жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Офисная недвижимость: разница в цене

Максимальные ставки аренды в Москве почти втрое превышают аналогичные показатели в других изученных городах. При этом средние арендные ставки в Санкт-Петербурге, Киеве, Алматы и Астане находятся на одном уровне. При этом в Москве арендные ставки устанавливаются в расчете за кв. м в год, тогда как собственники офисных зданий в других городах предпочитают устанавливать их из расчета за кв. м в месяц. Стандартный срок аренды офисов в российской столице составляет 5-7 лет, в других городах не превышает пяти лет. Договоры на минимальные сроки аренды (от 11 месяцев) все еще встречаются в зданиях класса B в Петербурге, Алматы и Астане. Такие выводы содержатся в исследовании офисного рынка Москвы, Санкт-Петербурга, Киева, Алматы и Астаны компании Jones Lang LaSalle.

-Одними из основных показателей зрелости и стабильности рынка офисной недвижимости являются уровень арендных ставок и срок аренды помещения, — считает директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Алексей Ефимов. — На московском офисном рынке ставки выше, чем в других городах, и это во многом обусловлено высоким уровнем жизни и ее стоимостью в столице. В Москве по сравнению с другими рынками гораздо больше объектов инвестиционного качества, которые также поддерживают максимальные ставки на высоком уровне. Кроме того, бизнес исторически концентрируется в Москве, и большой объем спроса на качественные объекты определяет величину арендных ставок.

По размеру максимальных арендных ставок Москва среди изученных городов является безусловным лидером, а также входит в число городов с наиболее высокими ставками в регионе EMEA, уступая лишь Лондону. Так, стоимость аренды офисов класса премиум в российской столице достигает 1 200 долл. за 1 кв. м в год против 1 603 долл. за 1 кв. м в Лондоне.

Среди изученных городов второе место по величине ставок занимает Санкт-Петербург, третье – Алматы и Астана, а замыкает рейтинг Киев.

Диапазон ставок аренды в качественных офисных зданиях

 

 

Премиум-класс, долл. за кв. м

Класс А, долл. за кв. м

Класс В+, долл. за кв. м

Москва

1 000-1 200

625-850

400-600

Санкт-Петербург

450550

330-400

250-330

Киев

420

360-420

264-336

Алматы/Астана

540

360-540

215-300

Источник: Jones Lang LaSalle

Стандартный срок арендных договоров в Москве также значительно превышает показатели других городов и составляет 5-7 лет против максимального периода в 5 лет Петербурге, Киеве, Алматы и Астане. При этом в Северной столице и городах Казахстана арендаторы могут заключать договоры на беспрецедентно маленькие сроки – 11 месяцев (в классе B).

-В Москве девелоперы и инвесторы обычно имеют долгосрочную стратегию и предпочитают заключать договоры с арендаторами на длительный период – в некоторых случаях до 10 лет, — объясняет Алексей Ефимов. — В Петербурге, Киеве, Алматы и Астане некоторые собственники офисных зданий по-прежнему предпочитают краткосрочные договоры – они пытаются «поймать момент» и надеются на повышение ставок в перспективе. Также стоит отметить, что лишь в Москве ставки устанавливаются в расчете за кв. м в год, тогда как в других изученных городах – из расчета за кв. м в год. Лишь в некоторых зданиях класса А в Петербурге устанавливается годовая плата за аренду.


Условия аренды офисов в разных городах

 

 

Стандартный срок аренды

Арендные каникулы

Стоимость отделочных работ, долл. на кв. м

Москва

5-7 лет

3-6 мес.

700-1 000

Санкт-Петербург

11 мес.* — 5 лет

2 недели — 3 мес.

350-700

Киев

3-5 лет

1-4 мес.

400-700

Алматы/Астана

11 мес.* — 5 лет

2 недели — 3 мес.

600-700

*Характерно для некоторых зданий класса B

Источник: Jones Lang LaSalle

Арендные каникулы представляют собой период, на который арендатор освобождается от платежей за офисные площади. Как правило, его продолжительность напрямую зависит от срока аренды: чем он больше, тем продолжительнее и каникулы. Время, в течение которого замораживается плата за использование помещения, для арендаторов московских офисов насчитывает от трех до шести месяцев, в то время как в Санкт-Петербурге и Киеве этот срок не превышает трех месяцев. В Казахстане каникулы могут длиться от двух недель до трех месяцев.

-Каникулы являются как коммерческим условием договора, так и техническим требованием арендатора, — комментирует Алексей Ефимов. — С одной стороны, это бонус за длительный договор аренды, с другой – этот период нужен компании на отделку нового офиса. Поэтому продолжительность каникул зависит не только от срока договора, но и от объема занятых площадей, а значит от количества fit-out работ.

В Москве, как правило, помещение предоставляется арендатору без отделки, но с готовыми общими зонами, отоплением, механическими системами, лифтами и системой противопожарной безопасности. Внутренняя отделка офиса обходится в среднем в 700–1 000 долл. за кв. м. В Санкт-Петербурге якорным арендаторам может предоставляться частичная компенсация за проведение отделочных работ, а их стоимость обычно не превышает 700 долл. на кв. м.

Киев отличается от российских городов тем, что помещения арендаторам там предоставляются уже с базовой отделкой: открытая планировка, стены отделаны и окрашены, установлены инженерные системы, подвесные потолки. Таким образом, арендатор оплачивает дополнительные внутренние работы при необходимости. Ориентировочная цена внутренней отделки составляет 400–700 долл. на кв. м.

В Казахстане (Алматы и Астана) помещения предоставляются с базовой отделкой или без нее. Стоимость внутренней отделки составляет 600–700 долл. на кв. м.

Другие арендные расходы, в частности, обслуживание, уборка и охрана общих зон, включены в операционные расходы, однако охрана внутри арендуемых помещений оплачивается арендатором. Дополнительной расходной частью для арендаторов обычно становится охраняемая парковка. В зависимости от города аренда машино-места может обходиться в сумму от 100 до 500 долларов в месяц.


Стоимость аренды машино-места в офисных комплексах

 

 

Наземная парковка,

долл. в месяц

Подземная парковка,

долл. в месяц

Москва

150-250

300-500

Санкт-Петербург

100-200

200-400

Киев

150-250

250-400

Алматы/Астана

100-200

400-500

Источник: Jones Lang LaSalle

-Несмотря на то, что Москва и Петербург являются двумя столицами одной страны, офисные рынки в этих городах довольно сильно различаются, — резюмирует Алексей Ефимов. — Еще более значительные отличия мы наблюдаем на рынках других стран – Украины и Казахстана. В каждом из изученных городов действуют свои правила, есть свои условия работы, и нет единого тренда, характерного для них.



Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X