жк днепропетровская 37 квартиры

Строим Добро

Коммуналка для индустрии. Темпы развития технопарков и индустриальных зон в Ленинградской области. Комментарии экспертов.

В Ленинградской области делается ставка на развитие таких инвестиционных форматов, как технопарки и индустриальные зоны. Это новое слово в индустриальном девелопменте региона.

По инвестиционной привлекательности Ленинградская область, согласно расчетам Минрегионразвития, находится на 3-м месте среди субъектов РФ. В 2010 году объем инвестиций в основной капитал в целом по области составил почти 270 млрд рублей, что на 32,4% выше уровня предыдущего года. Основной объем инвестиций вложен в развитие промышленного производства, транспорта и транспортной инфраструктуры. Более 80% – это частные инвестиции.

В 2011 году на территории области продолжится реализация более 90 значимых инвестиционных проектов, в том числе завершится строительство шести крупных заводов.

Разрабатывается региональная программа улучшения инвестиционного климата и создания новых рабочих мест. В частности, она предусматривает сокращение сроков выдачи разрешений и осуществление иных мер для формирования благоприятной административной среды. Например, срок проведения государственной экспертизы строительных проектов сократился на 21 день по сравнению с 2009 годом и составил 39 дней.

Важными направлениями программы являются подготовка необходимой инвесторам инфраструктуры, кадровое обеспечение инвестиционных проектов, поддержка инноваций.

До 1 января 2012 года правительство Ленинградской области должно утвердить все схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, а также правила землепользования и застройки. В настоящее время разработка этих документов находится на разной стадии готовности. В 2010 году завершена работа по подготовке к утверждению региональных нормативов градостроительного проектирования области. По словам вице-губернатора Григория ДВАСА, областное правительство планирует уделять серьезное внимание подготовке новых земель для инвесторов.

Губернатор поставил задачу, чтобы в каждом районе области на первом этапе было образовано, по крайней мере, по одному технопарку. На совещании у губернатора в конце января был рассмотрен реестр перспективных площадок, представленных районами. Всего было предложено 28 мест размещения технопарков. В конечном итоге отобрали четыре площадки – в Лужском, Кингисеппском, Волосовском и Кировском районах. Именно их будут обустраивать в первую очередь. Все участки выбраны по единой методике, их размер колеблется в пределах 4–12 га, они включают площадки для строительства быстровозводимых зданий.

В бюджете ЛО на 2011 год заложена рекордная сумма в 360 млн рублей на мероприятия по развитию технопарков и индустриальных парков.

Кроме того, 80 млн рублей будет направлено на мероприятия в области строительства, архитектуры и градостроительства, и около миллиона отводится на разработку нормативно-технической документации инвестиционных проектов в сфере промышленного производства.

По словам Григория Дваса, областное правительство с 2012 года планирует предоставлять налоговые льготы инвесторам точечно, сохраняя их лишь для определенных территорий, нуждающихся в инвестициях. В настоящее время готовится перечень таких территорий. Он должен быть опубликован не позднее 1 июля 2011 года. При этом все инвесторы, уже заключившие соглашения об осуществлении инвестиционной деятельности, сохранят полученные льготы в полном объеме.

Первое – Пикалево

С темой создания индустриальных и технопаков связана проблема модернизации моногородов. Это Сланцы, Волхов, Сясьстрой, Коммунар, Пикалево. Во всех моногородах ведется разработка комплексных инвестиционных планов (КИП) развития.

В целях реализации КИП разработана областная целевая программа «Инфраструктурное обеспечение комплексного инвестиционного развития и диверсификации экономики города Пикалево». В 2010 году в бюджет МО были перечислены все средства на подготовку необходимой инженерной инфраструктуры.

К августу 2011 года, по словам губернатора области Валерия СЕРДЮКОВА, инфраструктура для реализации четырех инвестиционных проектов в Пикалево будет полностью готова. Губернатор дал поручение проработать вопрос создания единой управляющей компании для сопровождения реализации всех проектов КИП и дальнейшей эксплуатации объектов.

Сейчас в Пикалево создаются две производственные площадки.



