жк днепропетровская 37 евродвушка

Строим Добро

Вкус к наследию. Круглый стол с представителями консалтинговых компаний о предпочтениях инвесторов

Неиссякаемый, казалось, спрос на исторический центр после кризиса заметно сник. Высоко котировавшиеся здания в престижных кварталах Петербурга сегодня теряют в цене. Обременения, затраты на реконструкцию и бюрократическая волокита не добавляют привлекательности центру.

Вкус к наследию. Круглый стол с представителями консалтинговых компаний о предпочтениях инвесторов

Если смотреть на исторический центр глазами рядового агента по недвижимости, то это просто территориально-ценовая зона, плотно нашпигованная зданиями дореволюционной застройки. И крайне неоднородная как по техническому состоянию, так и по социальному составу.

Инвестора волнует экономика проекта, а также риски, т. е. насколько беспроблемно можно использовать элитную недвижимость как инструмент вложения средств.

Власть стремится удержать административный контроль за ситуацией в историческом центре, однако делает это не всегда последовательно. Поэтому ситуация отличается пестротой и непредсказуемостью. Прокомментировать тенденции мы попросили представителей международных консалтинговых агентств Санкт-Петербурга.


Участники дискуссии:

Ольга РУМЯНЦЕВА, начальник отдела по работе с иностранными клиентами МКК «Вильчур и партнеры»

Евгения ВАСИЛЬЕВА, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург

Игорь КОКОРЕВ, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга

Knight Frank


– Какая рыночная конъюнктура сложилась сегодня в сегменте исторических зданий? Что за тенденции преобладают на рынке и чем они обусловлены?

О. Румянцева:

– Спрос на исторические здания высок всегда. Данный сегмент рынка может расширяться только в пределах уже имеющихся зданий, т. е. у него есть четкие границы. Другое дело, что спрос может быть весьма различным по своей структуре. Для города наиболее привлекательными партнерами являются профессиональные инвесторы, которые планируют длительную эксплуатацию здания.

Сейчас, в момент восстановления после кризиса, активность инвесторов достаточно высока. В периоды обострения экономического кризиса покупка исторической недвижимости зачастую является средством защиты капитала от обесценения. И такое приобретение далеко не всегда предполагает дополнительные вложения в реконструкцию здания. В результате рынок не падает, но здания продолжают разрушаться.

Е. Васильева:

– Ограничения и обременения, которые свойственны историческим зданиям, значительно сдерживают порывы девелоперов. Это касается охраняемых архитектурных фрагментов (фасадов, элементов внутреннего конструктива и декора), градостроительных ограничений (расположение непосредственно в центре города со сложившимся архитектурным обликом), возможных ограничений по функциональному использованию.

Кроме того, работы по реконструкции или реставрации исторического здания могут усложняться соседством с другими «хрупкими» зданиями старого фонда, что требует повышенного внимания к технической безопасности.

Таким образом, с одной стороны работа с историческими объектами сопровождается существенной инвестиционной нагрузкой, с другой – совокупность ограничений существенно снижает потенциальную рентабельность проекта. Например, мешает применить эффективные объемно-планировочные решения.

Дополнительная бюрократическая волокита, которая сопровождает работу с историческими зданиями, не добавляет привлекательности «исторической» недвижимости.

И. Кокорев:

– Исторические здания – сложный объект для девелопера. Такие проекты сопряжены с необходимостью правильно оценить состояние объекта, согласовать проект реконструкции или реставрации, провести работы в стесненных условиях плотной исторической застройки, возможно – столкнуться с общественным сопротивлением.

В то же время расположение исторических объектов часто крайне привлекательное и даже уникальное для рынка. Это дает возможность заработать много денег, предварительно вложив немало времени, сил и средств.

– Чувствуется ли после кризиса некоторое оживление рынка, растут ли аппетиты инвесторов?

О. Румянцева:

– Оживление, несомненно, есть. Возврат от сберегательных к инвестиционным мотивам в приобретении исторической недвижимости проявляется все более отчетливо. Другое дело, что возрастание политической неопределенности как на региональном, так и на федеральном уровне негативно влияет на инвестиционные процессы.

К сожалению, любая смена власти у нас практически неизбежно влечет пересмотр уже принятых решений, что негативно сказывается на инвестиционном климате. Поэтому оживление экономической ситуации во многом нивелируется факторами политического порядка.

И. Кокорев:

– Оживление на рынке исторических зданий соответствует оживлению на рынке в целом, обычно на рынке коммерческой недвижимости.

– С какими зданиями и функциями предпочитает сегодня работать девелопер? Велик ли процент исторической недвижимости в портфелях заказов девелоперских компаний?

О. Румянцева:

– Здесь действуют те же самые группы участников рынка: спекулянты и собственно девелоперы. Первых интересует возможность защитить вложения, переждать трудное время и перепродать. В такой ситуации наибольшее значение имеет цена актива в текущем состоянии.

Серьезный девелопер больше смотрит на окупаемость проекта с учетом реконструкции здания и его последующего использования. И здесь главным является получение дохода от использования объекта. Возможность использования здания под офисно-деловой центр или под гостиницу может стать определяющим фактором.

