жк днепропетровская 37 евродвушка

Строим Добро

Восставшие из пепла. Тенденции петербургского рынка коммерческой недвижимости комментируют консалтинговые компании

Вслед за восстановлением спроса на рынке жилья эксперты констатируют оживление на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Эта тенденция четко прослеживается со второго квартала 2011 года.

В пользу разнообразия

Эксперты компании ASTERA отмечают, что во втором квартале этого года наблюдается рост числа заявок и сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости. При этом наиболее активно развивается торговая недвижимость. Так, по итогам первого полугодия 2011 года ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate в сегменте торговой недвижимости сдала в аренду более 21 тыс. кв. м площадей – больше, чем за весь 2010 год. Одним из наиболее заметных событий стал выход на рынок Петербурга финской сети ресторанов быстрого обслуживания Hesburge. Свою первую кафе-пекарню в формате street-retail открыла американская сеть Cinnabon. Это лишь единичные примеры оживления рынка.

Банки вновь начинают кредитовать проекты в сфере коммерческой недвижимости. Так, Северо-Западный региональный центр Банка «ВТБ» предоставил ЗАО «Звездный» (холдинг «Адамант») инвестиционный кредит в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в сумме 44 млн евро сроком на 7 лет. Средства будут направлены на финансирование второй очереди ТРК «Континент» у метро «Звездная», которую планируется завершить в III квартале 2013 года.

Возобновление кредитования и проектного финансирования спровоцировало увеличение интереса девелоперов не только к Москве и Петербургу, но и к региональным рынкам торговой недвижимости. По мнению председателя Комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющего партнера компании LCMC Дмитрия ЗОЛИНА, интерес к регионам вполне понятен, так как в них практически нет качественных торговых объектов.

Анализируя сделки в области недвижимости Петербурга за последние годы, руководитель отдела консалтинга Praktis CB Татьяна ЯБЛОКОВА отмечает снижение доли иностранных инвесторов в период кризиса и на посткризисном рынке с 40 до 10%. Интерес к этому сектору сохранили только скандинавские компании и те, кто давно работает на рынке Петербурга. В этом году доля иностранных инвестиций может составить порядка 20%.

– Основные сделки будут приходиться на российских и иностранных частных инвесторов и девелоперов, а также на фонды и сырьевые компании, – считает Т. Яблокова.

Специалисты считают, что на рынке, как и в прошлом году, преобладают локальные игроки. Иностранные компании и фонды не устраивает слишком высокий риск и отсутствие адекватной законодательной базы.

Несмотря на это, география инвестиций в коммерческую недвижимость расширяется, а объекты становятся все более разнообразными. Так, в Санкт-Петербурге американская девелоперская компания Hines завершает сделку по приобретению трех земельных участков на Пулковском шоссе для строительства outlet-центра (ТК). Южнокорейская Pion Partners учредила компанию «Лиговский Девелопмент», которая скупает территорию бывших складов по адресу Лиговский пр, 50. На территории около 4 га компания планирует строительство многофункционального комплекса площадью до 60 тыс. кв. м. Фонд Morgan Stanley ведет переговоры о покупке ТРЦ Galeria.

По твердым критериям

В период кризиса многие объекты коммерческой недвижимости оказались на балансе банков в виде непрофильных активов. В начале 2011 года Центробанк оценивал уровень непрофильных активов на банковских балансах в размере 0,7–1,5 трлн рублей.

Эксперты полагают, что катализатором реализации непрофильных активов может стать указание Центробанка о новом формировании резервов по непрофильным активам, вступающее в силу 1 января 2012 года. Согласно документу, размер резерва напрямую будет зависеть от срока, в течение которого данные активы учитываются на балансовых счетах кредитора. Чем дольше банк будет держать эти активы у себя, тем дороже ему это будет обходиться.

– Сегодня перед кредиторами стоит непростая задача по скорейшей реализации активов, повышению их стоимости и ликвидности, – отмечает руководитель Экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, президент компании GVA Sawyer Вера СЕЦКАЯ.

