жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Успех по-фински. Инвестирование в коммерческую недвижимость

Опыт развития делового района Пулково показал, что иностранные девелоперы могут прийти на петербургский рынок незадолго до мирового кризиса, реализовать свои проекты в сжатые сроки и успешно заполнить площади арендаторами.

Самое трудное для иностранной компании – учесть все особенности работы в России. Многое зависит от того, насколько реалистичны ожидания инвесторов в отношении того или иного проекта. «СГХ» публикует диалог между руководителями двух компаний, благополучно осуществивших свои планы на нашем рынке. Андрей Хитров, генеральный директор компании EKE Group (Финляндия), и Питер Коучмэн, генеральный директор компании «Технополис Санкт-Петербург», делятся опытом создания бизнес-центров в России и сравнивают потенциал России и Финляндии в сегменте деловой недвижимости.

«Дрожжи» быстрых решений

А. Хитров:

Хитров.jpg– Начнем с достижений. Пять лет назад зона Пулково была практически пустой. Здесь продолжалось строительство Кольцевой дороги, появлялись первые торговые центры. Хорошо, что на гранты международных валютных организаций здесь была выполнена планировка и полностью подведена инфраструктура. И это позволило EKE, компании «Технополис», нашим австрийским коллегам «Аэропорт-Сити» построить здесь в короткий срок практически готовый деловой район.

Строительство велось быстро по сравнению с теми проектами, которые реализуются в историческом центре города, где мощности ограничены. В нашем случае чуть больше года длились подготовка и проектирование, еще два года ушло непосредственно на строительство. Неплохо, учитывая техническую сложность проекта.

П. Коучмэн:

Коучмэн.jpg– Мы купили участок на вторичном рынке – один из тех, которые некогда принадлежали компании «Лето». Это не очень правильно, наверное, но мы избегали любых рисков, связанных с неопределенностью правового владения. У частных компаний, какой является EKE, скорость принятия решений неимоверно быстрая. Когда речь идет о публичной компании, акции которой котируются на бирже, есть ряд ограничений, наложенных как корпоративными законами, так и самим фактом присутствия на бирже. Но это обеспечивает правильный, консервативный подход к оценке рисков.

А. Хитров:

– Участок мы тоже купили на вторичном рынке. Руководствовались тем, что аэропорт Хельсинки и деловая зона вокруг него развиваются очень динамично. Это общая тенденция последних 15 лет в Европе и во всем мире. Мы понимали, что это должно случиться и в Петербурге. Тем более что Пулково для такого большого города расположено феноменально близко к центру – всего в 25 км.

Дефицитный рынок

А. Хитров:

– Санкт-Петербург – огромный город, третий по населению в Европе. Но в тот момент, когда мы начинали строительст-во «Пулково Скай», здесь практически отсутствовали хорошие, европейского уровня офисные центры. Ставки аренды росли на 15–20% в год, и казалось, что этому росту не будет конца. В 2007 г. рынок выглядел очень привлекательно.

Сейчас «Пулково Скай» остается самым крупным бизнес-центром в Питере, хотя его догоняет «Петербург Плаза». На настоящий момент у нас 75% помещений сдано в аренду. Еще два крупных арендатора находятся в стадии подписания договора, и думаю, к концу лета у нас будет заполнено 90% площадей. Я так понимаю, что «Технополис» летом достигнет цифры 95–99%…

П. Коучмэн:

– Петербург – это огромный рынок на пороге Финляндии. Я своим финским коллегам всегда пытаюсь такую точку зрения представить: между Лаппеенрантой и Японией нет ничего, кроме России. Огромный рынок, который удобен с точки зрения входа на него.

В 2003–2005 гг. в Петербурге не было офисных зданий, которые бы отвечали хоть каким-то цивилизованным требованиям нормального арендатора. Были на скорую руку переделанные таксопарки, производственные здания с дырявым линолеумом и т. п. С моей личной точки зрения, даже те здания, которые строятся в последнее время, не очень продуманы с точки зрения удобств потребителя. В России слишком много внимания уделяется внешнему в ущерб внутреннему. В девелопменте это значит, что черный полированный гранит, золотые ручки и т.п. еще не говорят о том, что в здании проложен оптоволоконный кабель.

Когда люди, знающие, что происходит в Петербурге, видят, как быстро заполнили мы технопарк, они говорят: вы сделали невозможное. Когда мы предъявили наши результаты в Финляндии, нам сказали: ну что, нормально, но вообще так себе.

А. Хитров:

– Действительно, есть внутренний аспект проблемы. На фоне петербургского рынка с проектом EKE, можно сказать, дела идут хорошо. Но если говорить об ожиданиях наших инвесторов, то, к сожалению, мы их не оправдали.

