жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Оправданный риск редевелопмента. Основные тенденции в редевелопменте промышленных площадок

Строительство в центре Петербурга позволяет создавать при тех же затратах новую недвижимость, в разы более дорогую. Первые объекты, появившиеся в процессе редевелопмента территорий, несмотря на высокую стоимость, раскупались как горячие пирожки.



Морские адреса

Санкт-Петербург с момента основания был насыщен судостроительными верфями и заводами, строившими корабли, оснащавшими и вооружавшими их. Большинство таких предприятий стояли на берегах рек и на побережье Финского залива.

Сейчас эти территории привлекают инвесторов, отечественных и зарубежных. Первыми отметились в этой гонке шведы, еще в 1985 году создавшие на базе «Петрозавода» совместное предприятие.

Здесь довольно долго пытались сохранить судостроение. Но ни денег, ни менеджерских усилий на это не хватило. В 1998-м мыс при впадении Охты в Неву объявили памятником археологии «Крепость Ниеншанц». А сама территория на правом берегу Невы была включена в охранную археологическую зону памятника «Центр города Ниен». Но о сохранении этого объекта никто не позаботился. Затем по заказу Газпрома здесь начали готовить строй-площадку для 400-метрового небоскреба. После перебазирования бывшего «Охта центра» в Лахту судьба депрессивной территории-памятника неопределенна.



Столь же неясной остается ситуация с Новой Голландией. Ни в 90-х годах века прошлого, ни в «нулевые» нынешнего века работы по редевелопменту этого памятника так и не стартовали.

Среди других морских объектов можно назвать завод канатно-веревочных изделий «Канат» на Петровском острове. Путь инвестора на Петровский проспект оказался если не тернистым, то, во всяком случае, продолжительным. Но уже сейчас ясно, что элитным домам в этом месте быть.

Еще две крупнейшие питерские верфи расположены в устье Невы – одна напротив другой. Балтийский завод на Васильевском острове пока не готов менять свою прописку. А вот Адмиралтейские верфи в одноименном районе продолжают строить суда и сидят буквально на чемоданах. Заводу «Адмиралтейские верфи» предписано готовиться к переезду в Кронштадт.

Делается это в рамках обозначенной правительством Петербурга инвестиционной программы о переводе производств из центра города в существующие или вновь создаваемые промзоны. При этом гарантируется как добровольность такого переселения, так и его окупаемость. Прежде всего – за счет реализации занимаемой ими прежде территории.

Известно, однако, что денежные амбиции Адмиралтейских верфей превышают ту сумму, которую согласен выплатить город. Да и власти Петербурга вынуждены дорожить каждым рублем. Земля под верфями потребует немалых затрат на рекультивацию, прежде чем ее предъявят на торгах инвесторам.

После того как проблемы с Адмиралтейскими верфями будут разрешены, властям города придется вплотную заняться еще двумя судостроительными адресами. Не исключено, что первым станет Балтийский завод, а вторым – Северные верфи. Территория последнего не только обширна, но и весьма привлекательна для инвесторов с точки зрения логистики.

Скромное обаяние промплощадок

Плюсов у редевелопмента промышленных площадок немало. К ним, прежде всего, можно отнести их расположение в местах со сложившейся застройкой, развитой сетью коммуникаций, дорог.

До наступления экономического кризиса считалось, что все участники обновления только выиграют.

Город получит новые площади,инвесторы – территории для строительства, а предприятия – возможности для развития по доступной для них цене. Однако в 2009 году большинство проектов великого переселения были заморожены и не оттаяли до сих пор. Как считают специалисты, возобновление этого процесса начнется не ранее чем через 2–3 года.

При кредитной ставке в 14% срок окупаемости проекта для девелопера должен быть не более шести лет. Но переселить промышленное предприятие за такое короткое время нереально.

Одним из редких успешных исключений считается освоение участка завода «Петмол» на Московском проспекте. Его площадь в 14 га решено застроить жильем, бизнес-центрами, торговыми комплексами. Компания «Юнимилк» успела своевременно вывести все оборудование в промзону «Парнас». А новые собственники территории уже согласовывают проект. Они не склонны перепродавать землю, полагая, что сейчас это невыгодно. Но при застройке придется возводить высотки.