Интерес к коммерческой недвижимости стимулируют и ряд организационных мероприятий, проводимых по инициативе Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). Так, в настоящее время проводится классификация объектов офисной недвижимости на территории России. В 2009 г. экспертами ГУД была разработана базовая классификация. В зависимости от региона набор критериев может изменяться. Цель – маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии.

На конец марта 2011 г. в Петербурге классифицирован 161 объект. А к середине лета было классифицировано 315 бизнес-центров Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Тюмени, Краснодара, Ростова-на-Дону, Самары, Казани и Нижнего Новгорода. В ближайшее время эксперты планируют приступить к оценке офисной недвижимости Черноморского побережья. А затем – объектов офисной недвижимости Красноярска и Владивостока. Результаты своей работы эксперты ГУД представят в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate.

Что касается торговой недвижимости, то результаты рейтинга «ТОП-100 лучших торговых центров России» также будут представлены на форуме. В рамках реализации проекта эксперты ГУД планируют оценить более 300 объектов торговой недвижимости крупнейших городов России. По словам вице-президента Департамента консалтинга GVA Sawyer Эвелины ПАВЛОВСКОЙ, данный рейтинг не только определяет наиболее качественные объекты, но и задает высокие профессиональные стандарты при строительстве новых торговых центров.

Шаг к децентрализации

Подводя итоги первого полугодия, эксперты NAI Becar отмечают, что 2011 год характеризуется активностью девелоперов в гостиничном секторе. Городская администрация постоянно выделяет земельные участки для изысканий с целью развития на них гостиничных проектов.

На петербургский рынок стремятся выйти многие международные операторы. I полугодие ознаменовалось открытием первого в Восточной Европе и России отеля под брендом W Hotels Worldwide. Планируют выход новые сети – Domina Hotel Group, Fairmont Raffles Hotels International (бренд Swissotel). В Санкт-Петербурге продолжается развитие нового для города рекреационного направления – создание спа-отелей.

Происходит постепенная децентрализация гостиничного рынка: отели открываются в спальных районах и в пригородах.

За полгода в Петербурге открылось три объекта гостиничной недвижимости: две гостиницы с номерными фондами свыше 50 номеров и мини-отель на 20 номеров. Инвесторы: Renaissance Construction, ООО «Р.Е.Д.», FTF Holding. Общее предложение качественного номерного фонда Санкт-Петербурга на начало июня 2011 г. превысило 14 900 номеров.

До конца 2011 года запланировано открытие еще 7 гостиниц. Среди инвесторов ОАО «Авиелен А.Г.», ООО «Деметра», ООО «Дом на Мойке», «Тристар Инвестмент Холдингс», ООО «МБИК», ООО «Red Stars Hotel», ЗАО «УК АВА».

Одним из приоритетов принятой в июне этого года программы по развитию туризма в Петербурге значится конгресс-ная деятельность. Однако в настоящее время в городе катастрофически не хватает необходимой для этого инфраструктуры.

В 2009 году Петербург занимал лишь 79-е место в мире по количеству проводимых мероприятий. С тех пор ситуация изменилась в лучшую сторону, но весьма незначительно. Вице-президент ГУД Александр ГРИШИН считает, что инвесторам не очень интересно браться за подобные проекты из-за их низкой экономической эффективности, а потому правительство города должно способствовать появлению такого рода объектов.

Офисы сместились в МФК

Что касается офисной недвижимости, то, по данным NAI Becar, на начало июня 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в 12 объектах с общей площадью около 70 тыс. кв. м. Это более чем в два раза меньше соответствующего показателя 2010 г. Среди введенных объектов БЦ «Гельсингфорсский» (девелопер – завод «Красная Заря. Системы цифровой связи»), «Невский Плаза» (IHI Pls), МФК «Невский центр» (Stockmann), МФК «Балканский» (ХК «Адамант»), «Давыдовъ» (ГК «Невский альянс»), первая очередь «Охта-Хаус» («УНИСТО Петросталь»).

Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В, С) по итогам I полугодия 2011 г. составил около 2545,3 тыс. кв. м.

Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Около 60% всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства. Остальные – результат реконструкции зданий и сочетания реконструкции с новым строительством. По сравнению с концом 2010 г. спрос стал активнее, и по размерам запрашиваемых в аренду площадей сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Отмечается возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м.

