жк днепропетровская 37 евродвушка

Актуальное

Перед выбором. (ЗАО «Строительная компания «ТЕМП» К. Морковкина)

Выходя на посткризисный рынок, застройщик снова задает себе вопрос: что, где и как строить? Одни видят перспективы в освоении окраин города, другие – в квартальной застройке. Долевое строительство как схема привлечения ресурсов также подвергается критике.

У каждого застройщика свой взгляд на ситуацию и свой выбор перспективных решений и направлений деятельности.

Наш собеседник – директор по развитию ЗАО «Строительная компания «ТЕМП» Ксения МОРКОВКИНА.

– Как бы вы охарактеризовали посткризисный жилищный рынок Санкт-Петербурга 2010–2011 гг. с позиции застройщика?

Морковкина.jpg– С января по октябрь 2010 года цены на первичном рынке снизились на 6–7%. Связано это было с тем, что многие компании, выводя свои новые объекты на рынок, предлагали различные скидки. Кроме того, в 2010 году на рынок Петербурга вышли два крупных проекта комплексной застройки. Это «Северная долина» и «Семь столиц», в которых стартовые продажи начались с цен ниже рыночных. Но катастрофичного падения цен не произошло.

К осени 2010 г. ситуация на рынке недвижимости Петербурга стабилизировалась. Сейчас первичный рынок находится в точке равновесия. Компании задаются вопросами: когда это равновесие будет нарушено, какие факторы на это повлияют и в какую сторону произойдет смещение.

Кризис скорректировал планы многих застройщиков. Их проекты либо остались невоплощенными, либо были заморожены до лучших времен. А проекты комплексной застройки выводятся на рынок очередями, и рынок успевает «переварить» эти порции.

Согласно нашим наблюдениям, смещение идет все-таки в сторону дефицита. И, следовательно, увеличения стоимости квадратного метра. Однако существенного роста цен пока не ожидается. Эффект дефицита жилья, я полагаю, может возникнуть в конце 2011 – начале 2012 года.

– Насколько доступны сейчас земельные и кредитные ресурсы для застройщика?

– Стабильность компании позволила нам получать банковские кредиты даже в кризис, вопрос только в том, по какой ставке. Мы сотрудничали и продолжаем сотрудничать со Сбербанком.

Не менее важна доступность ипотечных кредитов для наших потенциальных покупателей. К концу 2010 г. произошло снижение процентных ставок в среднем в два раза по сравнению с январем 2010 г.

Убеждена, что именно ипотека сыграла решающую роль в восстановлении покупательской способности. В том числе благодаря усилиям федеральной власти и АИЖК и различным гибким условиям от банков: акция «В десятку!» от Сбербанка России (ставка 10%), ипотека с государст­венной поддержкой от ВТБ 24 (ставка 11%) и т. д.

Помимо программ ипотечного кредитования мы используем материнский капитал в качестве средств для погашения оставшейся части от стоимости квартиры. В 2010 году в СК «Темп» успешно провела три подобных сделки.

Я не устаю говорить о том, что в городе ощущается острый дефицит земельных участков с надлежащей инженерной инфраструктурой. Практически нет участков, расположенных рядом с существующими станциями метро. Далеко не все строительные компании готовы осваивать участки, предоставленные под комплексную застройку.

Последние результаты торгов показывают, что спрос со стороны застройщиков на земельные участки просто ажиотажный. Без вмешательства административного ресурса со стороны города застройщик может остаться без площадок.

Мы приобретаем земельные участки только на торгах Фонда имущества. Эти участки имеют юридически прозрачную историю.

– Рассматриваете ли вы возможность приобретения участков на окраине города, в ближнем пригороде?

– Мы рассматриваем все варианты, но при этом учитываем покупательский спрос. Готов ли сейчас покупатель ехать на окраину? Пока не готов, даже несмотря на близость КАД.

Дело в том, что сегодня большинство покупателей – это те, кто улучшают свои жилищные условия. Они предпочитают свой или рядом расположенный район и не всегда имеют автомобили.

