жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Кредит доверия. Кредитование строительной отрасли не увеличивается, несмотря на избыточную ликвидность банков

С завершением кризиса банки вновь испытывают избыточную ликвидность. Станут ли они увеличивать кредитование строительной отрасли или, помня о проблемных залоговых активах, выберут иные способы размещения средств – вопрос непростой даже для специалистов.

В период кризиса Центробанк неоднократно снижал ставку рефинансирования. Однако с выходом экономики из кризиса ставка рефинансирования вновь начала повышаться. По мнению управляющего директора ОАО «Банк ВТБ», вице-президента ГУД Александра ОЛЬХОВСКОГО, это закономерный шаг, и ставки будут подниматься не только в  России, но и в Европе, и в США.

Может ли повышение ставки рефинансирования служить сигналом к повышению ставок по кредитам для строителей и по ипотечным кредитам для граждан? По мнению А. Ольховского, это весьма вероятно. Однако это не значит, что для всех заемщиков ставки автоматически будут повышены, многое будет зависеть от конкретного проекта, особенно при проектном финансировании.

Непредсказуемые риски

Разрыв между ставкой рефинансирования и ставкой кредитования при проектном финансировании всегда был достаточно большим. Так как здесь нет минимальной маржи, управление размером ставки не является автоматиче­ским. То есть ставка по кредиту не обязана изменяться сразу вслед за изменением ставки рефинансирования. При проектном финансировании очень многое зависит от рисков по конкретному проекту.

К сожалению, эти риски могут возникать из-за постоянного изменения законодательства. Например, вердикт Верховного суда оставил в силе ранее принятое Городским судом решение о признании незаконными изменений в Правила землепользования и застройки и ряд других нормативных документов, регулирующих высотное строительство в охранных зонах. Как заявил А. Ольховский, выступая на конференции «Управление инвестиционно-строительными проектами-2011. Новый старт», от такого решения выигравших не будет. Созданный градозащитниками правовой вакуум порождает новые риски.

– Если не будет решена законодательная проблема, то мы увидим приостановку инвестиционной деятельности, – сделал вывод эксперт. Что касается избыточной ликвидности, то этот фактор, конечно, связан для банков с дополнительными рисками. И размещение избыточной ликвидности – непростая задача.

С последним утверждением согласен и Александр КРЕТОВ, исполнительный директор ЗАО «БФА-Девелопмент». В связи с избыточной ликвидностью банки начинают кредитовать даже какие-то рискованные проекты, однако за эти дополнительные риски банки не забывают брать дополнительные проценты, увеличивая свою маржу. А вот что касается законодательных инициатив градозащитников, то, по мнению А. Кретова, они иногда бывают не так уж неправы, поэтому должен учитываться баланс мнений.

Кредит под репутацию

О том, как получить сегодня банковский кредит, рассказывает Павел БОНДАРЕНКО, генеральный директор ЗАО «Арена»:

– Наша компания весьма успешно работает с ВТБ, с Международным банком Санкт-Петербурга, Северо-Западным банком Сбербанка России. Но в целом строительные проекты финансируются банками достаточно неохотно. На начальной стадии надо доказать целесообразность проекта, возможность его реализации, определить риски на этапе продаж, риски, связанные с инженерным обеспечением, и пр.

Сегодня банки готовы финансировать проекты, хорошо подготовленные с точки зрения финансовой оценки рисков, даже если у них нет серьезной залоговой части.

Также надо сказать, что во многих банках с пониманием относятся к ситуациям, связанным с различными юридическими нюансами. Регламенты по согласованию проектной документации, выдаче разрешительной документации, прохождению экспертиз зачастую не соблюдаются, законодательство часто изменяется и т. д. И тогда только на хороших отношениях застройщика и лиц, сопровождающих проект, можно удержать ситуацию «на плаву».

На мой взгляд, застройщикам, которые имеют хорошую репутацию, несложно работать с петербургскими банками. В то же время сейчас появляются не совсем понятные проекты, которые выглядят даже более рискованными, чем те риски, которые обусловлены избыточной ликвидностью банков.

Что касается стоимости финансирования строительных объектов, то я не считаю, что банки должны финансировать застройщиков дешевле, чем этого требует рынок. Не менее, а может, и более важно – кредитование покупателей. Именно спрос должен формировать предложение, а не наоборот.

