Актуальное

Участки под ИЖС на торгах. Земли идут «с молотка»

Замыкающее звено механизма земельных торгов – Фонд Имущества Санкт-Петербурга – успешно продвигает инновационные проекты по реализации городских земель под жилую и коммерческую застройку.

ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» является единственной структурой, которая имеет законные полномочия по продаже и приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга. Эксклюзивность прав Фонда имущества базируется на Законе Санкт-Петербурга о приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга от 10 марта 2005 года № 59-15 и на Постановлении Правительства Санкт-Петербурга № 1002 от 11 июля 2005 года.

Анализ проведения предыдущих торгов и перспективный прогноз спроса на земельные участки формируют представления о дальнейших направлениях развития этой формы обращения с земельным потенциалом города. Так, в минувшем году на публичных аукционах по продаже земли под застройку пользовались завидной популярностью новые виды лотов – продажа земель под комплексное освоение территорий и индивидуальное жилищное строительство.
Благодаря реализации инновационных проектов городская казна пополнилась на миллиарды рублей, одновременно был дан старт для реализации масштабных проектов в сфере жилищного и коммерческого строительства.

Домик с видом на озеро

В декабре минувшего года официальный продавец городской собственности запустил новый вид торгов – ИЖС. Фактически он явился первой формой земельных торгов в практике работы Фонда имущества, которая предоставляет объекты победителю торгов не в аренду, а в собственность. А именно – под строительство частных загородных домов.
Результаты подготовки аукционов по продаже земли в собственность частным лицам (ИЖС) впечатляют: по каждому из выставленных на продажу 7 лотов было подано до 25 заявок.

Накал страстей вокруг ИЖС обещал азартные торги. По их итогам семь участков в Красносельском (пос. Володарский, Горелово) и Петродворцовом (г. Ломоносов) районах буквально «улетели с молотка» с относительно невысоким коэффициентом превышения стартовой цены – до 3,75. Активнее всего участники торговались по участкам в Володарском, где площадь выставленного лота была самой большой – 0,1 га, а стартовая цена достаточно низкой – 600 тыс. руб. Победителями стали физические лица, преимущественно жители Петродворцового и Красносельского районов.

По признанию генерального директора ОАО «Фонд имущества» Андрея Степаненко, ажиотажный спрос на этот вид лотов порождает недостаток предложений в этом сегменте рынка и резко возросший интерес к строительству загородной недвижимости на инженерно подготовленных земельных наделах. В ближайшей перспективе, в 2009 году Фонд имущества намерен реализовать с аукциона порядка двух десятков объектов в наиболее привлекательных для ИЖС районах Петербурга – Приморском, Красносельском и Курортном. Надо полагать, популярность этого вида лотов будет расти и впредь.

Комплексное освоение

К торгам по продаже права комплексного освоения территорий, ставшим в последние год-два «изюминкой» петербургского земельного рынка, инвесторы проявляют особый интерес. Только один показатель – средний коэффициент превышения начальной цены (7,3), который оказался по этому виду лотов в 2007 году самым высоким, говорит о повышенной активности на таких аукционах. Территории, пущенные под комплексное освоение – а за 2007 год было продано 5 таких лотов, – не обошли своим вниманием и крупные игроки петербургского строительного рынка, и видные московские холдинги. Однако фактически торг ведут всего два серьезных соперника – «Гатчинский ДСК» (Группа ЛСР) и «Главстрой СПб». Что, впрочем, не удивительно: приток столичного капитала на петербургский строительный рынок, учитывая экономический потенциал московских строительных гигантов, ни для кого не стал неожиданностью.

