жк днепропетровская 37

Актуальное

Больше – не значит лучше: о проблемах реализации девелоперских проектов

Один из советов, которые эксперты дают застройщикам, – при реализации проектов руководствоваться рыночной целесообразностью.

Решение возводить на участке максимально возможные объемы не всегда оказывается оправданным.

Реализация девелоперского проекта — процесс длительный и достаточно трудоемкий.

О проблемах, которые встречаются на этом пути, и некоторых вариантах их решения мы беседуем с генеральным директором Praktis Consulting & Brokerage Сергеем ФЕДОРОВЫМ.

Федоров.jpg– Как вы оцениваете ситуацию в Санкт-Петербурге с получением разрешений на строительство и вводом объектов в эксплуатацию? Есть ли изменения в лучшую сторону за последние годы?

– На мой взгляд, изменения в лучшую сторону есть. Более оперативно проходит процесс выдачи разрешений на строительство. Действует система подачи документов через Интернет.

При этом я бы отметил два тормозящих фактора. Первый — это отсутствие ППТ. Чтобы приступить к проектированию какого-либо объекта на конкретном земельном участке, застройщику необходимо получить градостроительный план, но для этого необходим проект планировки территории (ППТ). Раньше разработку ППТ брали на себя крупные застройщики на данной территории. В среднем разработка ППТ занимала примерно год, и больших конфликтов не возникало, так как разработчики ППТ должны были учитывать все заявленные на данной территории инвестпроекты.

В 2010 г. функция заказчика по разработке ППТ была передана КГА. Насколько комитет сможет справиться с тем объемом работы, который раньше был распределен между десятками компаний, — это вопрос.

Второй тормозящий фактор связан с прохождением проектами экспертизы. Процесс этот достаточно емкий по времени, может затягиваться месяца на три. Пока специалисты госэкспертизы не изучат весь документ и не выдадут замечания по всем разделам проектной документации, компания не может приступить к их исправлению. Процесс мог бы идти значительно быстрее, если бы замечания поступали по мере проверки отдельных разделов проекта. К моменту поступления замечаний по последнему разделу многие ранее поступившие замечания были бы уже устранены.

– Насколько востребована идея «одного окна»?

– Для обслуживания граждан, обращающихся в госорганы, принцип «одного окна» важен. Для компаний, профессионально работающих на рынке строительства, это не самая актуальная тема.

Механическое внедрение принципа «одного окна» может лишь усилить дезорганизацию и обернуться дополнительными неприятностями. Ведь любое объединение — это в том числе и сокращение квалифицированных специалистов, что может негативно отразиться на сроках и качестве обработки документации.

Создание единого окна не должно быть самоцелью. Цель — это снятие административных барьеров, упрощение согласовательных процедур, сокращение сроков, но при этом не должно страдать качество проектов. Процесс создания единого окна должен идти аккуратно.

– Что можно сделать, чтобы путь инвесторов, застройщиков к реализации проектов был менее тернист? На какие законодательные нововведения следует обратить внимание?

– В Петербурге, в отличие от Москвы, градостроительная документация достаточно проработана. Имеются Генплан и ПЗЗ, худо-бедно, но делаются проекты планировки территории. На мой взгляд, стоит обращать внимание на линии градостроительного регулирования, на границы природоохранных зон, на ограничения по высотному регламенту.

Пока не отлажен механизм с внесением изменений в ПЗЗ. Например, процесс перевода из условно-разрешенного в основные виды деятельности остается не урегулированным, четкой процедуры нет. Это не было болезненно, пока шел кризис. Но с выходом из кризиса, когда планы инвесторов начали приобретать реальные очертания и переместились в сторону конкретных действий, этот вопрос встал в повестку дня.

Очень важно обеспечить стабильность в работе инвесторов и застройщиков и не менять условия по согласованным уже проектам. Для инвестора всякая отмена закона задним числом несет большие риски.

Сейчас значение имеют не новые законодательные инициативы, а прецеденты. Взять хотя бы историю с башней Газпрома, строительство которой сначала было разрешено вопреки существующим ограничениям, а потом все-таки запрещено. С одной стороны, это отмена принятого ранее решения, что, несомненно, плохо. С другой — восторжествовал принцип: «правила едины для всех».

