жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Коммерческая недвижимость – неравномерное развитие

Петербургский рынок

В Петербурге в 2012 году все сегменты рынка коммерческой недвижимости продолжили свое поступательное развитие, вектор которого был задан еще в 2011 году. Наиболее динамичен сегмент торговой недвижимости. Такую оценку рынка коммерческой недвижимости представили аналитики компании Astera в альянсе с BNP Paribas.

В 2012 году объем нового предложения составил более 200 тысяч кв. метров  качественных торговых площадей. В эксплуатацию было введено 9 новых торговых комплексов, среди них знаковые объекты: ТРК Питерлэнд, ТРК РИО, ДЛТ. До конца года рынок должен пополниться еще четырьмя новыми проектами и общий прирост объема рынка за год составит 12%.

В то же время эксперты ASTERA отмечают, что общий уровень свободных площадей в торговых центрах остается низким. В наиболее ликвидных объектах он составляет 0%, в них также есть листы ожидания. Ротации в этих комплексах происходят только при замене арендаторов управляющей компанией на более успешные, интересные бренды. В среднем по рынку торговых комплексов уровень вакантных площадей варьируется от 5 до 10%.

Дефицит качественного предложения сформировался на рынке складской недвижимости. По оценке экспертов ASTERA, темпы ввода новых объектов остаются низкими, с начала года рынок пополнился 3 новыми складскими объектами, прирост составил 8%. Новых объектов к вводу до конца 2012 года не ожидается, компании, нуждающиеся в качественных складских площадях, рассматривают варианты покупки и строительства объектов.

На рынке наблюдается возобновление практики подписания предварительных договоров аренды на складские площади на стадии строительства комплекса ввиду отсутствия качественного предложения на рынке. Спрос на складские и производственные помещения остается стабильно высоким, его формируют российские торговые и производственные компании (легкая и пищевая промышленность), а также логистические операторы.

Главной тенденцией сегмента офисной недвижимости эксперты ASTERA называют повышение качественного уровня объектов. В составе нового предложения преобладают объекты класса А и В+, 40% и 38% соответственно. В случае реализации всех анонсированных на 2012 год проектов, полезная площадь качественных офисных центров до конца 2012 г. увеличится ещё на 191,6 тыс. кв.м. В этом случае объем ввода на рынке офисной недвижимости в 2012 г. превысит аналогичный показатель за 2011 г. более чем на 40%. Большая часть заявленных на 2 полугодие проектов, позиционируются в классе А.

Также отмечается тенденция переезда арендаторов офисных площадей в объекты более высокого класса: из В в А и из С в В. Уровень вакансии продолжает снижаться, по состоянию на конец августа 2012 года в бизнес-центрах класса A он снизился – с 12,8% во 2 кв. 2012 г. до 10,5%, в классе B+ снизился –с 5,3% до 5%, в классе В с 6,6% до 5,8. Ввод в эксплуатацию всех или большинства заявленных бизнес-центров до конца 2012 года приведет к стабилизации арендных ставок во всех сегментах и снижению показателей заполняемости бизнес центров класса А, В+ и В к концу года.

Особенности бизнеса

–Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в целом в России сейчас ниже, чем в 2011 году, – комментирует президент GVA Sawyer Вера Сецкая.  – Однако  к концу года ситуация изменится. Ожидается, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость в этом году достигнет показателей 2011.

Основная доля инвестиций в коммерческую недвижимость в России в этом году пришлась на Москву и Санкт-Петербург (70%), остальное – регионы, – уверена эксперт .  – Снизились объёмы инвестиций в гостиничную недвижимость и офисные площади, хорошие показатели по ритейлу, МФК – в аутсайдерах.

Причина  падения популярности МФК, по мнению Веры Сецкой, – в невозможности привлечения крупных инвестиций.

–Инвестирование в МФК исторически неуспешно,  – уточняет руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Наталья Тишендорф. – В силу многофункциональности проекта инвестор с конкретной специализацией не понимает, какие его элементы будут прибыльны, а какие – нет.

–Дело не столько в инвесторах, сколько в специфике девелопмента МФК, уверен управляющий партнёр ГК «Спектрум» Владимир Иванов. – Например, и в Москве, и в Санкт-Петербурге недавно сменилось правительство, а значит, общение нужно строить заново.

Гостиничная недвижимость

В то же время эксперты отмечают существенный потенциал в сфере гостиничной недвижимости России.

В связи с активным развитием  гостиничного бизнеса, эксперты предлагают даже перепрофилировать в номерные фонды невостребованные офисные здания.

–Удачным решением будет преобразование в отель уже построенных, но не востребованных объектов, — говорит директор по развитию «Hilton WORLDWIDE» по России и СНГ Владимир Ильичев. – После 2008 года 60-70% помещений, которые сдавались в аренду под офисы, осталось незаполненными. При этом существует недостаток помещений под гостиницы. Таким образом, используя бывшие бизнес-центры под постройку отелей, мы не только решаем проблему поиска помещения, но и покрываем колоссальные убытки собственников, связанные с простоем площадей.

–В Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках наиболее перспективными сегментами гостиничного рынка являются средний и «эконом», – комментирует  директор по развитию «Hilton WORLDWIDE» по России и СНГ Владимир Ильичев. – В городах с населением менее миллиона тоже есть перспективы, но перед тем, как выходить на такие рынки, необходимо провести серьезное маркетинговое исследование. Дело в том, что емкость рынка в маленьких городах очень небольшая, и неправильно позиционируемый отель, например, с большим количеством номеров или слишком дорогой, будет нерентабельным.

–Прежде чем заниматься гостиничным бизнесом в России, необходимо досконально изучить его структуру, – предупреждает глава по развитию гостиничной сети Accor Филип Бон. – Кроме того, российский рынок гостеприимства является очень привлекательным для транснациональных гостиничных сетей. Изначально мы планировали стоить в России один отель, однако, начав работу, решили спроектировать еще одну гостиницу, правда, в другом ценовом сегменте.

Рентабельным можно считать отель, который через 4 года своего существования приносит прибыль, составляющую 12-15% от инвестиций, — уточняет управляющий директор по России Akfen Real Estate Investment Trust Джюнейт Балтаоглу.

Другие материалы по теме

X