жк днепропетровская 37 евродвушка

Строим Добро

Новая индустриализация. Современные промышленные парки: проблемы строительства и управления. Дискуссия

В настоящее время в России реализуется большое количество проектов развития промышленных территорий, создания индустриальных парков. Это заставляет специалистов задуматься о конкуренции, качестве услуг, разработке механизмов для реализации таких проектов.

Новая индустриализация. Современные промышленные парки: проблемы строительства и управления. Дискуссия

Общероссийская организация «Деловая Россия» разработала предложения в Стратегию социально-экономического развития России, которые получили название План «Новая индустриализация. Концепция 25Х25».

План предполагает создание к 2025 году 25 млн новых современных рабочих мест за счет опережающего развития несырьевых перерабатывающих отраслей, то есть за счет «новой индустриализации».

Сконцентрироваться на бизнесе

По мнению экспертов, развитие индустриальных технопарков приобретает форму организованного движения, о чем свидетельствует, например, создание Ассоциации индустриальных парков. Создание парков дает возможность производителям сконцентрироваться на своем бизнесе, пока девелопер или специально созданная управляющая компания занимается развитием земельного участка, созданием необходимой инфраструктуры и ее управлением.

Развитие индустриальных парков связано прежде всего с развитием промышленности. Осознавая это, региональные власти активно инвестируют в создание различных промышленных площадок. В то же время создаются и частные индустриальные парки.

Значит ли это, что частные парки окажутся менее конкурентоспособными? Как следует развивать старые депрессивные промышленные территории? Где создавать новые индустриальные парки? Например, в Ленобласти в стадии реализации находятся около 20 индустриальных парков общей площадью 1600 га.

Задача преобразования старых промышленных территорий и создания современных индустриальных зон стоит перед всеми развитыми странами. Об интересе к этой теме свидетельствует дискуссия, развернувшаяся в Санкт-Петербурге в рамках форума PROEstate.

Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья АНДРЕЕВ рассказал о проекте, который при участии компании реализуется в американском городе Морисвиль, штат Пенсильвания. Раньше там располагалась депрессивная промышленная территория площадью порядка 1 тыс. гектар с угольными шахтами и старыми зданиями заводов, с зараженной почвой и с кучей различных собственников.

В какой-то момент при участии администрации штата был разработан проект реновации этой зоны с сохранением ее производственного назначения. Была поставлена цель – создать идеальную современную энергоэффективную среду для производителей.

Для этого создали «единое окно», куда мог обратиться любой инвестор и в соответствии с запрашиваемыми параметрами получить земельный участок, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой. При этом инвестор освобождался от большинства действующих налогов до 2018 года. В настоящее время на данной территории создается крупный нефтяной порт, развивается производство стали и угля.

Вне единого механизма

В Санкт-Петербурге также существуют депрессивные промышленные территории. Но какого-то единого механизма по преобразованию этих территорий нет. Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Алексей ЧИЧКАНОВ напомнил, что в 90-е годы создавались агентства развития территорий, но ощутимых результатов это не принесло. Дело в том, что эти агентства не наделялись никакими конкретными полномочиями ни в отношении городских земель, ни в отношении выкупа территории у собственников.

Сегодня проекты развития территорий, получившие статус стратегических, управляются «в ручном режиме». При таком управлении результат зависит исключительно от профессионализма тех, кто занимается тем или иным проектом.

Другая проблема, по мнению А. Чичканова, связана с ограниченными возможностями принудительного выкупа территорий в том случае, если они используются неэффективно. А договориться с собственником часто бывает невозможно.

У города тоже нет ресурсов, чтобы выкупить столько территорий. Мировая статистика свидетельствует, что 10% территории городов занято объектами промышленности. А в Петербурге только для центра города этот показатель составляет 40%.

Еще одна проблема, считает чиновник, связана с отсутствием возможностей для расширения городской территории. Это сильно затормаживает программу по переводу предприятий из центра на окраины.

