сегодня владеет заводами в девяти странах мира с годовым оборотом в 173 млн евро. В Петербурге финский промышленник работает с 2006 года, и продажи в 2016 году составили около 4 млн евро. В связи с потенциальным ростом спроса менеджменту компании показалось своевременным расширение производства, и владельцы Peikko Group приняли важное для оптимизации расходов стратегическое решение.

Как рассказал директор Peikko Group Тапани Ваухтинен, три года назад компания решила расширить производство в России. Требования к участку были невысоки: энергомощность в один мегаватт, площадь 3000–5000 кв. м, охраняемый участок в северном районе Петербурга и наличие удобной логистики.

Обойдя не менее пятидесяти промышленных участков, финский инвестор, столкнувшись с российской действительностью, так и не нашел идеально соответствующую нужным параметрам недвижимость.

«Современные индустриальные площадки сосредоточены главным образом в южных районах Петербурга, на севере мало производственных зон, и они старые, – сделал вывод Тапани Ваухтинен. – Но самой главной проблемой стало электричество – получение электроэнергии от «Ленэнерго» и прокладывание сетей до участка занимает около двух лет, договоры о «временном» электроснабжении являются риском, хотя и ускоряют процесс».

В наличии оказались новые современные «логистические» центры, которые располагались вдоль КАД, и освободившиеся из-за закрытия или сокращения производства площадки западных фирм. Все площади, расположенные в случайных местах, которые сдаются в аренду или продаются, а также промзоны времен СССР оказались неприемлемым вариантом для развертывания производства.

«В итоге мы купили гораздо больший участок, чем планировалось, в 37 000 кв. м с офисным корпусом и пятью зданиями общей площадью 25 000 кв. м, из которых 5 000 кв. м офисных площадей. Офисные помещения будут сдаваться в аренду, таким получился наш новый дом Peikko в России», – сообщил представитель компании из Суоми.
Так финский инвестор вынужден был поменять планы и диверсифицироваться: Peikko Group приобрела еще одно направление деятельности и стала офисным девелопером.

Подготовила Нонна Цай

Другие материалы по теме

X