Проблема в том, что многие промплощадки Петербурга включают памятники промышленной архитектуры и просто прекрасные старинные здания. Проектировщикам приходится проявлять высокий профессионализм, чтобы сберечь такие здания и адаптировать их для современных целей и функций, не выходя за рамки требований КГИОП.

Выявление не известных ранее памятников на участках, предназначенных под редевелопмент, нередко становится неприятным сюрпризом для инвесторов проекта. Такие «находки» недавно имели место на промплощадках Сталепрокатного завода, Невской ратуши, трамвайного парка имени Леонова и ряде других. Они влекут за собой обязательные согласования с КГИОП, повышают сметную стоимость работ. А иногда открывают перед девелоперами новые возможности.

Мода на лофт

В свое время было решено изменить направление деятельности и локацию предприятия Сестрорецкий инструментальный завод, на прежней территории которого реализуется проект «Сестра Ривер Девелопмент». Поскольку внутри пятна застройки расположено немало исторических промышленных корпусов, для их реконструкции под жилую функцию был предложен новый для нашего рынка формат квартиры-лофта.

Особенность промышленной архитектуры состоит в том, что внутри заводские корпуса допускают свободную планировку. Их внутреннее пространство можно сделать современным и функциональным при полном сохранении внешнего облика.

Лофты появились в Соединенных Штатах еще во времена Великой депрессии, когда встали тысячи предприятий. Заброшенные фабричные и складские помещения стали отдаваться под жилье по низким арендным ставкам. Моду на лофты создала богема. Творческую публику привлекала нестандартность новых помещений, большие площади, позволяющие создавать мастерские, студии, галереи и бюро, большие окна, дающие необходимую освещенность.

После Второй мировой войны подобным образом стали использоваться заводские и фабричные корпуса по всей Европе. Но особую популярность редевелопмент промышленных зданий под жилье приобрел в Лондоне.

Недавно одна из крупных девелоперских компаний Петербурга провела в столице Англии «круглый стол» по вопросам инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. Особый интерес вызвал у петербуржцев редевелопмент депрессивного района вокруг знаменитого стадиона Уэмбли, связанный с модернизацией самой арены. И если лофты станут не только модными, но и выгодными, у определенных слоев населения Северной столицы возможен устойчивый спрос на них.

Известно, например, что компания ЛенСпецСМУ намерена заключить сделку с ЗАО «Вагонмаш», которая решит судьбу промышленных объектов по адресу Московский проспект, д. 115. Специалисты полагают, что это крупнейший «посткризисный» проект в нашем городе. Промышленные здания намечено использовать под арт-объекты, а также офисные и жилые здания лофтового типа.



От умеренного до сильного


Большое количество заводов, фабрик и складов находится на Выборгской стороне (Выборгская, Арсенальная и Свердловская набережные), а также в районе Московского проспекта, Черной речки и Обводного канала.

В числе проектов, уже взятых в работу, особый интерес вызывают здания на Марсовом поле, д. 1 и Конюшенной площади, д. 1. В мае 2010 года они были переданы ООО «Лотос отели» и ЗАО «Оранж девелопмент». Однако самый масштабный в Петербурге редевелопмент будет предпринят на территории напротив Пушкинского дома, между Тучковым и Биржевым мостами. Проектом «Набережная Европы» будут охвачены не только корпуса ГИПХ, но и прилегающая застройка. Согласно замыслу городских властей и инвесторов здесь появится новая набережная, Академия балета Б. Эйфмана, элитное жилье и т. д.

Пока такие намерения и затраты вызывают у горожан весьма сдержанный оптимизм. Нет гарантии, что все начатые в рамках редевелопмента проекты будут доведены до конца и их коммерческая составляющая не затмит эстетическую. Но надо надеяться, что, действуя совместно, городские власти, градозащитники и инвесторы смогут создать обновленный облик Петербурга.

Валентин Воронов

Другие материалы по теме

X