жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Управление не дороже проекта: популярные услуги в сфере недвижимости

На посткризисном рынке профессиональное управление проектами в сфере недвижимости становится одной из самых востребованных услуг.

Это в полной мере относится к объектам коммерческой недвижимости, объектам инфраструктуры и производственным площадям.

В результате кризиса огромное число объектов недвижимости в разной степени готовности перешло в руки непрофильных организаций, например банков. По мнению специалистов NAI Becar, более 70% этих объектов требуют реконцепции или редевелопмента.

В настоящее время наметилась тенденция, когда собст­­венники проектов не создают свои внутренние подразделения для управления проектом, а привлекают внешние профессиональные команды на условиях аутсорсинга. В ближайшие 5 лет объем российского рынка профессионального управления проектами недвижимости, по прогнозам специалистов, может увеличиться в десятки раз.

О принципах проектного управления на рынке коммерче­ской недвижимости мы беседуем с Владимиром АНДРЕЕВЫМ, управляющим партнером NAI Becar Projects.

– Именно на посткризисном рынке услуга по проектному управлению стала более востребована. До кризиса на рынке было много денег, девелоперы и инвесторы чувствовали себя достаточно вольготно, поэтому не уделяли должного внимания коммерческой эффективности проекта. Управление большинством проектов осуществлялось собственными структурами девелоперских компаний, что зачастую приводило к серьезным ошибкам. Но на растущем рынке эти ошибки нивелировались. В кризис же каждая управленческая ошибка становилась критичной.

Наиболее проблемными оказались как раз те проекты, которые управлялись не профессиональными компаниями; проекты, которые были не оптимальны с точки зрения концепции, планировочных решений, схем финансирования. Сегодня в условия сокращения денежных потоков девелоперы стали больше внимания уделять оптимизации тех проектов, которые они реализуют. Они готовы привлекать профессионалов для управления проектами и готовы платить за их услуги.

– Это относится и к коммерческой недвижимости?

– В первую очередь – к коммерческой недвижимости. При этом речь идет в основном о реконструкции либо реконцепции проектов. О новых проектах пока говорить не приходится, спрос только начинает восстанавливаться.

На рынке жилищного строительства по ряду объективных причин проектное управление применяется крайне редко. Жилая застройка носит в определенной мере типовой характер, там меньше неопределенности, более простые схемы финансирования и конструктивные решения. Для компаний, которые регулярно занимаются жилищным строительством, это уже не реализация уникальных проектов, а производственная деятельность. Хотя особенности места, земельного участка накладывают на жилищный проект определенную специфику.

Что касается проектов по созданию промышленной недвижимости и транспортной инфраструктуры, то здесь механизм проектного управления востребован.

– Почему в структуре Becar была создана отдельная компания, занимающаяся проектным управлением?

– NAI Becar более 12 лет занимается проектным управлением, но это были в основном локальные проекты для собст­венных нужд. А сейчас у компании появилось несколько сторонних заказчиков, следовательно, возникла необходимость в оказании этой услуги на более высоком профессиональном уровне.

Основные специалисты компании – это управляющие проектами, которые отвечают за весь проект в целом, от начала его реализации до завершения. В компании, где не используется технология проектного управления, проект по ходу его реализации переходит из рук в руки, от одного отдела к другому. Одни специалисты занимаются поиском земельного участка, другие разрабатывают концепцию, третьи делают финансовый расчет и так далее. При этом никто не отвечает за проект в целом. В результате получается объект, который невозможно продать.

Задача управляющей компании – отследить реализацию проекта на всех этапах его жизненного цикла.

Важно, чтобы те критерии, которые были изначально заложены в проект, не ухудшились, а, может, даже улучшились к моменту его завершения. Отследить исполнение этих критериев – задача управляющего проектом.

В компании обязательно присутствуют и другие специалисты, например, по согласованию, по финансовому планированию, маркетологи, специалисты по техническому надзору, юристы и т. д.

– Одинаков ли подход к развитию таких объектов, как бизнес-центры, ТРК, гостиницы, МФК, к проектам комплексного освоения территории?

