жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Плавно вверх. Аналитики о главных трендах рынка коммерческой недвижимости

Конец прошлого года порадовал специалистов ростом инвестиций в сектор коммерческой недвижимости. В 2011 году ожидается, что этот процесс продолжится, но будет плавным.

Согласно исследованию NAI Becar, по итогам 2010 года общий объем инвестиций в коммерческий сектор Москвы превысил показатель 2009 года на 54% и составил $4,3 млрд. Доля сделок с участием иностранных инвесторов практически не изменилась и составила 12%. Основной объем сделок был зафиксирован в конце года.

«Сделкой века» стало приобретение X5 Retail Group сети «Копейка». Благодаря ей показатели объема инвестиций в офисный и торговый сегменты практически сравнялись. Помимо этого в последнем квартале была закрыта сделка по приобретению ПЛК «Северное Домодедово» – крупнейшая за всю историю рынка транзакция в складском сегменте.

– С начала 2010 года, – отмечают специалисты Becar, – основным типом активов в сделках купли-продажи были бизнес-центры. Но уже в середине года инвесторы заинтересовались и проектами из других сегментов, при условии соответствия цены и качества.

В начале 2011 года позитивный тренд продолжился. По состоянию на конец февраля, совокупный объем транзакций составил около $140 млн, что обеспечено в основном продажей долей торговых объектов – «Петровского пассажа» и компании «Детский мир-Центр». Инвестиции в офисном сегменте представлены единственной сделкой по приобретению активов структуры «Гиналмаззолото» (около 6 000 кв. м коммерческой недвижимости и участки совокупной площадью около 1 га).

В последнее время был зафиксирован ряд сделок по приобретению долей в компаниях, занимающихся девелопментом.

Так, Prosperity Capital Management приобрела 5,64% акций RGI International. ОАО «АФК Система» реализовало оставшийся пакет акций (27,6%) девелоперской структуры ОАО «Система Галс» компании Blairwood Ltd. и Stoneflower Ltd.

По данным исследования, основная доля потенциальных инвесторов в Москве в настоящее время рассматривает объекты в сегменте до $30 млн с учетом последующих вложений, преимущественно distress активы.

Некоторые из инвесторов заявили о масштабных программах по вложениям в недвижимость Москвы на ближайшие годы. В частности, структуры Г. НИСАНОВА и З. ИЛИЕВА планируют инвестировать $300 млн в строительство двух гостиниц. Более $100 млн планирует вложить в строительство отеля 5* Д. ЯКОБАШВИЛИ. Компания СОГАЗ предполагает осуществление инвестиций в размере 4 млрд руб. в год. Холдинг Интеррос намерен инвестировать $50 млн в строительство грузового терминала. С целью инвестиций в недвижимость Газпромбанком совместно с компанией Barwa создан фонд, объем вложений которого составит $150 млн. При этом коммерческая недвижимость все еще испытывает дефицит заемного капитала.

На берегах Невы

В Санкт-Петербурге также наблюдается рост интереса со стороны инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов компании NAI Becar, на рынке коммерческой недвижимости проведено сделок на сумму около $300 млн.

Половина сделок (около $150 млн) приходится на приобретение земельных участков. Популярностью у инвесторов пользовались также торговые и офисные объекты, как крупные, так и небольшие, расположенные в активных торговых и деловых городских зонах: Петроградская сторона, Невский проспект, Васильевский остров.



Основную позицию в 2010 году на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга занимали локальные игроки, говорится в исследовании NAI Becar. Иностранные инвесторы проявляли низкую активность вследствие недостаточно привлекательного соотношения рисков и доходности данного рынка.

В Петербурге в 2010 году в разы увеличилось количество продаваемых на торгах объектов – памятников архитектуры. Одной из самых громких стала сделка с Новой Голландией, купленной Романом АБРАМОВИЧЕМ за $400 млн.