– На какие вопросы застройщики должны обращать внимание в первую очередь?

– У каждого застройщика свои приоритеты в данном вопросе. Разумеется, существуют положения, которые должна учитывать любая строительная компания. Прежде всего – это удобство и комфорт будущего покупателя.

При выходе на любую строительную площадку мы проводим тщательный анализ окружающих объектов и инженерных сетей, оцениваем транспортную доступность.



Успешность компании во многом зависит от того, где и как она строит свой объект. К каждому объекту необходим индивидуальный подход. Это касается и типа домов. Например, на пересечении улиц Бадаева и Коллонтай мы построили 5 домов: три панельных и два кирпичных. Здесь хорошо идут продажи и в тех и других домах. В Приморском районе мы вышли на кирпично-монолитные дома, в Выборгском районе выбрали кирпич. Необходимо тщательно проводить предпроектную проработку и уделять внимание не только инфраструктуре, но и квартирографии будущего жилого дома.

– Компания «Темп» осознанно не использует механизм долевого строительства, продавая квартиры в уже готовых домах. Долевое строительство – устаревший механизм?

– В декабре представитель Минрегиона сообщил, что министерство рассматривает возможность отмены закона о долевом строительстве и переходе на продажу только готового жилья. Это предложение вызвало бурную реакцию.

Петербургские строители заявили, что в случае отмены закона о долевом строительстве рынок жилья рухнет, квартиры станут недоступными для многих покупателей. Я скептически отношусь к таким прогнозам.

С 2006 года наша компания не использует механизм долевого строительства. Все началось с прецедента, когда был построен комплекс в Невском районе и у нас появилась возможность в одном из корпусов продавать квартиры после получения права собственности. Покупатели мгновенно оценили преимущества и ликвидность данного продукта. Мы же, в свою очередь, поняли его востребованность и актуальность на рынке. Это, кстати, подтвердил и кризис, когда покупательский спрос сместился на готовое жилье и жилье в высокой степени готовности.

– Как должны строиться взаимоотношения застройщика с городом? Легко ли получить разрешение на строительство и ввод здания в эксплуатацию?

– Взаимоотношения города с застройщиком должны строиться на принципах открытости и полноты информации. Город стремится к этому, но еще не все организации, которые занимаются подготовкой земельных участков, достаточно открыты.

Если город занимается выставлением земельных участков на торги, то он должен предоставить все технико-экономические параметры проекта. Тогда застройщики будут покупать не «кота в мешке», а понятный продукт.

В отношении нашей компании я не вижу особых административных барьеров. Затруднения испытывают, как правило, те организации, которые хотят построить либо больше того, что возможно, либо не тот объект, что нужен.

– Какой стратегии развития придерживается компания «Темп»?

– Сейчас у нас в работе находятся три площадки: в Невском, Приморском и Выборгском районах. Мы пока не планируем идти в регионы и не собираемся заниматься коммерческим строительством. Стабильность и продуманный равномерный рост являются ключевыми составляющими стратегии развития  СК «Темп».

Беседовала Наталья Соколова



Комментарий

Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп»:

– Прошлый год для застройщика был намного продуктивнее, нежели 2009-й. Конечно, проблем было достаточно много, но с ними было легче справляться, т. к. стало восстанавливаться покупательское доверие к застройщику.

Строительство домов выгодно не только застройщику, но и городу, поэтому взаимоотношения между бизнесом и властью должны строиться на взаимопонимании и служить единой цели. Между тем получение разрешения на строительство связано с огромными временными затратами – около года, что существенно осложняет работу застройщика.

Сегодня наша компания смещает свои приоритеты со строительства точечных зданий и небольших домов к возведению крупных комплексов и целых кварталов. Первый шаг сделан: в 2011 году мы приступим к строительству квартала, который будет располагаться в южной части вновь образованных территорий «Морского фасада».

Там уже ведутся инженерно-геологические и изыскательные работы.

Другие материалы по теме

X