жк днепропетровская 37 квартиры

Строим Добро

Земля под дорогой. Об отводе земли под строительство линейных объектов

В дорожном строительном бизнесе одна из главных проблем – землеотвод. Заказчикам порой приходится тратить на оформление градостроительной документации и землеотвод столько же времени и сил, сколько уходит на строительство самих объектов.

Вопрос правового регулирования линейных объектов признается специалистами наиболее сложным в градостроительном и земельном законодательстве РФ. В марте этого года вышел 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдель­ные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования», но он не облегчил ситуацию, а лишь породил новую волну недоумения.

Годы, миллиарды, километры

С одной стороны, согласно замыслу законодателя, информация о территориальном планировании в градостроительстве должна стать доступней. Федеральные, региональные и местные органы власти будут обязаны обеспечивать доступ к проектам документов территориального планирования и материалам по обоснованию таких проектов, к информации, необходимой для подготовки таких документов.

С другой стороны, на застройщика или заказчика линейного объекта возлагается обязанность выполнять проекты планировки и межевания территории. Без этого невозможно ни проектирование объекта, ни оформление землеотвода и получение разрешения на строительство.

При этом не вполне понятно, как формировать земельные участки под весьма протяженные объекты, если главное правило территориального планирования – отдельно взятый объект капитального строительства не может располагаться на нескольких земельных участках. Как установить права на такой земельный участок, даже если он будет создан? Неясно, кто и какой объем документации должен предоставить и разработать, если речь идет о трассе длиной в 1000 км, проходящей по территории нескольких субъектов Федерации с населенными пунктами, природными объектами и т. д.

Закон не говорит о том, как быть заказчику железнодорожной ветки или трубопровода, если его объект проходит через муниципальные образования, не обладающие необходимой градостроительной документацией. По-видимому, выполнять ее за свой счет.

А ведь, например, в Ленинградской области из 17 районов только 3 имеют утвержденные схемы территориального планирования. Из 204 поселений разработали градостроительную документацию только в 31, а утверждена она лишь для 12.

При таких условиях работа заказчика над проектами планировки и межевания территории может растягиваться на долгие годы. Риски таких проектов растут. Не потеряем ли мы на этом те немногие частные инвестиции, которые приходят в дорожное строительство?

Заинтересованные платят

По словам председателя комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгения ДОМРАЧЕВА, заинтересованные лица должны обращаться в органы местного самоуправления по месту размещения объектов строительства, чтобы получить информацию о градостроительной документации, имеющейся в конкретном муниципальном образовании.

– В настоящее время мы не располагаем сведениями о том, чтобы кто-либо из обращавшихся за информацией в администрации муниципальных образований получал отказы в выдаче имеющейся градостроительной документации. Проблема с получением градостроительной документации может, однако, возникнуть тогда, когда она уже устарела и требует обновления либо вообще не разрабатывалась на конкретную территорию, интересующую заявителя.

Действующее законодательство допускает подготовку документации по планировке территории, необходимой для строительства, в том числе и линейных объектов, за счет средств заинтересованных лиц. Однако подготовка проектов планировки с проектами межевания территорий или градостроительных планов земельных участков будет стоить недешево. Заплатить придется за выполнение топографической съемки и проектных работ, а также потратить время на их подготовку.

Но с учетом того, что проекты планировки с проектами межевания земельных участков или градостроительные планы земельных участков необходимы застройщику для получения разрешений на строительство и последующую сдачу объекта в эксплуатацию, многие компании идут на это, считая эти затраты обоснованными.

Два года – на отвод

По словам начальника отдела службы заказчика ОАО «Ленгипротранс» Климента МАЛЬЦЕВА, по действующему законодательству при оформлении любого вида использования земли муниципальные органы власти должны предоставлять градостроительные планы, проекты планировки территории, проекты межевания территории.

Проблема в том, что в большинстве муниципальных администраций либо нет специалистов, которые могли бы выполнять эти работы, либо отсутствует необходимое техническое оснащение. Вторая проблема – отсутствие единой государственной программы по развитию инфраструктуры страны, которая включала бы в себя утвержденные схемы территориального планирования районов и областей, генеральных планов населенных пунктов и т. д.

– Мы, например, эту работу в 85% случаев выполняем самостоятельно. А это отнимает время и деньги заказчика. Не понимаю, почему бы не открыть для коммерческого использования закрытые до сих пор базы данных по этой тематике? Естественно, что на секретные объекты никто не претендует,– объяснил К. Мальцев.

В практике экспертов был случай, когда на отвод земель сельхозназначения под будущую железную дорогу пришлось потратить почти два года. Основная причина – проблемы с собственниками земельных участков.

– На выкуп уходят годы, хотя мы строим железную дорогу, тратим государственные деньги и решаем государственные задачи. Для того чтобы в рамках официального регламента провести землеотвод земель под государственные нужды, нам нужно пройти 17 этапов и собрать подписи пяти вице-губернаторов Ленинградской области. При этом у чиновников нет никакого интереса, чтобы придерживать наши документы.

Если земля изымается под строительство железных дорог, под прокладку нефтепроводов или газопроводов, процедуру получения разрешений надо максимально упрощать, – говорит Климент Мальцев.

Кто рискнет первым

По мнению генерального директора ООО «Невская концессионная компания» Валерия ФОТЧЕНКОВА, оценивать 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» надо в действии:

– Когда кто-то попробует построить по этому закону серьезный объект протяженностью не километр, а хотя бы километров 300 – трубопровод, например, будет видно, как закон работает. Скажу осторожно – документ странный.

По словам Фотченкова, хотелось бы понять, чем руководствовались разработчики закона, требуя выполнения проектов планировки для линейных объектов.

– Возьмем трассу из недавно построенных, Москва – Чита. Вы представляете себе проект планировки? Столько субъектов Российской Федерации, землепользователей, землевладельцев на ее протяжении – как вообще подобный документ возможно разработать? И кто это должен делать? Тот, кто строит?

В законе однозначно об этом не говорится. Вроде бы сказано, что этой работой должны заниматься муниципальные образования и субъекты Федерации. Но готовы ли муниципалитеты к тому, чтобы выделять деньги и заниматься утверждением границ поселений, генеральным планированием, развитием своей улично-дорожной сети, резервированием участков земли под линейные объекты, проведением красных линий, зонированием и планировкой территорий?

По мнению Валерия Фотченкова, может получиться так, что в итоге решение проблемы опять ляжет на заказчика и на строителя, хотя это совсем не его задача.

– Дело не в том, чтобы найти общий язык с властями, а в объеме работ и сроках. Например, когда мы выполняли проект планировки и проект межевания по намывным территориям, эта работа заняла у нас примерно год. Но это площадочный объект, в границах одного субъекта Федерации, и мы имели дело только с одной муниципальной администрацией. Если речь пойдет о линейном объекте, то могу осторожно предположить, что такая работа займет 2–3 года, – говорит он.

К слову, чтобы хотя бы частично решить проблему с градостроительной документацией на территории региона, правительство Ленинградской области в 2011 г. запросило у Минрегиона РФ финансирование в объеме 209 млн руб. Иначе после 2012 г. ни один новый объект – даже площадочный, не говоря уже о линейном – в большинстве районов будет невозможно построить.

Интересно, что недавно этой проблемой озаботился премьер-министр Владимир ПУТИН. Спустя несколько месяцев после принятия изменений в Градкодекс, он поручил Минтрансу подготовить предложения по сокращению сроков землеотвода и резервированию земель под дорожное строительство.

Подготовила Светлана Смирнова

Другие материалы по теме

X