жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Строительство по методу Toyota

Вслед за «Северной долиной» начинаются работы в Юнтолово. Опыт комплексного освоения территории показал, что помимо социальной и инженерной инфраструктуры особое значение для реализации проектов приобретает тема эффективного управления и организации строительного процесса.

В Санкт-Петербурге бесспорным лидером по количеству проектов комплексного освоения территории (КОТ) является «Главстрой СПб». Два из них предусматривают развитие новых территорий. Еще два – преобразование существующей застройки. Общая площадь развиваемых компанией территорий превышает 700 га. О том, как идет реализация проектов КОТ, мы беседуем с исполнительным директором компании «Главстрой СПб» Александром Фердинандовичем ЕРМАКОМ.

– С чего начинается комплексное освоение территории? Чем руководствуется компания, выбирая земельный участок?

Ермак.jpg– Безусловно, все начинается с анализа экономической эффективности проекта, с определения наилучшего использования земельного участка.

Если говорить о проектах «Юнтолово» и «Северная долина», то нам даже не пришлось выбирать земельные участки. К моменту, когда наша компания вышла на рынок Петербурга, а это был 2007 год, город выставил на торги всего два земельных участка под комплексное освоение. Безусловно, перед тем как выйти на торги, мы провели полноценный экономический анализ этих площадок, и если бы его результаты оказались не интересными, то мы бы не стали участвовать в торгах.

С точки зрения локации и «Северная долина», и «Юнтолово» занимают наиболее выгодные позиции в Санкт-Петербурге. Это достаточно популярное северное, курортное направление. На юге города мы пока не планируем заниматься комплексной застройкой.

Преимуществом «Северной долины» является хорошая транспортная доступность. Она обеспечивается станцией метро «Парнас», выездом на КАД, присутствием таких магистралей, как Выборгское шоссе, проспект Энгельса и других. Эта территория исторически готовилась под многоэтажную застройку, и, соответственно, город насыщал ее транспортной инфраструктурой. Все это способствовало тому, чтобы именно этот проект «стартовал» первым.

Преимущество «Юнтолово» – это прежде всего благоприятная экологическая ситуация, близость к Юнтоловскому заказнику. И, соответственно, мы позиционируем этот проект как возможность проживания в городе в условиях загородной среды обитания.

– Какие основные этапы реализации проекта КОТ вы бы выделили в качестве основных и специфических?

– Прежде всего это создание концепции, затем разработка мастер-плана и проекта планировки территории. С этого мы и начали.

По проекту «Юнтолово» был проведен международный архитектурный конкурс на лучший мастер-план. Победителем стала шведская фирма, представившая интересное решение. Его мы положили в основу проекта планировки, который выполнялся уже силами российской компании. ППТ по проектам «Юнтолово» и «Северная долина» выполнял НИиПИГрад, который в тот момент как раз занимался разработкой Генплана города и Правил землепользования и застройки.

Таким образом, нам удалось увязать наши проекты планировки территории с положениями Генплана и ПЗЗ. Это очень важно, так как проект планировки территории является подзаконным актом, на основании которого и осуществляется застройка.

Следующий важный этап – это инженерная подготовка территории, формирование площадки, подводка инженерных коммуникаций. Затем начинается строительство, которое можно разделить на два направления: жилищное строительство и создание объектов социальной инфраструктуры. Оба этих направления мы ведем параллельно.

Территории довольно большие. Проект «Юнтолово» охватывает 437 га, «Северная долина» – 270 га. Поэтому проектом планировки предусмотрены кварталы. В «Северной долине», например, их 10. Сейчас мы обсуждаем с городом возможность внести в договор аренды пункт о поэтапном освоении территории. Это предполагает полную застройку квартала, обеспечение его всей инженерной и социальной инфраструктурой, то есть создание законченного микрорайона.

Что касается продаж, то мы полностью работаем по 214-ФЗ и начинаем привлекать дольщиков только после того, как получаем разрешение на строительство.