Что касается девелоперского портфеля, следует учитывать, что вложения в недвижимость в России до сих пор считаются достаточно рискованными, что определяет сравнительно небольшую их долю в общем объеме проектов.

Е. Васильева:

– Наиболее популярны классические функции – офисная (бизнес-центры и представительства компаний), торговая (свежие примеры – проект «У Красного моста», ДЛТ). «Вписать» гостиничную функцию в исторический конструктив не просто, но такие проекты тоже есть. Примеры иного использования – клиника в здании аптеки Пеля на 7-й линии В.О. или на Малой Конюшенной.

И. Кокорев:

– Оптимальные исторические здания для работы – не обремененные охранными обязательствами, с приемлемой планировочной структурой (чаще всего ею обладают здания начала ХХ века, бывшие индустриальные здания), с хорошими конструкциями или прошедшие капитальный ремонт в советское время.

Поскольку расположение все же играет первичную роль для привлекательности здания, то девелоперы работают с самыми разными объектами. Многие девелоперы вообще не работают с исторической недвижимостью.

Известных компаний-«специалистов», сделавших ряд известных проектов, не так много. Среди них «Сенатор», «ПАН», «Соло-групп»/«Бизнес-линк», «БФА-Девелопмент», «Талион» и пр. Часто у компании есть свой выработанный подход к объектам.

– Считается, что чрезмерная охрана исторических зданий со стороны КГИОП часто тормозит привлечение инвестиций и развитие исторического центра, превращая последний в депрессивную среду. Согласны ли вы с этим мнением?

О. Румянцева:

– Вопрос не только и не столько в чрезмерности охраны. В этой сфере главное – это системность. Ее отсутствие порождает сразу несколько проблем.

Во-первых, это несовершенство нормативной базы. Большое количество оценочных категорий, недостаточно четкие критерии допустимости воздействия на объект, большой простор для субъективных решений.

В лучшем случае это влечет затягивание принятия решения, связанное с нежеланием должностных лиц брать на себя ответственность. Чаще же вводятся такие ограничения, которые делают приобретение объекта изначально нерентабельным. Естественно, все это является весьма благодатной почвой для развития коррупции.

Во-вторых, отсутствует понимание того, что использование здания сегодня не может полностью воспроизводить его историческое назначение. И если в здании планируется размещение бизнес-центра премиум-класса, в нем должна присутст­вовать соответствующая инфраструктура – рестораны, места общего пользования и т. д. А получить разрешение на использование здания в нескольких целях крайне сложно.

В-третьих, ряд решений не касается внешнего облика зданий, однако существенно влияет на их коммерческую привлекательность. Так, возможность установления мансардных окон является условием, позволяющим полноценно использовать чердачные помещения. Однако мы столкнулись с тем, что инвестору не согласовывают их установку даже при том, что на другом скате этой же крыши такие окна есть.

И. Кокорев:

– Охранные требования для исторического центра действительно в настоящее время весьма строги, что отпугивает часть девелоперов, а также осложняет развитие некоторых начатых проектов.

В нашем городе сложилась ситуация, когда немало исторических зданий прошли достаточно глубокую реконструкцию и представляют собой современные объекты, но теперь создание аналогов становится весьма сложным делом.

– Какие еще объективные и субъективные факторы сдерживают рост спроса на данную категорию недвижимости?

О. Румянцева:

– Основные жалобы иностранных инвесторов можно свести к двум основным тезисам – нестабильность и непрозрачность.

Реконструкция памятников архитектуры – процесс длительный, а возврат инвестиций потребует еще большего времени. Постоянные изменения законодательства, а также его интерпретаций, недостаточно эффективная судебная система пугают институциональных инвесторов.

При этом запутанность самого законодательства, несоответствие финансового учета западным стандартам не позволяют четко сориентироваться даже при первоначальной оценке проекта.

– Что в этой связи могут и должны предпринять государство и местные власти, чтобы переломить ситуацию, и какие резервы имеются у самих участников рынка?

О. Румянцева:

– То же, что и прежде – совершенст­вовать нормативную базу, делать правила более понятными и однозначными. И главное – обеспечить соблюдение принятых законов. Инвестиционный климат не формируется только нормативными актами – необходимы гарантии их действия.

И. Кокорев:

– Для ускорения развития историче­ского центра государству и городу необходимо найти баланс между необходимостью сохранить исторические объекты и потребностями девелоперов.

Для сохранения исторической застройки достаточно, если у каждого объекта появится один собственник, который будет заинтересован в том, чтобы поддерживать здание в хорошем состоянии.

Пока же многие объекты в городе не имеют рачительных хозяев – чаще всего они принадлежат государству. Поэтому аварийное состояние недвижимости в историческом центра – это «заслуга», вернее, недоработка властей.

Думаю, резерв роста рынка – это четкие правила развития исторических объектов. Если не всех сразу, то, например, построенных в пределах того или иного квартала. Из этих правил будет понятно, где и как можно создать эффективный проект. А город будет понимать, что реализация планов по развитию центра не испортит исторические панорамы города.

Подготовила Нонна Цай

Другие материалы по теме

X