жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

История поддается расчету. Девелопмент исторического наследия выгоден

Но альянс государства и бизнеса в отношении исторического наследия жизнеспособен только при соблюдении ряда условий.

Историческое здание легко превратить в узнаваемый бренд, способный приносить владельцу немалый доход. Но отсутствие понятного и прозрачного рыночного механизма частных вложений в реставрацию памятников, а также законодательных норм, регламентирующих оценку и страхование объектов культурного наследия, сдерживают российских и иностранных инвесторов от рискованных приобретений.

Экономист ГУК ГМП «Исаакиевский собор» аспирант СПбГАСУ Екатерина ГРИНЦЕВИЧ предлагает привлечь в реставрацию инвесторов с помощью методики классификации памятников по доходности. Специалист предложила коллегам для широкого обсуждения модель экономического паспорта для исторического здания. А также некоторые правовые механизмы, защищающие наследие от неустойчивой рыночной конъюнктуры.

Требуются реставраторы-оценщики

Ситуацию, сложившуюся на рынке исторической недвижимости, можно охарактеризовать как «верхи не могут, низы не понимают». С одной стороны, государство задумалось о том, что содержание объектов культурного наследия – накладное дело. И, учитывая спрос на памятники архитектуры, стало понемногу выставлять их на аукционы. С другой стороны, инвесторы чаще всего не имеют опыта в работе с памятниками. А консультантов, девелоперов и оценщиков, умеющих грамотно рассчитать доходность приобретаемых объектов культурного наследия, на российском рынке – единицы. И даже они лишены единых критериев оценки памятников и опоры на законодательную базу.

Расчеты доходности, по мнению Екатерины Гринцевич, часто спорны, не всегда достоверны. Объекты-предложения на рынке есть, но как их использовать с максимальной выгодой для инвестора, девелоперы рассчитывать не готовы. Они привыкли мыслить категориями быстрого оборота средств, понятиями классификации коммерческой недвижимости, поделенной на классы А, В и С. С памятниками, помимо этого, необходимы терпение и понимание того, какую историческую ценность они представляют.

С точки зрения Гринцевич, на рынке возникла потребность в новой специализации – «менеджер реставрации». Это реставратор-эксперт, реставратор-девелопер, способный предложить бизнес-план по развитию памятника в рыночных условиях, оценить его потенциальную доходность и техническое состояние. Такие специалисты дадут объективную информацию инвестору о памятнике и помогут государству оградить ОКН от нечестных игр на рынке исторической недвижимости.

К этому пути подталкивают ограниченные государственные ассигнования, выделяемые на реставрацию. У города и федеральной казны нет средств на масштабные реставрационные проекты, а крупные реставрационные компании живут именно за счет них. Значит, реставраторам нужны новые источники заказов. Один из них под боком – покупатели объектов культурного наследия.

Как оценить памятник

– Большинство девелоперов считают, – говорит Екатерина Гринцевич, – что если они видят развалины исторического здания, покупка такого памятника – непременно убыточное дело. Хотя экономическая ценность этого объекта может быть колоссальной. Архитектурный памятник сродни антиквариату. Кроме того, хорошее внешнее состояние объектов культурного наследия часто обманчиво. А памятник, который на вид находится в аварийном состоянии, может оказаться конструктивно крепким.

Определить это можно только с помощью технической экспертизы. На многих памятниках такая экспертиза если и проводилась, то безнадежно давно. Экспертиз 2009, 2010 года  единицы, в основном сроки их проведения колеблются от 1970-х годов до 2006 года. Это довольно дорогостоящее предприятие. Но чтобы рынок ОКН заработал, этим нужно заниматься систематически. Так это делается в Германии,  там на каждый памятник есть свой паспорт, в котором полностью описано его техническое состояние, проводившиеся работы, указаны номера смет, сроки передачи частному владельцу, подсчитана стоимость объекта.

– Какие методики оценки памятников существуют сегодня в России?

– Есть методики экономической оценки памятника на конкретную дату, принятые Независимым обществом оценщиков в 2005 году. Здесь используются затратный способ оценки, доходный и сравнительный (рыночный) подход. Основные критерии: учет физического износа памятника, его культурно-исторической ценности, ценности с точки зрения автора памятника, стоимость квадратного метра в данном районе города или местности, земельного участка, наличие придомовой территории, парка и т. д.

Каждый метод содержит свою специфику. Иногда производят оценку, сравнивая с аналогичными зданиями в России. В других случаях за основу берется стоимость памятника с учетом реставрации. Но какой бы метод оценки ни применялся, огромное значение имеет физический износ здания, степень его сохранности.