– Создавалась ли на каждый проект своя команда по принципу проект-менеджмента?

– По такому специфическому проекту, как «Апраксин двор», создана отдельная дирекция. По проектам «Юнтолово», «Северная долина» и «Шкапина-Розенштейна» мы работаем единой командой, но существует распределение функций. В структуре компании имеется самостоятельная дирекция заказчика, свое архитектурное бюро и своя генподрядная компания. Соответственно в каждом подразделении формируются рабочие группы, которые курируют тот или иной проект. Так как объемы работ растут, я не исключаю, что в перспективе мы придем к созданию отдельных проектных групп.

– Какие работы «Главстрой СПб» выполняет собственными силами, а какие отдает на аутсорсинг?

– Значительный объем работ мы выполняем самостоятельно. Ввиду того, что эти объемы в проектах КОТ весьма значительны, часть работ осуществляется совместно с привлеченными компаниями. При этом принятие окончательных решений мы оставляем за собой.

Например, в работе над концепцией, в проведении анализа проектов, проектировании участвовали не только наши структуры – дирекция по девелопменту, архитектурное бюро, но и привлеченные консультанты (GVA Sawyer, Colliers International), российские и иностранные архитекторы. По «Шкапина-Розенштейна» проектные работы выполняет архитектурная мастерская КАТУНОВА, а по первой очереди «Юнтолово» над проектом работала мастерская С. ЦИЦИНА.

Наша генподрядная структура осуществляет менеджмент на стройке, а вот строительные работы выполняют подрядные организации, которых мы выбираем с помощью тендерных процедур.

Что касается продаж, то около 70% жилья мы продаем сами через нашу дирекцию по продажам и собственные офисы, 30% – через агентства недвижимости.

– Каковы источники и механизмы финансирования этих проектов? Вы применяете проектное финансирование?

– В кризис мы подавали заявку на проектное финансирование «Северной долины». Город тогда осуществлял ряд мер по поддержке строительной отрасли, и наш проект был поддержан Комитетом по строительству. Но пока проходили все согласовательные процедуры, кризис закончился, и проектное финансирование не состоялось. Кредитных средств, которые нам предоставил Сбербанк на этапе приобретения земли и проектирования, хватило, чтобы начать стройку. А далее заработал механизм долевого участия.

Проектное финансирование (ПФ) – нормальная схема банковского кредитования, она распространена во всем мире. Вопрос только в процентной ставке и в сроках кредитования. До кризиса у российских строительных компаний была возможность использовать этот механизм, но в кризис ситуация изменилась и проектное финансирование почти исчезло. Сейчас отношение банков к строительным и девелоперским проектам постепенно улучшается.

Что касается конкретного проекта «Северная долина», то, учитывая высокий уровень продаж, механизм ПФ на данный момент для нас уже не актуален.

– Кризис внес изменения в ваши проекты? Пришлось ли делать реконцепцию, от чего-то отказаться?

– Кризис заставил нас изменить концепцию по «Шкапина-Розенштейна». Изначально развитие этой территории планировалось в формате делового квартала. Но кризис показал, что такое количество коммерческой недвижимости, в частности офисных площадей, может быть не востребовано рынком, поэтому мы ввели в этот проект жилую функцию. Сейчас проект планировки предусматривает строительство жилого комплекса на 60 тыс. кв. м со встроенными общественными помещениями, паркингом, детским садом, а также офисные и гостиничные площади.

Изменения в проекте «Апраксин двор» связаны не с кризисом, а с позицией государства по сохранению культурного наследия. Была проведена историко-культурная экспертиза Апраксина двора, которая показала, что снос практически любых зданий здесь невозможен. Изначальная же концепция предполагала практически полную реновацию этой территории.

– При комплексном освоении территории на первый план выходит вопрос сотрудничества с федеральными структурами и городом. Какие здесь существуют сложности?