Логика процентной ставки

Одной из традиционно дискуссионных тем остается размер процентных ставок по кредитам.

– Для того чтобы банки выдавали кредиты под 5–6%, деньги у нас должны привлекаться под 2–3%, и соответственно уровень инфляции должен быть 2–3% в год, – объясняет Виталий ДЕМИДОВ, начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют-банка. По его словам, банки сами хотели бы выдавать дешевые кредиты и зарабатывать большую прибыль не на марже, а на большем количестве клиентов.

При этом В. Демидов отметил, что банк будет диверсифицировать кредитный портфель по различным отраслям экономики, а не ориентироваться на строителей, как это было до кризиса. Со строителями же банк будет работать более сдержанно.

По словам А. Ольховского, если будет существовать возможность привлечения длинных и дешевых денег, то сама конкурентная борьба между банками не позволит зарабатывать им слишком много – маржа будет в разумных рамках 2–4%. Это станет более вероятно, если Центробанк также изменит свою политику по резервированию.

Руководитель петербургского филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль» Елена ШЕВЕЛЕВА отмечает, что политика банков с государственным участием стимулирует коммерческие банки бороться за заемщика. Поэтому банки ищут пути для наращивания и сохранения клиентской базы. В этой связи очень важен открытый подход к анализу заемщика. На эту проблему обращает внимание и заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим ЖАБИН. По его мнению, сегодня невозможно понять, какой у банков алгоритм для проверки застройщика и какова логика принимаемых решений о выдаче кредитов.

Трудности проектного финансирования

Механизм проектного финансирования, на который в свое время возлагались большие надежды, по мнению М. Жабина, «пробуксовывает». Представитель строительной отрасли испытал это на собст­венном опыте. Его попытка оформить проектное финансирование, несмотря на многомесячные переговоры с крупными банками, закончилась безрезультатно.

Комментируя ситуацию, А. Ольховский заметил, что проектное финансирование (ПФ) – очень сложный продукт. Причем сложен он не только для заемщика, но и для банка.

– В банках достаточно мало специалистов, которые понимают, что такое проектное финансирование в полном смысле, – уточняет А. Ольховский. – Самое сложное в ПФ – оценить перспективу в несколько лет, в течение которых этот проект будет реализовываться. Создается проект в среднем в течение 3 лет. А если это крупномасштабный проект, то на его создание может уйти и 7 лет. Оценить спрос в таком временном интервале очень трудно.

Подход к проектному финансированию меняется. До кризиса, когда ликвидность банков была очень высока, даже те, кто плохо разбирался в ПФ, использовали этот инструмент. И использование этого инструмента повлекло за собой массу негативных последствий. В их числе некачественные активы, оказавшиеся на балансе банков.

В кризис ПФ прекратилось вообще. Сейчас проектное финансирование постепенно восстанавливается, но теперь изменился подход к размеру капитала, который предоставлялся самим заемщиком на реализацию проекта.

До кризиса нормальным считалось соотношение 70% – средства банка, 30% – средства застройщика. Но 30% высчитывались не от СМР, а от объема инвестиций. Когда это условие было уточнено, многие проекты стали отпадать. Сейчас память о докризисных событиях еще жива, банки осознают, что действовать, как раньше, уже нельзя. Думаю, в ближайшие полгода механизм ПФ станет более доступным для широкого круга профессиональных девелоперов. Слово «профессиональный» является здесь ключевым.

По словам Елены Шевелевой, в чистом виде примеров проектного финансирования и раньше было очень мало. Даже крупные банки смотрели в первую очередь на финансовое состояние компании, а не на сам проект, как положено при ПФ. Она считает, что возрождение этого механизма идет в общем русле восстановления кредитования.

На взгляд генерального директора компании «Ирбис», президента АПУИСП Геннадия КИРКИНА, проектное финансирование – один из важнейших путей минимизации рисков и для банка, и для заемщика. Ошибкой было то, что кредитовались не сами проекты, а предприятия, в то время как под проект должна создаваться отдель­ная компания. При этом проект должен быть профессионально просчитан.

– Я даже считаю, что надо отменять 214-ФЗ, а развивать проектное финансирование, – заявил Г. Киркин.

Несмотря на спорность этого заявления, некоторые застройщики подтверждают, что им легче работать с банками, чем привлекать средства дольщиков.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X