На первой, расположенной в границах города, площадью около 16 га, будет построен тепличный комбинат. 18 февраля был объявлен конкурс на проектирование строительства объектов инженерной инфраструктуры для первого участка.

На второй площадке размером 70 га (единый лот) в 7 км от города разместятся несколько производств. В том числе предприятие по производству домокомплектов (площадь участка 0,9 га), предприятие по производству ксилита и топливного этанола (6 га), предприятие по производству биоразлагаемых полимеров (15 га). Для нужд этих предприятий предполагается построить автомобильную дорогу, теплоэлектро-станцию и газопровод.

Работы в обеих промышленных зонах планируется завершить в 2013 году. Всего, в соответствии с комплексным инвестиционным планом модернизации Пикалево, будет создано более 3 тыс. рабочих мест. Обсуждается вопрос освоения территории в 600 га, переданной Пикалево Большедворским сельским поселением.



За коллективное «проживание»


В марте по инициативе Гильдии управляющих и девелоперов состоялась конференция, на которой обсуждалось создание в Ленобласти индустриальных зон и технопарков.

Николай ПАШКОВ, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:

– Развитие промышленной недвижимости, индустриальных и технопарков не просто строительство «коробок». Это появление новых производств, новых рабочих мест, новых налогоплательщиков – то есть развитие экономики региона. Страны и отдельные регионы очень активно борются за привлечение на свою территорию различных производств. Насколько Ленобласть конкурентоспособна в борьбе за привлечение производителей? Готова администрация области сама развивать формат индустриальных зон и технопарков или она передаст этот процесс частным девелоперам? Могут и хотят ли заниматься этой работой частные девелоперы?

Сергей КУКЛИН, первый заместитель председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности ЛО, начальник департамента инвестиций:

– Конкурировать можно, создавая условия для инвесторов. В нашем регионе создан режим наибольшего благоприятствования инвесторам путем предоставления налоговых льгот в соответствии с 24-ОЗ «Об инвестиционной деятельности в Ленинградской области». Например, инвесторам предоставляются субвенции на уплату налога на прибыль на срок фактической окупаемости инвестиционных затрат. В области создана инфраструктура по сопровождению инвестпроектов. Есть компании, которые оказывают инжиниринговые и консалтинговые услуги.

Говоря о технопарках, индустриальных зонах, надо делать акцент на малом и среднем бизнесе. Правительство Ленобласти отдает себе отчет, что рассчитывать на большое число крупных проектов сразу после кризиса не приходится. Возможности развития малого и среднего бизнеса тоже ограничены, но они имеют хорошую среднесрочную перспективу, в том числе для диверсификации экономики моногородов. Сдерживает развитие малого и среднего бизнеса невозможность быстро наладить дело из-за организационно-разрешительных и инфраструктурных препятствий.

Если для крупного проекта затраты на инфраструктуру составят порядка 7% от всего объема инвестиций, то для малого окажутся в несколько раз больше затрат на сам проект.

Решать эти вопросы для каждого малого и среднего предприятия в отдельности не целесообразно. Лучше делать это в рамках технопарка или индустриальной зоны – сразу для всей территории. В дальнейшем инвесторы взаимодействуют с УК, девелопером. Коллективное проживание для малого бизнеса наиболее приемлемо. Здесь уже существуют инфраструктура, охрана, техника, юридическое сопровождение.

К сожалению, нет такого понятия, как «предоставление земли под комплексную промышленную застройку». Отсюда возникают юридические проблемы с финансированием подобных проектов. Наш комитет разработал типовую конкурсную документацию на выбор девелоперских компаний, приложением к которой является контракт. В контракте предусмотрены все условия, чтобы девелопер чувствовал себя уверенно.

Общая беда

Дмитрий КУНИС, президент компании STEP:

– Сегодня, к сожалению, нет четкого определения, что такое технопарк или индустриальная зона. Компания STEP строит как отдельные промышленные объекты, так и объекты в рамках промзон. В основном эти проекты реализуются на землях Петербурга, граничащих с областью. Причина – в отсутствии в области инженерно подготовленных территорий. Если бы инженерно подготовленные территории были по другую сторону административной границы, то многие предприятия разместились бы там.