Чаще всего в зданиях-памятниках размещаются представительства компаний, бизнес-центры. В них возможно открытие гостиниц или жилых объектов. Учитывая то, что здания-памятники не массовый продукт, резкого увеличения спроса и продаж в этом сегменте рынка не ожидается.

Тенденции и прогнозы

Согласно исследованию, новым направлением приложения инвестиций в Москве становятся паркинги. О намерении вложить средства в строительство паркингов заявили сразу несколько структур. Совокупный объем средств около $1,6 млрд.

По мнению специалистов, объем инвестиций в 2011 году продолжит плавно расти. Однако, несмотря на позитивную динамику в целом, активность иностранных инвесторов остается низкой. Даже на рынках Москвы и Петербурга не так много качественных активов, при этом цены на них часто завышены.

Коммерческая недвижимость России значительно уступает этому сегменту в развивающихся странах по динамике роста и соотношению риск – доходность. Поэтому в ближайшее время инвестиционная активность, вероятно, будет сосредоточена в сегменте сделок с участием местных инвесторов – крупных банковских и сырьевых структур. Перспективы роста вложений со стороны иностранных инвесторов будут связаны с диверсификацией портфелей и созданием международных фондов недвижимости.

Заметен тренд к уменьшению ставок капитализации по доходным объектам, они могут снизиться на 1–2%.

 

Активность восстанавливается

Тем не менее на одной из конференций, проведенных Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД), рассматривались проекты, работа над которыми ведется в настоящее время в Петербурге. Praktis Consulting & Brokerage завершила работу над проектом многофункционального общественно-делового комплекса в Рыбацком. Заказчиком концепции выступил собственник будущего МФК – компания «Плаза Нева». Предполагаемые сроки строительства – 2011–2012 годы.

«Доринда Инвест» возобновила застройку участка у станции метро «Электросила». В настоящее время консультанты Colliers International разработали концепцию второй очереди торгового комплекса и приступили к формированию пула арендаторов. Девелопер планирует ввести проект в эксплуатацию в первом квартале 2012 года.

LCMC подписала договор с компанией «Главстрой-СПб» на проведение консультационных работ по коммерческой недвижимости в формате стрит-ритейл в рамках застройки квартала «Шкапина-Розенштейна».

Андрей ПУШКАРСКИЙ, генеральный директор УК «Сенатор», член Комитета по девелопменту ГУД:

– Мы рассматриваем возможность приобрести готовые бизнес-центры, убедившись, что покупка существующего объекта выгоднее, чем строительство нового, и по деньгам и по времени.

Александр ГРИШИН, генеральный директор VMB Trust, вице-президент ГУД:

– Основной тренд, наметившийся на 2011 год, – это прекращение падения арендных ставок на рынке офисной недвижимости. Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются офисы площадью от 20 до 50 кв. м. В 2011 году продолжится тенденция перемещения арендаторов из менее качественных объектов класса C в бизнес-центры класса В.

Людмила РЕВА, директор по развитию бизнеса ASTERA, эксперт Комитета по торговой недвижимости ГУД:

– В течение 2010 года в эксплуатацию было введено около 470 тыс. кв. м объектов торговой недвижимости, что в 6,4 раза больше прироста за предыдущий период и сопоставимо с докризисными показателями. Наибольшую долю прироста обеспечили два торговых объекта в центральной части города – МФК «Невский центр» и ТРК Galeria, совокупная площадь которых составляет около 300 тыс. кв. м.

Николай КАЗАНСКИЙ, генеральный директор Colliers International SPb:

– Объем закрытых сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в Петербурге в 2010 году составил более $470 млн, включая покупку участков под жилищную застройку. Взгляд частных инвесторов в 2010 году был направлен на приобретение небольших объектов с центральным местоположением стоимостью от $15 млн.

Заметен тренд к снижению ставок по кредитам. Если тенденция продолжится, это приведет к росту количества сделок по крупным объектам и возобновлению девелоперских проектов. 2011 год останется благоприятным временем для начала новых проектов: войти в них можно по цене гораздо более привлекательной, чем до кризиса. Через 1–2 года таких выгодных условий для «входа» уже не будет.