В течение II полугодия текущего года эксперты прогнозируют сдачу в эксплуатацию порядка 15 объектов общей площадью 140–160 тыс. кв. м. Среди крупных – МФК «Аэропорт-Сити» (девелопер – Avielen A.G), «Санкт-Петербург Плаза» (Setl City, ИФК «БСПб»), третья очередь БЦ «Сенатор» (ФХК «Империя») и др. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С может составить порядка 2,68–2,70 млн кв. метров.

По мнению экспертов, в 2011 году децентрализация офисов снова стала актуальным вопросом. Офис на периферии позволит сэкономить 25% арендных платежей.

По словам Наталии ЧЕРЕЙСКОЙ, директора департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, достаточно перспективным является строительство объектов, сочетающих различные типы недвижимости, такие как производст-венные и исследовательские, складские и офисные площади. В ближайшие два года этот вид инвестиций будет наиболее популярен среди девелоперов.

Это мнение подтверждает на практике реализация проекта МФК «Аэропорт Сити САНКТ-ПЕТЕРБУРГ». В первой очереди комплекса, которая вводится в ноябре 2011 года, предусмотрены два офисных здания класса А: «Юпитер» и «Аэропорт», общей площадью 18 тыс. кв. м, отель Crowne Plaza на 294 номера, рестораны, паркинг, конференц-залы и торговые зоны. Инвесторами проекта выступают австрийский концерн Warimpex Group, компании СAINE B.V. и UBM1. Объем инвестиций в проект – около 150 млн евро.

В Петербурге продолжается реализация двух крупных проектов, финансируемых банком ВТБ. Первый из них – «Набережная Европы», состоящий из пятизвездочной гостиницы, элитного жилья, торгово-офисного центра, а также пешеходной набережной и Дворца танцев. Второй – проект «Невская Ратуша», включающий в себя здание администрации, 8 бизнес-центров класса А, конгресс-отель, фитнес-центр, двухуровневый подземный паркинг, пешеходную улицу с кафе и ресторанами.

Притяжение метро

Как отмечают эксперты, в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга сохраняется прошлогодняя тенденция поэтапного ввода в эксплуатацию площадей на одном объекте. То есть в торговом комплексе начинает работать один, желательно якорный, арендатор, при этом остальные помещения еще не сданы и ждут своего потребителя.

Несмотря на определенные сложности с заполнением, инвесторы не отказываются от вложений в этот сегмент. В I полугодии 2011 г. в Санкт-Петербурге завершился ввод в эксплуатацию 4 крупных объектов торговой недвижимости: торгово-офисного центра Olimpic Plaza (девелопер – ООО «Невские бани»); ТК «Платформа» (девелопер – ООО «Платформа»); ТРК «Лето» (девелопер – ЗАО «Система-Галс Северо-Запад»); первая очередь МФК Prizma (девелопер – «Адамант»).

Совокупный объем рынка качественных торговых площадей в первом полугодии 2011 г. увеличился на 172 050 кв. м и составил 4 055 250 кв. м. На второе полугодие 2011 г. запланировано к вводу порядка 152 650 кв. м.

Объекты торговой недвижимости продолжают активно возводиться в спальных районах города. По-прежнему наблюдается их корреляция с вводом новых станций метрополитена. Холдинг «Адамант» построит ТРК «Бухарестский» во Фрунзенском районе на пересечении улиц Бухарестская и Салова. В данном проекте «Адамант» выступает в качестве девелопера и инвестора в одном лице. Сейчас ТРК находится на стадии проектирования и согласования. В здание комплекса будет интегрирован вестибюль станции метро «Бухарестская». Аналогичные проекты уже реализованы на станциях метро «Звенигородская» и «Обводный канал».


Почти 1,6 млрд долларов иностранных инвестиций было вложено в коммерческую недвижимость России во II квартале 2011 г., согласно данным NAI Becar. Это в 15 раз больше,

чем в I квартале (105,7 млн).

Порядка 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость. В общей массе залогов:

– 39,3% составляют объекты коммерческой недвижимости;

– 18,5% – жилые комплексы;

– около 12% – имущественные комплексы предприятий.


Подготовила Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X