– В свое время в рамках федеральной подпрограммы по поддержке экспериментальных проектов комплексного развития территории мы совместно с городом подали заявку по проекту «Северная долина». Заявка была одобрена, но реального продолжения эта подпрограмма не получила.

Взаимодействие с городскими властями, напротив, развивается весьма позитивно. Мы регулярно встречаемся с губернатором, докладываем о ходе реализации проектов. Опыт комплексной застройки советского времени утерян, и, по сути дела, мы с городом сейчас возрождаем его, вырабатываем правила игры.

«Апраксин двор» имеет статус стратегического проекта Санкт-Петербурга. «Северная долина» – это проект массового жилищного строительства в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Это подтверждается и ценами, которые мы предлагаем, и качеством возводимого жилья. Город приобрел у нас порядка 40 тыс. кв. метров для реализации своих социальных программ.

Основные же направления взаимодейст­вия с властями Санкт-Петербурга – это инженерное обеспечение территорий и приобретение городом социальных объектов, построенных в рамках КОТ.

Достигнута договоренность по первому социальному объекту, это детский сад. Мы самостоятельно осуществляем его строительство, прошли экспертизу проектно-сметной документации, соответственно утверждена стоимость объекта. Далее город выкупает у нас этот детский сад. По остальным объектам планируем работать по такой же схеме.

– Возможно ли применение ГЧП при комплексной застройке?

– Мы не видим необходимости в ГЧП в отношении объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов. Схема выкупа, о которой я уже сказал, на мой взгляд, является правильной. Но если от города поступят соответствующие предложения о партнерстве, мы, безусловно, их рассмотрим.

– В чем причина успешных продаж квартир в «Северной долине»? Ведь дело не только в цене и наличии метро?

– Географическая локация проекта, конечно, имеет значение, как и цена, и транспортная доступность. Но применительно к проекту «Северная долина» такие объемы и темпы продаж, на мой взгляд, объясняются скоростью строительства. Когда дольщик видит, что за неделю возводится этаж или на одном доме круглосуточно работают несколько кранов, то это вселяет в него оптимизм и уверенность, что дом будет построен в срок.

Скорость строительства достигается благодаря особой организации строительного процесса, основанной на системе управления по методу компании Toyota.

Это система управления активами предприятия. Ее смысл в том, что ведется тотальный контроль над издержками и сроками. Нашим подрядчикам выдается ежедневное задание по объемам работ, и в конце дня подводятся итоги по выполнению плана. На заводах «Тойоты» эта система позволила в разы увеличить производительность труда. Профессионалы научили работать нас, а мы – наших подрядчиков. Эффект оказался колоссальным. Применение этого метода в отношении строительного процесса – наше ноу-хау.

– На каких этапах находится сейчас реализация четырех ваших проектов?

– «Северная долина» находится на стадии строительства, введена в эксплуатацию первая очередь – 200 тыс. кв. м жилья. В сентябре планируем сдать первый детский сад. Осенью введем в эксплуатацию 86 тыс. кв. м жилья в составе второй очереди. В наших планах – каждый год вводить в эксплуатацию порядка 300 тыс. кв. м жилья и сопутствующих объектов.

В конце июня начинается экспертиза первой очереди проекта «Юнтолово». Это 115 тыс. кв. м жилья. Мы рассчитываем в сентябре получить разрешение на строительство и осенью приступить к строительству. Сейчас на площадке начинаются подготовительные работы.

Документы по проекту «Шкапина-Розенштейна» мы сдаем на экспертизу в конце июля, соответственно, разрешение на строительство может быть получено в октябре. На строительную площадку мы уже вышли, проведена заливка пробных свай, начинаются испытания.

«Апраксин двор» – проект длительный. Выпущено постановление правительства о передаче нам на инвестиционных условиях 13 корпусов. В настоящее время дорабатывается его концепция с учетом историко-культурной экспертизы.

Беседовала Наталья Соколова

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X