жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

С точностью до гвоздя: О необходимости укрупненных нормативов в строительстве

Прогнозы, что кризис очистит рынок от некачественных проектов, затеянных в спекулятивных целях, не спешат сбываться. Специалисты по оценке активов считают, что виной тому – отсутствие инструментов для решения стоимостных конфликтов на рынке недвижимости.

dio24.ru
dio24.ru

То, что на горячем докризисном рынке шла большая игра по переоценке строящейся и сданной в эксплуатацию недвижимости, очевидно. Ситуацию 2009–2010 гг. эксперты описывают как маятник между спекулятивным капиталом и отсутствием длинных денег для завершения начатых проектов.

Жертвой ситуации стали все, у кого на руках оказались не приносящие прибыли объекты недвижимости. Ибо договориться о справедливой цене на них при продаже стало практически невозможно. В особенно нелегком положении находятся финансовые институты, неожиданно оказавшиеся владельцами залоговых активов в виде недостроенных объектов, «замороженных» кризисом. Профессиональные оценщики заняты поисками единого, авторитетного для всех подхода, который бы «оживил» рынок.

В Федеральном центре ценообразования в строительстве разработали новую методику стоимостной оценки объектов, которая может использоваться при заключении сделок купли-продажи. Подробнее о новой методике рассказывает заместитель руководителя центра Виктор СЕДОВ:

– Инструментарий, который используется сейчас для оценки объектов недвижимости, весь построен на строительных нормах, которые берут начало еще из Советского Союза. За последние несколько лет многие экономические нормативы в строительстве кардинально пересмотрены. Это приведет к изменениям в инструментарии оценщиков.

Экономические расчеты в строительстве сегодня в полной мере регулируются государством. Так как именно оно является основным заказчиком объектов капитального строительства и рассчитывает, сколько готово заплатить за эту деятельность. Начиная с 2008 г. был выпущен набор нормативно-правовых актов, в которых сметные нормативы были довольно серьезно пересмотрены. Но главное – разрабатывались новые виды нормативов укрупненного характера, которые могут применяться и в оценочной деятельности.

Укрупненные нормативы годятся как для оценки инвестиционных проектов, так и для оценки объектов недвижимости.

Сфера строительства регулируется Министерством регионального развития. Сфера оценочной деятельности – в компетенции Министерства экономики. Минрегион регламентировал нормативную часть, связанную с определением стоимости строительства, создал реестр и утверждает сейчас перечень документов, на основании которых государственные заказчики могут производить расчеты с подрядными организациями. Новый раздел – укрупненные сметные нормативы, которые подразделяются на нормативы цены строительства и нормативы конструктивных решений. Иными словами, описывают либо стоимость объектов целиком, исходя из мощности, строительного объема и других показателей, либо стоимость основных конструктивных решений.

– Что это дает на практике?

– Существует масса объектов, для оценки которых невозможно найти аналог. А значит, его нужно квалифицировать по тем строительным конструкциям и решениям, которые в нем заложены. Действуя так, мы получаем оценочную стоимость объекта затратным методом, но она оказывается более точной, чем та, которая выполнялась, исходя из устаревших норм.

До 2010 г. система ценообразования в строительстве представляла собой набор методических документов, различных расценок, которые описывали способ производства работ. А также индексов, которые от базисного уровня цен, зафиксированного в 2000 г., переводили затраты в текущий уровень цен. В основе индексации лежали данные Росстата, которые подаются с опозданием на квартал и касаются весьма ограниченного количества ресурсов, включенных в состав стоимости строительной продукции.

Сейчас система индексации меняется в сторону большей точности, учитывается изменяющаяся стоимость тысяч видов строительных ресурсов. Но если сопоставить эти индексы с индексами в оценочной деятельности, то никакой системы обнаружить невозможно. Строительный индекс может расти в то время, как цена готовых объектов падает. Хотя источник данных один и тот же – стоимость строительных материалов и конструкций. Поэтому такая система ценообразования для оценочной деятельности не применима.

Поэтому с 2010 г. вводится два новых вида нормативов, имеющих под собой серьезное расчетное обоснование: нормативы цены конструктивных решений и нормативы цены строительства, – и система ценообразования становится целостной.