Что касается проектов, которые реализует федеральный фонд СРЖС, они касаются создания жилья и промышленных площадок под строительство заводов по производству строительных материалов. Хотя, по словам представителя фонда Алексея ИЛЯСОВА, в последнее время здесь стали обращать внимание на крупные промышленные территории в регионах для создания больших промышленных парков с единой инфраструктурой.

Что касается самих регионов, то каждый из них ищет свои варианты. Например, в Астрахани существует статус «Территория регионального развития». Как пояснил заместитель мэра города Алексей ШУХАТОВИЧ, это некий местный аналог особой экономической зоны. Местные власти рассчитывают в дальнейшем получить для этих территорий и статус федеральной ОЭЗ.

Составляющие успеха

Существует два основных фактора, обеспечивающих успешное завершение проекта по созданию индустриального парка, считает Максим СОБОЛЕВ, директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек».

Первый – продажа участков инвесторам еще на стадии создания парка. Второй – качественное исследование площадки под планируемое развитие (градостроительные ограничения, собственники и пр.), что позволит правильно решить вопрос с инженерной подготовкой территории.

– Проблем и рисков в этом деле много, – признает эксперт. – Девелопер, создавая индустриальный парк, снимает часть рисков с промышленных предприятий. Девелопер должен строить, а промышленник – производить свою продукцию.

С таким подходом согласен и Владимир ВИШНЕВСКИЙ, директор департамента строительных проектов Банка ВТБ. При этом он добавляет, что не менее, а может, и более важно оценить продукт, который девелопер в последующем будет предлагать резидентам (речь идет о цене подготовленного участка). А он может оказаться очень дорогим.

Выходом, по мнению специалиста, является партнерство с администрацией. Только при этом условии проект получится конкурентоспособным. Но сначала придется доказать, что проект парка отвечает не только интересам промышленных инвесторов, но и интересам региона, региональных властей. Например, что проект служит преобразованию депрессивных территорий. Но и региональные власти должны проанализировать ситуацию и в перечне различных предложений найти опорные варианты, считает В. Вишневский.

Вопросы конкуренции

В ходе дискуссии естественно возник вопрос и о конкуренции между строящимися по всей стране индустриальными парками. Дмитрий РЯБОВ, генеральный директор ОАО «Корпорация развития Ульяновской области», считает, что частным индустриальным паркам тяжело будет конкурировать с государственными проектами.

– У нас инфраструктура парков создается за счет государства, – сообщил он.

В качестве примера Д. Рябов привел проект портовой открытой экономической зоны, в которой в июле появились первые три резидента, и промзоны «Заволжье», где в мае была завершена разработка проекта планировки территории, а в апреле площадка прошла сертификацию как действующий индустриальный парк, готовый к принятию резидентов.

Представитель Татарстана Айрат ГИЗЗАТУЛЛИН, генеральный директор ОАО УК «Идея Капитал» (технополис «Химград»), так же считает, что конкуренция между частными и государ-ственными парками складывается не в пользу частных. Особенно если речь идет о размещении очень крупных клиентов.

– Что касается нашего индустриального парка, то своими клиентами мы считаем малый и средний бизнес, – рассказал он. – Сегодня серьезная борьба ведется между регионами по глубине льгот, предоставляемых резидентам. Но льготы не решающий фактор при размещении производств. На наш взгляд, главным конкурентным преимуществом становится комплексность и качество услуг, которые может предложить парк своим клиентам.

Генеральный директор индустриального парка «ОЗЕРЫ» (Московская область) Петер ГЕБХАРДТ отмечает: сегодня крупные корпорации, с одной стороны, должны локализовать свои производства, а с другой – не имеют возможности разместить производственные мощности. Они либо идут на локализацию, притягивая мелкие и средние предприятия, либо углубляют собственное производство. Мелким же и средним предприятиям более понятны небольшие частные индустриальные парки.

Сергей ГОРЛАЧ, руководитель промышленного парка компании Trigon Capital (Тосно), не считает, что между государственными и частными индустриальными парками идет конкуренция, так как у них разные резиденты. Основная конкуренция идет между регионами.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X