жк днепропетровская 37 студия 3.3

Актуальное

Оценка «неактивов»: мнение профессионалов

Основная масса залоговых активов, оказавшихся в руках у банков, – объекты недвижимости. Сегодня значительная часть «банковской» недвижимости просто заморожена, поскольку реализовать ее при существующей конъюнктуре не получается.

Дом и финансы
Источник: consultantplus.ru
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

К управлению этой собственностью большинство банков оказалось не готово. Продажи заблокировал намертво вставший рынок. Кроме того, рыночная стоимость многих объектов давно опустилась ниже залоговой. Собственно, сами банки сегодня затрудняются адекватно оценить стоимость неожиданно свалившихся на них активов.

Проблему объективной оценки активов специалисты обсуждали на форуме «Большой консалтинг-10». Предлагаем несколько мнений на этот счет.

Дмитрий КУЧЕРЯВЫХ, директор отдела оценки и анализа активов GVA Sawyer:

– Потребность в оценке активов возникает у заказчика, когда надо принять решение об инвестициях, распорядиться существующими активами или для ведения бухгалтерии по международному стандарту финансовой отчетности (МСФО).

Постепенное улучшение экономической конъюнктуры делает востребованной оценку стоимости российских активов для иностранных инвесторов. По крайней мере в 2010 г. число заказов на оценку, поступающих от иностранцев, не снизилось.

Работа по международным стандартам предполагает оценку инвестиционных активов и основных средств юридического лица – имущественного комплекса, приносящего доход от производственной деятельности на его базе. То есть основные средства оцениваются по критерию текущей деятельности, а не потенциально наиболее эффективной. И если генерирующая единица убыточна, надо определять стоимость ее продажи. В этом случае имущественный комплекс дробится на отдельные объекты (здания, земля, оборудование), которые можно реализовать на рынке. Российское законодательство не поощряет разделения активов по такому критерию. В нем также отсутствует понятие справедливой стоимости. Что касается инвестиционных активов, они с точки зрения наших законов должны оцениваться по методике определения рыночной стоимости с анализом наилучшего и наиболее эффективного их использования. В ситуации, когда сделок на рынке практически нет, а заказчик предлагает оценить инвестиционные активы, приобретенные еще до кризиса, по своим затратам, трудно предложить убедительный для рынка результат.

Илья МУНЕРМАН, управляющий директор компании «Мунерман и партнеры»:

– Главная проблема в работе оценщика проистекает из подчиненного характера его работы. Он заложник баланса. Обычна ситуация, когда предприятия вырастили свои активы, а когда подсчитали амортизацию по МСФО, вместо прибыли получили убытки. Возникает недовольство исполнителем.

Сегодня сложилось много предпосылок для того, чтобы создать систему мониторинга стоимости активов. Это и повсеместное использование стоимости компании в качестве критерия эффективности управления. И запоздалая реакция рынка на обесценивание активов, что приводит к финансовой нестабильности. И недостаток практики индивидуальной оценки. Сегодня, когда много залоговой недвижимости переместилось от девелоперов к банкам, вопросы управления стоимостью активов приобрели особую актуальность. Собственник – будь то частная компания, банк или государство – хочет знать стоимость своих активов в режиме on-line. Сегодня такая система, созданная Институтом управления стоимостью, существует.

Дарья ОКУНЕВА, партнер BDO в России:

– Если невозможно встроить непрофильный актив в производственную деятельность предприятия, остается один путь – его продажа. Здесь возможны две стратегии: продажа актива «как он есть» или предварительное повышение его инвестиционной привлекательности. И в первом и во втором случае необходимо проведение инвестиционной оценки актива. Однако для того чтобы повысить привлекательность объекта недвижимости исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного его использования, все-таки потребуются определенные управленческие действия в его отношении. Например, получение разрешительной документации на застройку, если речь идет о земельном участке, или изменение вида разрешенного использования этой земли.

Семен ФОМИН, старший научный сотрудник группы инвестиционных решений CLEVER Lab:

– Мне странно, что слово «проблемный» сегодня прочно привязано к слову «актив». Есть проблемные компании или институты, владеющие определенными активами. А есть собственно плохой продукт. Готов признать, что эти явления не всегда легко разграничить. Но сделать это можно, ведь большая часть инвесторов все же совершают сделки с реальными активами, а не с бумагами компаний.

Сложности с оценкой на падающем рынке – тоже довольно спорная вещь. Есть фундаментальные ценности, которые задают прочную основу для оценочной деятельности при любой конъюнктуре. И сейчас наибольший дисконт мы видим у тех проектов, которые остались в «бумажной» стадии. Но тщательный анализ с точки зрения управления даже в этом случае может дать хороший эффект.

Подготовила Наталья Цветкова

Другие материалы по теме

X