В связи с появлением закона 94-ФЗ, который требует устанавливать твердую договорную цену на продукцию на весь период строительства, с помощью индексов-дефляторов стали определять стоимость инвестиционного проекта. Раньше оценка проекта на начальной стадии совсем не совпадала с той, что получалась в итоге, так как со строительными организациями рассчитывались по факту произведенных работ. Теперь пересмотр стоимости госконтракта возможен только отдельным актом правительства либо путем повторного бюджетного планирования с согласия Минэкономики. Появилась методика для оценки эффективности инвестиционных проектов, которые реализуются с привлечением бюджетных средств. Есть соответствующее постановление правительства № 590. И эта оценка дает возможность применять укрупненные нормативы.

– Расскажите, что собой представляют эти нормативы.

– Укрупненные нормативы заложены в 15 разделов, которые охватывают в основном объекты жилищно-гражданского назначения – всего более 2500. Учитываются объекты, которые возводились на территории РФ в последние 10–15 лет. Под каждой нормой лежит четкое расчетное обоснование. Специалисты знают, как строится ресурсно-технологическая модель. Это перечень строительных материалов, изделий и конструкций, которые необходимо использовать при возведении объекта. Чтобы получить стоимость объекта, достаточно эту ресурсную модель умножить на текущие цены строительных ресурсов. Точнее оценки придумать невозможно.

Для оценочной деятельности применим тот же принцип. Но для бюджетного планирования нужны одни показатели, для оценочной деятельности – другие.

Ключевой момент – исходные данные. Для оценки инвестпроекта или уже построенного объекта мы опираемся на восстановительную стоимость строительных ресурсов. Для этого есть совершенно четкая и конкретная рыночная цена строительных материалов и конструкций, которая выводится, исходя из данных, предоставляемых продавцами и производителями. Второй источник – база данных по результатам проектирования и изысканий. С учетом существующих строительных нормативов были сделаны УНВС (укрупненные нормативы восстановительной стоимости) и УПСКР (укрупненные показатели стоимости капитальных ремонтов).

Если говорить об УНВС, то они применяются к объектам, построенным за 2000–2010 гг., т. е. уже по современным технологиям, что существенно влияет на стоимость. Оценщикам нет необходимости вдаваться в способы производства строительной продукции и эксплуатационные характеристики. Для них есть очень простые показатели – кубометры строительного объема и стоимость по каждому из видов конструкций, которая полностью соответствует УНВС.

– Стоимость капремонта – необходимый элемент для оценки?

– Безусловно. В ряде случаев заказчик думает: затеять новый инвестпроект или купить готовый объект – и рассчитывает в этом деле на помощь консультантов-оценщиков. Он хочет знать, сколько он потратит на капремонт, чтобы привести здание к таким функциональным характеристикам, какие требуются, и к тем эксплуатационным характеристикам, которые заложены в СНИПах, ГОСТах. До настоящего момента оценить стоимость капремонта было невозможно. В РФ не было для этого никаких расчетных ориентиров. Сейчас появилась возможность это сделать.

Стоимость капитального ремонта высчитывается в процентах от восстановительной стоимости с применением соответствующих коэффициентов. Объекты классифицированы по типу конструкций, мощности. На каждый из объектов приходится свой норматив на капитальный ремонт, показатель берется на каждые 20–30 лет в зависимости от типа здания. Плюс поправочные коэффициенты, связанные с тем, насколько регулярно ремонты производились, какие конструкции закладывались при капремонте.

– Но объекты производственного назначения, коммерческой недвижимости ваши нормативы не охватывают…

– Государство у нас не финансирует ни торговые площади, ни бизнес-центры. Но отраслям экономики в лице корпораций поручили исходные данные сформировать. Сводные данные они подготовили. Поэтому ничто не мешает здания производственного назначения оценивать по тому же принципу.

– Новые нормативы уже опубликованы?

– На сайте Минрегиона есть специальный раздел, где все нормативы опубликованы в электронном виде. Мы отходим от системы индексации и хотели бы нормативы пересчитывать ежегодно по фактически сложившимся ценам, поэтому тратиться на бумагу, на тираж бессмысленно. Все нормативы выпускаются для базового региона – Москвы и Московской области и для каждого субъекта РФ с учетом его ценовых зон.

Подготовила Наталья Андропова

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X