жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Джентрификация по-петербургски

Представители компании NAI Becar, которая управляет реконструкцией Финляндского вокзала, довольно осторожно комментируют проект. Это не удивительно – ведь начало его реализации пришлось на весьма непростые времена, которые диктуют сдержанность в оценках.

Железная дорога
Фото: pixabay.com

Тем не менее наш разговор с президентом NAI Becar Александром ШАРАПОВЫМ состоялся, и в ходе него выяснилось, что вокзал и территория вокруг него не потеряли привлекательности в глазах бизнеса.

– Каковы задачи, поставленные перед NAI Becar городом и РЖД? Какие результаты и в какие сроки необходимо представить?

– Основной результат, который наша компания должна представить заказчику в итоге, после завершения всех строительных работ по модернизации вокзала, – это готовый к эксплуатации современный железнодорожный объект, не уступающий западным аналогам, а в некоторых моментах даже существенно превосходящий их.

В переговорах представители Российских железных дорог и городских структур делали основной акцент на качестве обслуживания пассажиров всех категорий. В том числе было обращено пристальное внимание к потребностям людей с ограниченными физическими возможностями. Поэтому мы изначально нацелены на то, чтобы абсолютно все на территории вокзала было спланировано и реализовано таким образом, чтобы обеспечить максимальный комфорт любому пассажиру.

К примеру, система навигации доведена практически до совершенства. Мы постараемся построить ее таким образом, что абсолютно любой человек сможет даже на уровне собственной интуиции понять, где находится необходимый ему объект и куда следует идти. На новом Финляндском вокзале не должно быть и не будет никаких столпотворений и очередей. В том числе и в билетных кассах. Мы целенаправленно создаем проект уникального по своему удобству вокзала, который везде и всюду будут ставить в пример и специалисты, и пассажиры:

«А в Санкт-Петербурге это сделали так…»

– На какой стадии в настоящее время находятся работы по данному объекту?

– В данный момент ведутся работы по проектированию. Конечно, первоначальная концепция, представленная на конкурс, претерпела некоторые изменения, поэтому сейчас идет детальная проработка и просчет проекта. Вокзалы и аэропорты – это лицо города. И наша задача – создать лицо привлекательное и достойное уникального европейского города. Проектирование первой очереди реконструкции, связанной с пуском скоростного движения между Санкт-Петербургом и Хельсинки, ведется одновременно со строительными работами.

Проектирование второго уровня, на котором произойдет строительство и вовлечение в деловой оборот коммерческих площадей вокзального комплекса, завершится, как мы надеемся, в ноябре 2010 г. Тогда в январе-феврале 2011 г. начнутся строительные работы, которые намечено завершить в третьем квартале 2011 г.

Мы рассчитывали, что проектирование первого и второго этапа реконструкции будет выполняться одновременно, но ситуация сложилась иначе. После того как сроки запуска скоростного движения сместились на конец 2010 г., начал действовать второй план-график строительных работ. Согласно этому документу, вокзал должен быть полностью готов к приему-отправке скоростных поездов

к 12 декабря 2010 г. Генеральным подрядчиком на строительстве выступает компания «РЖДстрой».

– Какие изменения претерпела первоначальная концепция проекта?

– В основном проект сохраняет прежние параметры. Это касается и технических, конструктивных его аспектов, и деловых функций. Не исключено, что количество коммерческих площадей несколько вырастет, но точно не сократится. Насколько я понимаю, цифра суммарных затрат ОАО «РЖД» на реконструкцию комплекса – 840 млн руб. – также не будет существенно пересматриваться. Сметно-расчетная стоимость объекта более или менее соответствует этой цифре.

Изменения коснулись сроков реализации третьего, самого масштабного этапа модернизации. Этот этап предполагает возведение коммерческих объектов и объектов инфраструктуры: паркинга, торгового центра, бизнес-центра и гостиницы. Мне кажется, что до стабилизации экономической ситуации реализация столь крупного проекта вряд ли целесообразна. Но что касается долгосрочной перспективы, то данная часть проекта, несомненно, будет весьма и весьма привлекательна как для российских, так и иностранных инвесторов. Роад-шоу проекта пока не проводилось. Но уже проявляется огромный интерес к проекту у арендаторов.

– По какой схеме вы надеетесь привлечь инвестиции?

– Самый простой и понятный всем сейчас механизм – это кредитные ресурсы. Я не думаю, что банкам сейчас интересно входить в подобные проекты через ЗПИФы, дочерние компании и т. д. А определенный избыток ликвидности на рынке уже появляется. Во всяком случае, когда мы делали бизнес-план, мы рассчитывали привлечь кредитные средства под 10% годовых в валюте. Сегодня зарубежные банки через экспортные агентства готовы предоставлять деньги под 8,5% годовых. Рублевые ресурсы можно получить по ставке 11–12% годовых.

– Каковы ценовые прогнозы для прилегающих к вокзалу земельных участков?

– До окончания работ по модернизации цены на прилегающие земельные участки однозначно вырастут.