Если памятник сдается в аренду или передается в руки частного инвестора, обязательно должна быть просчитана экономическая база, стоимость объекта на конкретную дату оценки. Если мы передаем объект в августе, экспертиза должна быть проведена хотя бы за три месяца до торгов, но никак не в 1976 году.

В старом доме постоянно происходят какие-то процессы.

Кто должен проводить техническую оценку объекта?

– Специализированные организации, имеющие соответствующую лицензию, по заказу заинтересованных лиц. Государство может заказывать экспертизу на паритетных началах. Но, по-моему, для благополучного запуска процесса продажи памятников нужен экономический паспорт, который включает в себя все пункты технического паспорта с процентом износа плюс данные историко-культурной экспертизы. В документе должна стоять категория памятника, по аналогии с классами коммерческой недвижимости – А, В, С, но высчитанная по несколько иным критериям.

Классификация по доходности

– Я взяла за основу данной классификации доходности классификацию бизнес-центров. Надо оговориться: в классификации не затрагиваются культовые сооружения, поскольку это все-таки особая категория памятников. Здесь учтены общие экономические критерии. Такие как местоположение, шаговая доступность, наличие или возможность организации парковки, окупаемость. А также технический износ памятника архитектуры, историческая и культурная, авторская ценность, престижность покупки. Все это высчитывается с цифрами коэффициентов, не допускающими субъективной оценки.

В классификации доходности учитывается и возможность приспособления здания под современные функции.

В класс А входят объекты, которые уже обладают высокой доходностью, они могут функционировать без привлечения инвестиций. В основном это здания, расположенные в центре города, сохранность которых составляет 70% и более.

Объекты категории В могут приносить доход, но с вливанием некоторых инвестиций. Это памятники, которые могут быть приспособлены под единственную современную функцию, потенциально обладают средней доходностью, отличаются менее выгодным расположением, обладают сохранностью в размере 50% и более.

Категория С – это объекты, в основном, руинированные, в аварийном состоянии, с сохранностью менее 40%.

Памятники ХХ века попали в вашу классификацию?

– В методике Независимого общества оценщиков есть четкий перечень авторов, но он заканчивается XIX веком. Для включения авторов XX века должна быть проведена государственная комиссия с участием историков, архитекторов, реставраторов, экспертов. Именно они должны продумать коэффициенты ценности памятника. Это должно лечь в основу законопроекта, принятого на государственном уровне. А совокупность всех критериев сформирует стоимость объекта.

Объем обременений учитывается в классификации?

– Несомненно. Кроме того, в экономике огромное значение имеет фактор времени. Если процесс оформления сделки затягивается, это может снизить классность объекта. Памятник по определению стар. По свежепроведенной технической экспертизе он может быть класса А. Но кто даст гарантию, что через год он будет в таком же состоянии? С нашей идеей сейчас работает КГИОП. Девелоперы, историки, архитекторы, проектировщики, инвесторы могли бы ее дополнить, отфильтровать частности и остановиться на рыночной модели, приемлемой для Петербурга.

Застраховаться от рисков

Чтобы рынок исторической недвижимости вошел в цивилизованное русло, нужны изменения в законодательстве, дающие действенные рычаги контроля за объектами культурного наследия, находящимися в частном владении. Изменения должны коснуться и страхового законодательства в части страхования сделок приобретения памятников архитектуры, страхования рисков, банкротств, страхования от недобросовестного использования ОКН.

Если инвестиционный договор составлен так, что некоторые условия можно обойти, их обойдут, – говорит Гринцевич. – А если инвестор стал реставрировать памятник, нарушил технологию, его за это отстранили от объекта, новый инвестор не пришел, а памятник тем временем разрушается? Надо понимать, как действовать в этом случае. Нигде не прописано, какой процент издержек потребовать в таком случае от инвестора, поскольку никто не может понять, какова стоимость памятника. На какую стоимость страховать – балансовую или рыночную? Что делать, если владелец окажется банкротом? Кредитору какой очереди отойдет памятник? А если он был приобретен с обременением?

Прежде всего надо договориться о понятном механизме оценки памятника, чтобы объективно показать стоимость восстановленного или утраченного. А это непросто. В памятниках присутствует не только архитектурная ценность, стоимость квадратных метров, но и наличие ценных интерьеров, сохранившихся элементов мебели, каминов, мозаики и т. д. Это все повышает доходность памятника, но и требует тщательного контроля за дальнейшей судьбой объекта культурного наследия, правового закрепления, страхования объектов культурного наследия от рыночных рисков.

 

Наталия Ловецкая

Другие материалы по теме

X