жк днепропетровская 37 квартиры

Строим Добро

Экономический потенциал барокко. Культурные ценности поддаются исчислению по новой методике, разработанной в СПбГАСУ

В практике продажи и сдачи в аренду объектов культурного наследия (ОКН) трудно найти однозначные удачи. Идея передачи памятников в частные руки дискредитируется неотработанным механизмом подготовки к аукционам и конкурсам. Система рыночной оценки ОКН также вызывает сомнения.

Экономический потенциал барокко. Культурные ценности поддаются исчислению по новой методике, разработанной в СПбГАСУ

Между ожиданиями собственника или арендатора от владения и управления памятником и получением реальной выгоды часто лежит пропасть. Связано это, как правило, с наличием административных препон, сомнительной юридической биографией объекта и непредвиденными охранными обременениями.

Именно на преодолении этих барьеров строят свой бизнес многочисленные оценщики, юристы и посредники между инвесторами и органами государственной власти. Это увеличивает затраты инвестора, но далеко не всегда позволяет предусмотреть и своевременно снять все риски. Эксперты советуют бизнесменам, по крайней мере, проводить перед торгами техническую и юридическую экспертизу исторической недвижимости.

Преподаватель СПбГАСУ Екатерина ГРИНЦЕВИЧ считает, что в России назрела потребность в новом рыночном подходе к ОКН. Она предлагает универсальный инструмент оценки, с которым могут справиться и неспециалисты. Он основан на разработанной ею формуле экономического потенциала памятника. Интересно, что с его помощью можно оценить ОКН на уровне макроэкономики как одну из составляющих национального богатства России.

Для определения архитектурной и культурно-исторической составляющей национального богатства Санкт-Петербурга и России в денежном выражении предлагается ввести понятие «экономический потенциал». Экономический потенциал архитектурных ОКН – это их экономическая оценка, выраженная в денежной форме. Другими словами, способность ОКН влиять на экономическую деятельность, связанную с их использованием.

Оценка экономического потенциала архитектурных ОКН должна быть внесена в их паспорта, что будет способствовать сохранению исторических объектов, не нашедших собственника, от частичной утраты и разрушения, а также привлечению интереса со стороны инвесторов.

– Сегодня сохранение, приватизация памятников архитектуры и новое строительство в историческом центре города рассматриваются как самостоятельные, независимые друг от друга явления, а не как главные составляющие политики Санкт-Петербурга, – считает экономист. – Цели и задачи этих видов деятельности различны.

Но при комплексном строительстве в историческом центре, проведении реставрации и реконструкции объектов, перешедших в частную собственность, а также при новом строительстве нужно учитывать риск нанести вред памятникам. Он особенно велик, если учесть тесное примыкание домов при брандмауэрной застройке. Если экономический потенциал архитектурных ОКН будет определен и указан в их паспортах, город сможет взыскать с нерадивого застройщика сумму ущерба.

Руководствуясь категорией архитектурного памятника, инвестор и город будут понимать, что все исторические здания Петербурга имеют определенный экономический потенциал, разница заключается лишь в его величине. Чтобы определить ценность объекта, Екатерина Гринцевич предложила специальную методику (см. табл. 1).

Определение историко-культурной значимости осуществляется путем установки перечня независящих друг от друга нематериальных факторов, отражающих основные ценностные характеристики ОКН. В частности, это:

· датировка, определяющая время создания ОКН;

· историческая ценность – документированная или широко известная связь ОКН с историческими событиями или личностями;

· историко-художественная ценность, т. е. место ОКН в истории архитектуры и т. д.;

· технологическая ценность – характерные для конкретного исторического периода технологические особенности;

· редкость – характеристика, которая определяется малым или единичным количеством сохранившихся подобных объектов;

· авторство – характеристика, которая зависит от значимости создателя ОКН в истории архитектуры;

· значение для пространственно-планировочных образований – роль объекта в городском пространстве;

· сохранность исторической функции.

Далее важно определить степень сохранности объекта. Сохранность объекта наследия – это определенное качественное состояние исторического фонда как материального объекта. Оно подразумевает тот или иной уровень (степень) его сохранения в целом или частично. Сохранность исторического здания – это величина, получаемая вычитанием физического износа, который определяется по всем правилам оценки физического износа зданий.

Стоимость или ценность архитектурных объектов культурного наследия зависит также от геомаркетинговых факторов. Зависимость выражается через коэффициент местоположения, значения которого представлены Екатериной Гринцевич в таблице 2.

Для применения методики оценки экономического потенциала архитектурных ОКН на практике разработана формула его расчета Эп = (Сср хКi хKm)хСо. Она основана на методе сравнительного анализа продаж. Здесь:

Эп – экономический потенциал архитектурного ОКН;

Сср – рыночная стоимость аналогичного, вновь возведенного объекта на первичном рынке;

Ki – коэффициент историко-культурного значения;

Km – коэффициент характеристики местоположения;

Со – коэффициент сохранности объекта.

Практическое применение этой формулы расчета экономического потенциала архитектурных ОКН имеет смысл, поскольку:

·  в ней используются свежие данные с активных рынков недвижимости;

· она позволяет вносить поправки к стоимости путем введения корректирующих коэффициентов;

· происходит снижение времени и затрат на выполнение работ по оценке экономического потенциала памятников архитектуры;

· сравнительно легко производится корректировка стоимости на момент приватизации исторического объекта.

Подготовила Наталия Ловецкая

Другие материалы по теме

X