жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Неуправляемый девелопмент Аэропорт как стимул к росту

аэропорт ПулковоИменно таким путем идет сегодня современный мир, превращая транспортные хабы в центр притяжения бизнеса и трудовых ресурсов, используя экономический потенциал пересадочных узлов. В Пулкове свидетельством такого потенциала территории стало то, что коммерческая и офисная недвижимость стала активно строиться в зоне Пулково-3 задолго до передачи аэропорта в концессию Fraport AG.
Однако распорядиться этим ресурсом к общей выгоде администрация Санкт-Петербурга и девелоперы пока не смогли. Процесс освоения идет стихийно. Сейчас он приторможен кризисом. И если город найдет рычаги управления, синергетический эффект от развития территории может оказаться значительно более высоким.

Территория Пулково-3, расположенная между терминалом Пулково-2 и Пулковским шоссе, – первая децентрализованная деловая зона в Петербурге. Основная масса участков в этом районе была реализована на торгах Фонда имущества в 2001–2002 годах. Сначала появились гипермаркеты и торговые центры: «Лента» (2002 г.), ТК «Масштаб» (2005 г.), ТРК «Пулково-3» (2007 г.), дилерские автоцентры и автосалоны. Из введенных в строй проектов деловой недвижимости можно отметить БЦ «Аэроплаза», БЦ Pulkovo Sky.

В стадии возведения находится комплекс Airport City. В его рамках предполагается строительство бизнес-центров класса «А» общей площадью 22 тыс. кв. м, а также гостиницы категории 4 звезды под брендом Crowne Plaza Hotels & Re-sorts площадью 40 тыс. кв. м. Оператор отеля – британская сеть InterContinental Hotels Group. В проект включен паркинг на 1000 машино-мест. По другую сторону Пулковского шоссе строится технопарк по проекту финской компании «Технополис».

По словам заместителя директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрея КОСАРЕВА, мировой опыт развития территорий вокруг крупных аэропортов показывает, что такие транспортные комплексы оказываются мощным драйвером развития прилегающих территорий. Активизируется строительство индустриальных и логистических комплексов, торговых центров, офисных зданий, гостиниц и конгресс-центров.

Взяли паузу

Конечно, в планы девелоперов вмешался кризис. По данным Jones Lang LaSalle, в Пулкове планировалось реализовать значительно больше проектов, но сейчас многие из них заморожены. В частности – БЦ Gateway (ГК «ПИК», Storm Properties), БЦ «Пулковский» (ЗАО «Петербурггазстрой»). Компания Setl Group и вовсе отменила реализацию своего бизнес-парка. Крупнейший городской девелопер торговой недвижимости – УК «Адамант» – отказался от идеи реализации многофункционального комплекса «Адамант-Парк».
– Формирование территории Пулково-3 и ее застройка шли по принципу «кто первый». По сути дела, пионеры освоения территории взяли на себя все риски, связанные с процессом развития, – говорит директор департамента консалтинга и развития АРИН Екатерина МАРКОВЕЦ.
Однако в развитии территории есть и другие проблемы, не связанные напрямую с мировым экономическим спадом.
– Несмотря на то, что территория Пулково-3, безусловно, остается интересной для инвестора, ее привлекательность станет сравнимой с аналогичными территориями в европейских городах только после реализации проекта нового аэропорта, – считает Николай ВЕЧЕР, генеральный директор ЦПРН «Вечер».
С ним согласен руководитель отдела оценки Института проблем предпринимательства Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ: проблема зоны Пулково-3 в том, что ее рост начался задолго до появления основного «магнита» этой территории. По словам Шаскольского, спрос на объекты деловой и торговой недвижимости в зоне Пулково-3 в силу этих причин был и остается ограниченным. Первые же предложения, особенно в сегменте офисов, спрос исчерпали.
Сегодня заполняемость бизнес-центров в зоне Пулково-3 на уровне 30%.
Невысокой популярности местных офисов способствовали и завышенные арендные ставки, которые были заявлены изначально. Поскольку территория только начинает формировать настоящий деловой имидж и воспринимается всеми как отдаленная от центра, арендные ставки в местных офисах должны быть минимум на 30% ниже.