– Любой проект начинается с концепции и формирования критериев успешности (площадь объекта, объем инвестиций, срок окупаемости, внутренняя норма прибыли и пр.). Значения этих критериев для каждого типа недвижимости разные, но набор критериев один и тот же. Конечно, у каждого проекта есть свои технологические особенности, но с точки зрения проектного управления это не принципиально.

В английском языке есть термин stakeholder, то есть лица, заинтересованные в реализации проекта. Часть этих stakeholder одинакова для всех проектов: инвесторы, собственники объектов, органы местной власти, общественность, проектировщики, строители, консультанты. При этом состав специалистов в зависимости от типа проекта и конкретной ситуации будет в чем-то различаться. В одной проектной команде консультантом будет гостиничный оператор, в другой – торговый…

Но методология управления и те критерии, которые должны быть достигнуты в результате реализации проекта, остаются неизменными.

– Какими проектами занимается и планирует заняться компания?

– Нашей задачей является работа над крупными проектами в портфеле компании и расширение работ с банковскими структурами и международными клиентами партнерской сети NAI.

По заказу ОАО «РЖД» мы успешно завершили проект реконструкции железнодорожного вокзала в Выборге и первый этап реконструкции Финляндского вокзала. Работы были приурочены к открытию скоростного движения по маршруту Хельсинки – Петербург с запуском 12 декабря скоростного поезда «Аллегро». Большой объем работ был выполнен менее чем за полгода.

В Выборге работа осложнялась тем, что здание вокзала является памятником архитектуры. Кроме того, работы велись в условиях действующего вокзала. Сейчас это современный вокзальный комплекс, отвечающий всем европейским стандартам по инженерному обеспечению, энергосбережению, безопасности, системам информации, сервисному обслуживанию пассажиров.

На Финляндском вокзале был оборудован современный международный терминал, и сейчас мы рассматриваем возможность реализации второй очереди проекта. Речь идет о создании на базе вокзала многофункционального транспортно-пересадочного и общественно-делового комплекса. Он будет включать в себя не только железнодорожное сообщение, но и автобусный транспорт, городской общественный транспорт, возможно, станцию водного такси и вертолетную площадку, а также коммерческую сервисную часть.

Мы участвуем в решении вопросов по реконструкции малых вокзалов в Ленобласти и в других российских регионах. Помимо этого, в портфеле заказов компании есть несколько гостиничных проектов. Для сторонних заказчиков прорабатываем проекты бизнес-центров и торговых комплексов.

– В проекте создания города-спутника в Ломоносовском районе Ленобласти (проект УК «Новые территории») Becar занимается разработкой концепции и поиском инвесторов. Будет ли в этом проекте задействовано подразделение Project Management?

– Чтобы проект такого масштаба был успешным, необходимо использовать механизм проектного управления. Сейчас этот проект находится еще на очень ранней стадии, но когда придет время, мы будем предлагать свои услуги. Опыт наших сотрудников позволяет нам заниматься такими крупными проектами комплексного освоения территории.

– Насколько применимы международные стандарты и технологии управления к российским реалиям?

– Все зависит от подхода. Если кто-то будет использовать стандарт как некую догму, ничего хорошего из этого не получится. Например, в описании американского стандарта PMBOK сказано, что технологии и инструменты надо использовать гибко, в зависимости от конкретной ситуации. Да, мы используем эти технологии, эти методики, но для каждого проекта подбираем то, что наиболее подходит для него. Существуют общие подходы к отчетности, планированию, маркетингу. Но также существуют специфические для каждого проекта вопросы, такие как управление поставками, рисками и др. Нужно гибко выбирать тот или иной инструмент.

Очень важно, чтобы затраты на управление проектом не превышали стоимость самого проекта. Создавать полноценную систему управления для маленького проекта нет необходимости. А для некоторых проектов инвестору может требоваться не комплексное управление, а часть этой услуги. Надо всегда исходить из объема и стоящих перед инвестором задач.

Беседовала Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X