Корпорация ООО «Главстрой СПб» с московскими корнями приобрела с аукциона самые большие лоты на комплексное освоение территорий. Москвичи получили право освоения трех шикарных участков в Приморском и Выборгском районах общей площадью 700 га, где планируют построить более 5 млн кв. м жилья.
В первом полугодии Фондом имущества уже было запланировано выставить на торги три участка под комплексное освоение в Петродворце и Сестрорецке – аукционы намечены на май-июнь 2008 года. Сейчас готовится несколько земельных участков под комплексное освоение в Курортном, Красносельском, Красногвардейском районах, Колпине, в Сестрорецке и Каменке. По мнению сотрудников Фонда имущества, заранее делать какие-либо прогнозы по предстоящим торгам – занятие неблагодарное.
Из видимых причин превышение или отсутствие спроса может быть продиктовано текущей конъюнктурой на земельном и строительных рынках, завышенной стартовой ценой, сложностью объекта или неподъемной величиной капиталовложений, требуемых для реализации проекта. При том что подводные течения, как всегда, остаются за кадром официальных земельных продаж.
Напомним, в начале 2007 года Фонд имущества Петербурга неожиданно отменил назначенные аукционы по продаже двух крупных земельных массивов для комплексного освоения в Красносельском районе. Некоторые наблюдатели связывали этот факт с итогами предыдущих январских торгов по участкам в Петергофе, которые прошли с превышением стартовой цены в 68 раз. В результате переоценки участки в Красном Селе ушли с аукциона в минувшем году с превышением измененной стартовой цены лишь в 7 раз.

В целом для реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости городом было продано в 2007 году под аренду 25 земельных участков суммарной площадью 780 га, из которых львиная доля — 767 га – приходилась на комплексную застройку.
Для сравнения, в 2006 году с аукционов ушло лишь 563 га.
В планах Комитета по строительству на 2008 год предусмотрены торги по участкам городской территории общей площадью не менее 500 га. Из которых под комплексное освоение будет выставлено 15 участков общей площадью 150 га.

Депрессивные кварталы и «промка»

Нарастающий с каждым годом дефицит земельных участков в черте города способствует вовлечению в деловой оборот депрессивных территорий и бывших промышленных зон. По мнению строительных аналитиков, источником территорий под застройку в ближайшие годы станут именно кварталы, подготовленные под реновацию.
Как сообщил журналистам вице-губернатор Александр Вахмистров, первые торги по продаже застроенных территорий, подлежащих реновации, могут пройти уже в июле 2008 года. По его словам, в настоящее время готовится пакет документов для продажи на аукционе 10 территорий в различных кварталах города.
Закон «О развитии застроенных территорий», принятый во втором чтении в апреле 2008 года, утверждает перечень из 39 городских кварталов из 11 районов Петербурга, рекомендованных под реновацию. Предполагается, что продажа застроенных территорий, подлежащих развитию, будет проводиться через открытые аукционы.
Однако, по словам директора Управления инвестиций Валерия Цыганка, особых страстей на таких аукционах ждать не приходится.
– На сегодняшний день ажиотажный спрос на такие кварталы прогнозировать трудно из-за необходимости решения попутных вопросов, связанных с расселением и освобождением от обременения территорий, – говорит В. Цыганок. – Впрочем, интерес уже проявили несколько известных в городе организаций. Наибольшую активность по формированию предложений сегодня проявляет администрация Кировского района.
Относительно реновации бывших промышленных зон прогнозы по экономической состоятельности таких проектов напротив, весьма оптимистичны. Ожидается, что именно за эти участки среди инвесторов развернется серьезная конкуренция – территории под новые «промки» и логистические комплексы сегодня чрезвычайно востребованы бизнесом. Но, по словам генерального директора Фонда имущества Андрея Степаненко, продвижение проектов планировки промышленных зон по административной цепи подготовки земельных торгов затягивается вследствие необъяснимых причин.

Подготовила Нонна ЦАЙ

Объект продажи Количество проданных объектов Суммарная площадь объектов Суммарная конечная цена, млн. руб. Коэффициент Превышения
(на торгах)
Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства в аренду 8 767,5 Га 10 598,90 7,3
Земельные участки для строительства коммерческих объектов в аренду 17 13,8 Га 995,4 1,6
Земельные участки в собственность для ИЖС 7 0,6 Га 12,2 2,3
ИТОГО: 32 781,9 Га 11 606,50 5,5

Другие материалы по теме