Мы предполагаем увеличение цен минимум на 10–15%. Но надо понимать также, что Финляндский вокзал – это все-таки периферия исторической части Санкт-Петербурга, и поэтому дальнейшего значительного удорожания земли, очевидно, не будет. Таким образом, рост цен здесь, как мы предполагаем, будет соответствовать уровню инфляции. И поскольку вокзал всегда средоточие туристических и деловых потоков, здесь наиболее разумно строить общественно-деловые здания.

Подготовили Дина Богуш,

Наталья Андропова

КОММЕНТАРИИ

Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ, заместитель руководителя Департамента оценки Института проблем предпринимательства:

– Реконструкция Финляндского может стать одним из знаковых проектов редевелопмента в Петербурге. Это одновременно попытка решить важную инфраструктурную проблему, создав вокзал с «международной составляющей», и придать импульс для развития Выборгской стороны. «Бекар» однажды «брался за гуж», пытаясь преобразовать промзону вдоль Пироговской набережной. Теперь он полон решимости и амбиций доказать, что «дюж». Сам масштаб проекта с «якорем» в виде транспортного узла неизбежно спровоцирует джентрификацию территории (реконструкцию устаревшей застройки в центре города – прим. ред.). Сочленить железнодорожный транспорт с автобусным – вполне по-европейски. Если сумеют подключить и водный общественный транспорт – будет современный пассажирский хаб.

Проект пока не особо афишируется, поэтому и бизнес пока не имеет того сигнала, который обычно активизирует деловую активность в окружении.

Пока самый важный из намечаемых на территории проектов – вывод головного завода «Силовых машин» с их площадки на Арсенальной набережной (более 40 га). Редевелопмент старых промышленных площадок, расположенных за вокзалом, – это перспектива не ближайших 5, но, возможно, 10–15 лет.

Отрицательным фактором служит обычная для таких проектов «чересполосица» собственников, которых в их совокупности крайне сложно сдвинуть с места. Есть проблемы по сетям, по наземному транспорту, хотя делу явно поможет расширение развязки у Литейного моста.

Николай ПАШКОВ, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg:

– Проблема данной территории состоит в том, что значительную часть Выборгского района, в основном – южную, занимают различные производства. Основная проблема – консолидировать права собственности и развивать территорию как единый проект. Такие попытки предпринимались еще с конца 90-х гг., но в тех условиях добиться значительных результатов было нельзя.

Проблема в том, что ряд объектов уже перешел в руки других собственников-девелоперов, там планируются либо реализуются новые проекты. Многие административные корпуса реконструированы в бизнес-центры класса B и C. Некоторые участки остаются производственными, а те, которые не функционируют как производства, сдаются в аренду частями.

Основной вектор развития этой территории до кризиса был в основном офисным. Этот район достаточно уверенно формировался как деловая зона среднего уровня. Для жилья негативным фактором является промышленное окружение. Тем не менее в отдельных местах, где есть островки зелени, возможна реализация жилья комфорт- и бизнес-класса.

В качестве наиболее интересных проектов на этой территории можно отметить БЦ «Австрийский», «Петровский Форт», жилые здания «Аврора», «Монблан», жилое здание компании «Рант» «Нейшлотская крепость», деловой квартал «Выборгская набережная».

Отрицательный фактор – дорожно-транспортная сеть с пробками на Большом Сампсониевском и у Литейного моста. Сейчас, когда началась прокладка коллектора, ситуация дополнительно ухудшилась.

 

Оксана Бушуйкина, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:

– Редевелопмент этой территории неизбежен в соответствии с программой вывода промышленных предприятий из центра города. Реконструкция вокзала не причина, а катализатор процесса. Безусловно, место весьма привлекательное для девелоперов. Близость набережной хороша с точки зрения жилой функции,

а железнодорожный узел – для коммерческой недвижимости.

Развитие территории предусмотрено и Генпланом города. Так, участок, ограниченный Арсенальной улицей, Свердловской набережной, ул. Ватутина и почти до Минеральной улицы (часть территории Станкостроительного завода «Свердлов» и «Красного Выборжца») сменит свое функциональное назначение с промышленного на общественно-деловое и жилое. Промзона, ограниченная улицами Минеральной, Арсенальной, Чугунной и веткой железной дороги, предназначена для многофункциональной общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры. Изменение функционального назначения второго участка должно состояться до 2025 года.

В Калининском районе градостроительному преобразованию подлежат зоны «Арсенальная» и «Полюстрово». В Выборгском – «Выборгская», где сейчас размещены объекты производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения.

Перенос производства «Силовых машин» (ЛМЗ) даст возможность развивать офисную и элитную жилую застройку вдоль правого берега Невы выше по течению (бизнес-комплекс «Бенуа», проект жилого комплекса RBI, жилой комплекс «Платинум», «Охта-центр», офис «Банк «Санкт-Петербург»). Реальные действия в этом направлении подстегнут интерес девелоперов.

Транспортные проблемы могут быть существенно снижены, если город, согласно Генплану, до 2015 г. осуществит строительство моста от Таврической до Арсенальной, пробивку улицы Арсенальной до Полюстровского проспекта и далее протянет эстакаду до Удельного проспекта.

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X