Что касается малого бизнеса, то вряд ли он может развиваться в индустриальных зонах. Ему нужны крайне небольшие площади. Участки же в 1 га, или 5 тыс. кв. м – это совсем не малый бизнес, это уже многомиллионные инвестиции. Я считаю, что в индустриальных зонах размещается бизнес «выше среднего».

Наша общая беда – отсутствие стратегии на всех уровнях власти. Это относится и к Ленинградской области. Сначала надо определиться с объективными конкурентными преимуществами региона, будь то порты, транзитные магистрали, АЭС и т. д. Если в приказном порядке нарезать в каждом МО участки под технопарки и индустриальные зоны, то они могут оказаться невостребованными. И кто там будет работать? Квалифицированные ресурсы сосредоточены в крупных городах, перенаправить их в промзоны области, например в Пикалево, достаточно трудно и дорого.

Развитие должно быть логичным. А это подразумевает нормальную логистику, должную инженерную подготовку территории, обеспеченность трудовыми ресурсами, а также предсказуемость администрации.

Конечно, предприятиям размещаться в технопарках и индустриальных зонах гораздо удобнее, чем делать это хаотично. Аналогичные процессы наблюдаются и по другим объектам коммерческой недвижимости. Ларьки преобразовались в торговые комплексы, офисы из квартир перебрались в бизнес-центры. Но чтобы развивались также и технопарки, нужна стратегия. Либо предприятие пользуется уникальным ресурсом (например, порт или река), либо нуждается в сырьевой базе (например, близость леса важна для деревообрабатывающего производства). Его размещение может быть продиктовано близостью потребительского рынка или наличием полигона для захоронения опасных отходов (для химических производств). Вокруг этих уникальных объектов и надо формировать индустриальные зоны.

При своем интересе

Максим СОБОЛЕВ, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек»:

– Вблизи Петербурга качественного предложения по территориям под промышленную застройку нет и в ближайшие года три точно не появится. Потому что система водоснабжения и канализации требует большого объема инвестиций – миллиарды рублей. Если объекты и будут появляться, то единичные. Например, по проекту технопарка ЮИТ Лентек пришлось договариваться на уровне глав двух государств.

То, что сейчас делает администрация области, шаг правильный. Другой вопрос – инженерно подготовленные территории не всегда появляются в удобном для инвесторов месте.

Из четырех заявленных площадок две представляют интерес, и мы будем разбираться в инвестиционных механизмах этих проектов.

В принципе формат технопарков и индустриальных зон востребован. Но необходимо учитывать, что для некоторых производств нужны большие санитарные зоны. Ни один индустриальный парк (если это не специализированное химпроизводство) не разместит на своей территории, например, терминал по перевалке химических компонентов.

В Петербурге крупных территорий нет, а те, что есть, представляют интерес для строительства жилой и коммерческой недвижимости. На границе города и области инженерно подготовленные площадки можно сосчитать по пальцам. Что касается механизма соинвестирования, то он может быть интересен для девелоперов.

Николай Пашков:

– То, что администрация Ленобласти готова выступать в качестве инициатора и соинвестора таких проектов, очень хорошо. Вдвойне хорошо, что такие проекты рассчитаны на массовый сегмент потребителей – малый и средний бизнес. Это новое слово в индустриальном девелопменте региона.

Промышленные инвесторы, которые приходят к нам, в качестве места расположения предприятий в основном рассматривают не город, а область. Потому что в итоге это все равно дешевле. В Гатчине, Кирове есть площадки с инженерией (бывшие промышленные зоны). Но часто возникает другая проблема: производитель договаривается с собственником участка, но ни у того ни у другого нет инвестиционного ресурса и девелоперского опыта.

Проекты в формате технопарков и индустриальных зон реализуются в большинстве стран, при этом администрация выступает организатором, куратором и соинвестором. На мой взгляд, развитие первых подобных проектов во многом предопределит в целом развитие этого формата в нашем регионе.



Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X