жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Бизнес на распутье. Обзор крупнейших проектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге

В первом квартале 2011 года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $589,1 млн. Это в полтора раза больше, чем за тот же период 2010 года. Прогресс в этой сфере был бы очевиден, если бы не два обстоятельства, заставляющие критически оценить результат.

В лидерах – Москва

По оценкам экспертов, с января по март 2011 года 95,6% инвестиционных сделок заключено в отношении объектов коммерческой недвижимости, находящихся в Москве и Подмосковье. Другими словами – по всей остальной России, включая Санкт-Петербург, инвесторы сообща не заключили и пяти процентов сделок с коммерческой недвижимостью. Во-вторых, участие российского капитала в общем объеме совершенных сделок составило 83,1%, а иностранного – всего 16,9%.

Анализ этих показателей свидетельствует о том, что объемы вложений в коммерческую недвижимость далеки от тех, которые наша страна демонстрировала до экономического кризиса. А иностранный капитал все еще не воспринимает всерьез рынок российской коммерческой недвижимости и не склонен к излишним рискам.

Об этом свидетельствует и петербургская статистика за первый квартал 2011 года. За это время в городе сдано в эксплуатацию восемь бизнес-центров общей площадью 77 650 кв. м. Сравнение с тем же периодом прошлого года должно обнадеживать – тогда были закончены работы всего на четырех бизнес-центрах.

Но если сопоставить эти результаты с обобщенными данными Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), то очевидно, что прибавка незначительна. Ведь в Петербурге уже насчитывается 2,55 млн кв. м качественных офисных площадей. При этом вакантными остаются около 243 000 кв. м, преимущест­венно в новых офисных центрах, которые сданы в эксплуатацию за последние полтора года.

К ним, как полагают застройщики, до конца года прибавятся еще 13 офисных центров полезной площадью 176 316 кв. м. Правда, скептики предполагают, что сроки сдачи некоторых объектов будут сдвинуты на будущий год.

Предметы риска

Короткая история строительства коммерческой недвижимости в Петербурге связана с кризисами. Но дефолт 1998 года был достаточно энергично преодолен. А вот кризис 2008-го до сих пор отзывается на строительном бизнесе города. И ни­кто не может сказать, есть ли у инвесторов хотя бы 10 лет до очередного кризиса.

Единственная крупная стройка в России, работа на которой практически не замедлилась в кризисный и послекризисный период, – комплекс олимпийских объектов в Сочи. По свидетельству зарубежных наблюдателей, подготовка к зимней Олимпиаде-2014 уже сейчас выполнена примерно на 70%. А к концу 2012 года, как уверяют руководители нашей страны, там будут готовы все объекты.

Однако обычная работа девелоперов над проектами коммерческой недвижимости не гарантирована обязательствами Правительства РФ, федеральным финансированием и требованиями МОК, в силу чего остается сегментом экономики с высоким уровнем рисков. Под рисками специалисты чаще всего понимают некоторую возможную потерю (или потери), вызванную наступлением случайных неблагоприятных событий. Жесткие сроки строительства, обусловленные государст­венной необходимостью, – самый эффективный риск-менеджмент для России.

Сегодня более 50% предпринимателей считают, что главные риски при строительстве новой коммерческой недвижимости связаны с подключением к сетям и созданием транспортной и социальной инфраструктуры. Для сравнения: возможность возникновения системных кризисов и политические риски волнуют всего 12% инвесторов.

Партнерские отношения

До кризиса в Петербурге с трудом, но все же был перекрыт показатель ежегодного ввода жилья 9-й пятилетки – 2,8 млн кв. м. Удалось также превысить трехмиллионный рубеж ежегодно сдаваемой и необходимой для горожан коммерческой недвижимости.

Сейчас Комитет по строительству обещает в 2013 году приблизиться к пятимиллионному рубежу сдаваемого за год жилья. В своих прогнозах чиновники опираются на предварительно просчитанные возможности инвесторов. Можно ожидать, что пропорционально этой тенденции будут увеличиваться и коммерческие площади. Равномерность развития зависит от нескольких факторов.

Строительство коммерческой составляющей является важной частью проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Эта схема была хорошо отработана в СССР. Но тогда государство выполняло одновременно роль заказчика и застройщика. А также занималось прокладкой коммуникаций, энергосетей, развитием транспортных сетей и т. д. Оно же отвечало за заселение новых кварталов.

Теперь девелопер вынужден за свой счет обеспечивать проект инженерией, решать проблему транспортной доступности. И цена необходимой инфраструктуры достигает до трети стоимости проекта. Поэтому частник, осваивая большие территории, не прочь заполучить в качестве партнера государство.

Схема ГЧП, которая активно отрабатывается в Петербурге, предполагает, что инвестиции при реализации проекта распределяются в пропорции, определяемой договором. Но даже если бюджетные вливания в объект меньше частных, инвестор охотно берется за строительство – участие государства гарантирует благополучное завершение проекта.

Еще одно направление для строительства коммерческой недвижимости по схеме ГЧП – индустриальные парки. Пока по этому сегменту Петербург уступает не только Москве, но даже Омску и Томску.

Метод стягивания инвестиций в коммерческую недвижимость на конкретную территорию, развивающуюся по единой концепции, отрабатывают сейчас ОАО «РЖД» и NAI Becar. Сама по себе реконст­рукция Финляндского вокзала обещает стать масштабным проектом с большим количеством новых коммерческих площадей.

Но обновленному Финляндскому вокзалу предписывается и принципиально новая роль – организация территории вплоть до создания нового делового района.

Ожидается, что инфраструктура, которая создается там, – предприятия сервиса, торговли, общественного питания – будет доступна как пассажирам, так и тем, кто живет или работает в районе Финляндского вокзала и в северных пригородах Петербурга. И это, безусловно, должно послужить магнитом для вложений в проекты с локацией в районе вокзала.

Аналогичная задача возлагается на аэропорт Пулково, реконструкция которого проводится по схеме ГЧП. Однако здесь процесс несколько перевернут с ног на голову – на этой территории интенсивно, хотя и не слишком упорядоченно, развивается несколько крупных коммерческих проектов. И хотя девелопмент этой деловой зоны был несколько приторможен и деформирован пережитым финансовым кризисом, от него можно ожидать экономически интересных результатов.

Валентин Воронов

Другие материалы по теме

X