Во-первых, мы планировали быстрее закончить строительство. Сначала на полгода произошла отсрочка ввода в эксплуатацию, это было связано с кризисом. Мы раздумывали, приостанавливать проект или нет. С другой стороны, у нас была проблема, как получить на преднапряженные конструкции все разрешения и пройти экспертизу в Москве.

Нам пришлось проделать огромную работу, чтобы сертифицировать по российским нормам бетонные конструкции, которые в Финляндии 30 лет как всем известны и считаются совершенно стандартными.

Наши инвесторы надеялись во время кризиса сэкономить на стоимости строительных материалов. Не получилось. Одни позиции стали дешевле, но кое-что стало и дороже. В итоге заложенная в бюджете проекта цена строительства осталась той же самой.

Вначале мы рассчитывали, что отдел-ку будут делать арендаторы. Но рынок поменялся, и отделку нам приходится делать самим. Это 8 млн евро дополнительно. Также из-за того, что реализация проекта по финским меркам затянулась, выросли административные расходы. Суммарно стоимость проекта выросла на 10 млн евро.

Фактически на год позже сдали помещения в аренду, чем рассчитывали. И арендная ставка ниже. Инвесторы, конечно, смотрят на рынок и говорят, что мы молодцы, но лица у них при этом не очень радостные.

П. Коучмэн:

– У нас уже в проекте были заложены офисы с отделкой. Технопарк – не совсем бизнес-центр. Мы имеем дело с компаниями, работающими в сфере высоких технологий, внедряющими инновации. Поэтому мы сами обязаны быть технически продвинутыми. У меня, как у всех, кто работал в России, особое мнение о том, что слово «инновация» означает здесь.

Компания «Технополис», являясь крупнейшей сетью в Европе, намерена расширяться и дальше. Мы планируем к 2014–2015 гг. войти с нашими проектами еще в 4–5 стран. Но я могу сразу сказать, что это будет просто покупка зданий. Никакого нового строительства, никакого green field! Вы сразу проводите текущую операцию по покупке и переделываете здание, как это вам нужно.

Новые технополисы – только в Финляндии и России. Почему? Потому что в Финляндии можно строить практически без рисков, мы можем себе позволить делать то, что мы хотим. А в России – потому что покупать просто нечего. Если хочешь предложить рынку качественный продукт, надо строить самому.

Северные параллели

А. Хитров:

– Когда я как представитель ЕКЕ в России пытаюсь искать новые проекты, то сталкиваюсь с тем, что не так-то просто предложить учредителям то, в чем они окажутся заинтересованы.

Несмотря на то, что в Финляндии тоже был достаточно сильный кризис, падение экономики составляло 8% – беспрецедентная цифра, страна восстанавливается так быстро и доходность девелоперских проектов так высока, что мне задают вопрос: Андрей, а почему Россия? Покажи нам причины.

Первое, что я должен показать, – это супердоходность проекта. Второе – разумный объем проблем. Иначе мне резонно скажут, что в Финляндии строить проще. Ну, может, на 1–2% будет ниже прибыль, но ведь и головной боли такой нет.

Самые высокие ставки в Финляндии составляют 282 евро за кв. м – без НДС и без оперативных расходов. Кажется, не очень много, по сравнению, например, с 360 евро за метр офисов в Зингер-хаус в Петербурге. Но, продавая бизнес-центр, там можно получить больше денег, чем в СПб, где арендная ставка выше. Там, где экономика стабильна, инфляция низкая и риски разумные, получаешь дополнительную премию.

Банковские кредиты, которые в 2–3 раза дешевле в Финляндии, тоже влияют на стоимость и прибыльность проектов.

Если взять налог на имущество, то в Финляндии налогом в 1,8% облагаются объекты незавершенного строительства. Зато когда здание сдано в эксплуатацию, налог на имущество составляет 0,7% от 70% балансовой стоимости, т.е. в реальности 0,5%. В России все наоборот. За готовый комплекс «Пулково Скай» мы платим налогов порядка 1 млн евро в год.

Все помнят, что до 1992 года практически 30% ВВП Финляндии формировали поставки в Советский Союз. С 1960-х по 1980-е экономика показывала рост до 10% в год. Когда эта прекрасная жизнь закончилась, Финляндия либерализовала рынок, открыла его.

При этом извне в Финляндию приходит мало инвестиций, по сравнению с остальной Европой. Небольшая северная страна, расположена далеко – инвестиционные фонды не очень заинтересованы. И тем не менее, по итогам 2010 г., иностранных инвестиций на душу населения в Финляндию пришло больше, чем в Петербург. Не удивительно, что Хельсинки, который в 10 раз меньше, офисов сейчас имеет в 4 раза больше, чем Питер.

Подготовила Наталья Андропова

Другие материалы по теме

X