Сейчас идет отработка принятых ранее в большом количестве законодательных актов и нормативов. Накапливается практический опыт.

– Что еще можно сделать для сокращения административных барьеров в строительстве?

– С переходом на саморегулирование барьеры, связанные с допуском компаний на рынок, перестали быть административными, перейдя в сферу компетенции СРО. Что касается экспертизы проектов, то помимо госэкспертизы сейчас есть возможность проведения независимой оценки проекта. Правда, перспектива расширения функций независимой экспертизы лично у меня вызывает беспокойство. Здесь есть плюсы и минусы. На мой взгляд, решением вопроса могло бы стать страхование ответственности самого проектировщика, а не перекладывание этой ответственности на контролирующий орган.

Следующий момент связан с идущим процессом изменения строительных норм и правил.

Обсуждается идея о переходе на европейские стандарты — еврокоды. Это огромный объем работы. Я думаю, не стоит совмещать два таких серьезных нововведения, как реформирование системы экспертизы проектов и изменение нормативной базы строительства.

Что касается доступа к земельным участкам, то сегодня это вопрос не административных барьеров, а инфраструктуры, то есть отсутствия в Петербурге земельных участков с готовой инженерной инфраструктурой. В Москве действительно существуют различные препятствия по доступу компаний к рынку земельных ресурсов, в Петербурге ситуация достаточно либеральная.

– И все же застройщики жалуются на сложности с приобретением земельных участков.

– В Петербурге лет 15 шла точечная застройка, застраивались инженерно подготовленные участки. Кроме того, практиковалось целевое выделение земель, которое позволяло получать участки под застройку по относительно низкой цене. Сегодня все участки приобретаются на торгах, который проводит Фонд имущества, и выигрывает тот, кто предлагает более высокую цену. Повторюсь, основная проблема сегодня заключается в отсутствии инженерно подготовленных территорий. Многим девелоперам и застройщикам не под силу самостоятельно подготовить территорию под строительство.

Правда, благодаря тому, что ВЭБ взял на себя функции института развития, у компаний появилась возможность взять в банке льготные кредиты на инженерную подготовку территорий.

Другая проблема связана с отсутствием корреляции между спросом и предложением. Многим застройщикам нужны небольшие участки 1–2 га, а город предлагает «целые поля». Например, «Балтийская жемчужина» многое сделала в плане подготовки территории. При этом компания пошла по пути привлечения соинвесторов на каждый отдельный лот, хотя изначально собиралась все застраивать сама. То есть она выступила в данном проекте как некий макродевелопер. Но это единичный случай.

Думаю, при освоении крупных территорий работы по разработке ППТ, концепции, мастер-плана, по подготовке и продвижению территории, по взаимодействию с застройщиками могли бы взять на себя управляющие компании. Нарезка на лоты проходила бы тогда в рамках единой концепции развития всей территории. В сегменте коммерческой недвижимости примером такой УК может служить компания «Уткина заводь». Похожие процессы можно наблюдать при застройке Кудрово.

– На что должен обращать внимание застройщик, девелопер при покупке или аренде земли в целях строительства?

– Во-первых, на все нормативные и физические ограничения, на имеющиеся по участку обременения. У нас есть достаточно хорошая нормативная база, интернет-ресурс, где можно ознакомиться с перспективами тех или иных участков, согласно Генплану. Исходя из имеющихся ограничений, можно рассматривать возможность для реализации тех или иных функций на данном участке (жилье, коммерческая недвижимость, промышленная и т. д.).

Сегодня рынок таков, что девелоперу не всегда надо реализовывать максимально возможный объем застройки. Необходимо учитывать границы имеющегося спроса. Поэтому серьезное внимание необходимо уделять определению целесообразного с точки зрения рынка объема строительства.

Лучше построить меньше, да лучше и продать быстро и по максимальной цене, чем построить много и не знать, что со всем этим делать.

Беседовала Наталья Соколова

Другие материалы по теме

    X