MIPIM – арена дискуссий

Традиционной ареной дискуссий стала выставка недвижимости MIPIM в Каннах, проходившая 8–11 марта. По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга (КИСП), иностранным инвесторам и специалистам были представлены крупнейшие проекты, реализуемые в Петербурге, а также информация о стратегии долгосрочного развития города.

По словам председателя комитета Алексея ЧИЧКАНОВА, благодаря доверию, сформировавшемуся у инвестиционного сообщества к Петербургу, город сохранил свою высокую инвестиционную привлекательность во время кризиса. Сейчас здесь совершенствуется законодательство о ГЧП, расширяются возможности для применения этого механизма в интересах Петербурга.

В ходе дискуссии «Новые механизмы привлечения инвестиций в проекты Санкт-Петербурга» Дитер РЕБИТЦЕР, профессор Университета экономики бизнеса и окружающей среды (Германия), обратил внимание на важность привлечения качественных инвесторов, обладающих передовым опытом.

Председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга Валерий КАЛУГИН заявил о необходимости сбалансированного подхода к изменениям в законодательстве. В противном случае у инвесторов утрачивается впечатление стабильности, являющееся важным фактором для принятия решения о долгосрочном инвестировании.

Обсуждая в рамках одной из деловых сессий перспективы развития гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге, Алексей СЛЕСАРЬ, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, сообщил, что этот рынок полностью восстановлен, заполняемость номеров достигла докризисного уровня.

– У Петербурга есть необходимый потенциал и благоприятные условия для качественного развития гостиничной инфраструктуры – считает Марина ДУНАЕВА, первый заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. – Кроме того, гостиничным проектам город оказывает поддержку на всех этапах реализации.

Директор по развитию Hilton WORLDWIDE Владимир ИЛЬИЧЕВ отметил работу администрации Петербурга по сглаживанию сезонного туристического спада путем проведения мероприятий в области культуры и спорта в низкий сезон. Для перспектив гостиничного бизнеса он отметил важность реконструкции аэропорта «Пулково» и развития конгрессного бизнеса.

Hilton WORLDWIDE оценивает перспективы своего развития 5–10 проектами как в центре, так и на периферии Петербурга, сообщает пресс-служба КИСП.

Джон БИРН, финансовый директор Wombat Group, отметил необходимость расширения гостиничных сегментов для привлечения в город новых категорий туристов. Сейчас развитие получают новые для Петербурга форматы гостиничной недвижимости – апарт-отели и хостелы европейского уровня. На очереди – создание кемпингов. Интерес к недорогим отелям объясняется тем, что при значительно меньших инвестициях в создание хостелов инвестор получает доход в расчете на 1 кв. м, сравнимый с доходом от гостиницы 5*.

В рамках дискуссии по ритейлу обсуждалась инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости. Николай Казанский отметил, что из-за специфики климата в городе наиболее развит сегмент крупных торговых центров:

– Несмотря на самую высокую обеспеченность ритейлом, в городе до сих пор остается большое пространство для роста. В значительной степени это связано с развитием новых территорий.

По итогам дискуссий на MIPIM специалисты отмечают, что западные инвесторы рассматривают объекты со ставкой доходности не менее 12%.

Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир АНДРЕЕВ считает, что интерес западных инвесторов смещается с офисной, торговой и жилой недвижимости в сторону гостиничной сферы и сектора развлечений. Это общемировая тенденция.

– В ближайшие 3–5 лет мы ожидаем активного развития именно в этих направлениях, – констатирует он.

Эксперты сходятся во мнении, что западные компании готовы выходить на наш рынок. Однако, как замечает директор департамента торговой недвижимости NAI Becar Валентина АНТИПОВА, управляющие компании рассматривают локальных партнеров, которые готовы помочь им выйти на российский рынок, наладить взаимодействие с властью, адаптировать услуги под местные реалии.

Подготовила Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X