Концессия не панацея

То, что транспортная доступность будет ключевым фактором успеха для коммерческого девелопмента в этой зоне, признают все эксперты. По мнению Николая ПАШКОВА, директора по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург, сложно представить себе современный хаб, в качестве которого позиционируется сейчас Пулково, без быстрой связи с центром города. Появление на этой территории рельсового транспорта должны быть одним из условий реализации проекта аэропорта. Андрей Косарев замечает, что в идеале сюда должна быть проложена прямая ветка метро и скоростной экспресс из центра города, как во многих современных мегаполисах. Аэропорту необходимо стать ближе к центру мегаполиса и к пассажирскому порту за счет эффективных транспортных связей. Это существенно увеличит спрос практически на все виды недвижимости.
Скоростной трамвай «Надземный Экспресс» не самый эффективный вид транспорта для аэропорта, поскольку линия будет отчасти пересекаться с городской улично-дорожной сетью. Но и он может стать большим плюсом, ведь еще недавно никаких конкретных планов на этот счет не было. Между тем запуск скоростного трамвая отложен на неопределенный срок.
Эксперты сходятся во мнении, что большим плюсом для развития территории будет активная жилищная застройка ближайших к аэропорту районов города. Например, строительство малоэтажных комплексов «Новая Ижора», «Славянка» и другие. Должна быть создана критическая масса объектов недвижимости, которая позволила бы территории развиваться дальше за счет синергии объектов. В этом случае востребованным становится дальнейшее развитие разнообразной инфраструктуры, убеждены эксперты.

Свободный ресурс

аэропорт ПулковоЧто касается территории восточнее Пулково-1, вблизи будущего терминала, там земельный ресурс значителен, и его хватит не на одно десятилетие. Пока конкретных планов строительства на ней нет, большинство участков не сформировано и не обеспечено инженерной инфраструктурой.
– Вероятнее всего, первые коммерческие объекты будут построены на участках, перешедших концессионеру, развивающему сам аэропорт. Концепция коммерческой застройки на прилегающих к терминалу участках сейчас уточняется новым менеджментом. Вероятно, там разместятся гостиницы, офисы и коммерческие паркинги. Остальные территории, принадлежащие как городу, так и частным собственникам, вероятно, будут развиваться в несколько отдаленной перспективе, – рассуждает Андрей Косарев. – Стоит ожидать, что часть «бумажных» офисных проектов сменит концепцию в фазе оживления рынка, к строительству же остальных девелоперы вернутся лишь через несколько лет, когда уже введенные и строящиеся бизнес-центры достигнут приемлемой заполняемости и появится определенность с доступностью зоны внеуличным общественным транспортом, – итожит Андрей Косарев.
– В связи с кризисом и сокращением бюджетного финансирования сложно прогнозировать развитие проектов в районе Пулкова, – согласен Николай Пашков. – Те бизнес-центры, которые уже строятся в Пулкове, на ближайшее время с лихвой выбрали спрос на эту территорию. Пулковское шоссе также насыщено гипермаркетами и торговыми центрами. Сегодня очень актуален вопрос: найдется ли рыночная ниша для новых проектов в этой интересной и перспективной, но пока трудно прогнозируемой в отношении спроса зоны. Во всяком случае, здесь должен появиться принципиально новый формат объектов.

Сейчас спрос на земельные участки в целом на рынке крайне низок, и активность земельного рынка в зоне Пулкова тоже практически нулевая.
Тем не менее в октябре 2009 года был проведен аукцион по переуступке прав аренды на землю в зоне Пулково-3. По итогам торгов земельный участок площадью около 1, 3 гектара был реализован за 3 млн рублей. Это был единственный свободный участок в этой зоне.
При восстановлении рынка недвижимости эксперты прогнозируют перераспределение отдельных незастроенных участков в Пулкове. Сегодняшние инвесторы и девелоперы могут пересмотреть свои цели и принять решение о выходе из проектов, дав дорогу новым интересантам, положительно оценивающим перспективы территории и располагающим достаточными для освоения ресурсами.

Юлия Соборницкая

Другие материалы по теме

X