жк днепропетровская 37

Актуальное
Поплавок_160_600_правый

Не банковское дело. О шансах девелоперов на проектное финансирование и уровне банковских ставок

Банки ужесточают требования к проектному финансированию. Кроме того, став невольными владельцами объектов недвижимости, банки оказались перед выбором: какие проекты финансировать – свои или девелоперские.

Не банковское дело. О шансах девелоперов на проектное финансирование и уровне банковских ставок

В результате кризиса крупнейшие российские банки, кредитующие строителей и девелоперов, сами превратились в девелоперов. Такая метаморфоза не могла не отразиться на кредитной политике и деятельности банков в целом, ведь они теперь вынуждены управлять активами, которые оказались на их балансе. Банки пытаются сами что-то делать с оказавшейся у них недвижимостью, нанимают профессиональные управляющие компании, пользуются советами консультантов.

– Это совершенно не банковская функция, – справедливо замечает Павел КОСОВ, старший вице-президент Банка ВТБ, генеральный директор «ВТБ Недвижимость». – Мы не должны забывать, что основная наша функция – кредитование. Тем более что спрос на кредиты в настоящее время очень большой.

Об условиях займов

Строителям и девелоперам придется осознать и принять то, что условия кредитования изменились. Например, при классической схеме проектного финансирования 70% средств на реализацию проекта выделяет банк, а 30% – сама строительная или девелоперская компания. Раньше в качестве вклада строителей банки могли учитывать земельные участки, точнее их рыночную стоимость, а также стоимость документов, которые они уже получили в ходе согласования. То есть денежное участие строителей могло быть значительно ниже этих 30%.

Сейчас банки на такие условия не пойдут. Они будут рассматривать возможность кредитования лишь при условии, что строители действительно вложат в проект 30% его стоимости. По словам П. Косова, исключения могут быть сделаны лишь для очень качественных проектов, и они единичны. При этом для банков желательно, чтобы свою долю финансирования строители полностью внесли до момента, когда кредитная линия будет открыта. Но могут обсуждаться и схемы, когда вначале компания вносит 10–15% от своей доли, а остальную сумму добавляет в процессе кредитования.

Что касается качества проектов, предлагаемых для кредитования, то, по мнению П. Косова, оно оставляет желать лучшего. Чтобы усилить контроль над проектами и избежать ошибок докризисного периода, в банках создаются собственные службы, способные обеспечить технический надзор, финансовый мониторинг, расчеты смет и прочее.

– В отсутствие крупных заемщиков основным банковским продуктом сейчас является проектное финансирование, – считает П. Косов.

О качестве заемщиков

Управляющий филиалом АКБ «Национальный резервный банк» в Санкт-Петербурге Сергей ИЛЬЧЕНКО выделяет несколько групп заемщиков, работающих в сфере девелопмента. Первая группа – это «хорошие» заемщики, которые могут прийти в банк и под свой бренд взять кредит. Таковых мало, и банки за них конкурируют. Малоизвестная компания, работающая с большими рисками, скорее всего, не получит кредитных ресурсов так легко.

Вторая группа – компании, которые имеют государственный заказ. У них тоже нет проблем с банковским финансированием, так как государственный заказ, прописанный в бюджете, понятен для банка.

Третья группа заемщиков, считает С. Ильченко, это компании, контролируемые самим банком или входящие в финансово-промышленные холдинги. В последнем случае, например, если компания предоставляет в банк проект, который по ряду критериев не подходит для проектного финансирования, можно, используя ресурсы холдинга (например, поручительство), оформить коммерческий кредит. Банки, по словам С. Ильченко, готовы рассматривать такие варианты.

  В ходе панельной дискуссии на форуме PROEState банкиры и девелоперы обсудили тему надежных и ненадежных заемщиков, а также процентные ставки по кредитам.

Эдуард ТИКТИНСКИЙ, президент холдинга RBI:

– Разные компании находятся в разном финансовом положении. В зависимости от их репутации к ним по-разному относятся и финансовые институты. Убежден, что если у компании хорошая кредитная история, то банковское кредитование для нее проблемой не является. Например, у нашей компании проблем с банковским финансированием нет.

Определенные сложности могут возникать у девелоперов в связи с появлением значительного количества масштабных проектов. В этом случае остро встает вопрос о наличии у компаний собственного капитала.

Рынок недвижимости цикличен вне зависимости от экономических кризисов, и компаниям необходим собственный капитал, чтобы в моменты низкого спроса оставаться на плаву.

Михаил СЕМЕНОВ, генеральный директор ГК «РЕНОВА-СтройГруп»:

– Согласен с утверждением, что вопрос доступности или недоступности банковского кредитования зависит от качества заемщика. Наша компания является активным пользователем банковского капитала. Мы серьезно сотрудничаем с государством, участвуем в различных государственных программах, работаем по госзаказу.

Для нас сейчас принципиальным вопросом является уровень процентной ставки по кредиту. Он слишком высок. Для проектов строительства жилья экономкласса это может быть критично. Банкиры, стремясь как можно больше заработать, доят хороших заемщиков, как племенных коров.

Во всем мире процентные ставки если не снижаются, то, по крайней мере, не растут. Вроде бы и в России должно происходить то же самое, но не происходит.

Сергей Ильченко:

– Существует ряд факторов, от которых зависит уровень процентной ставки при проектном финансировании. Это кредитная история заемщика, объем собственного участия компании в финансировании проекта, структура залогов и привлекательность проекта в целом. На основании этих факторов мы делаем рейтинг заемщиков и проектов. Соответствующему рейтингу присваивается определенный уровень процентной ставки.

Что касается утверждения про дойных коров, то я с ним не согласен. Чем лучше финансовое положение заемщика и маркетинговая концепция проекта, тем ниже ставка. Выдавая деньги, мы в первую очередь настроены их вернуть. Необоснованный уровень ставки несет за собой повышенные риски нереализации или несвоевременной реализации проекта.

Павел Косов:

– Когда рынок рос и маржа девелоперов доходила до 20–30% и более, никто из них не переживал, что ставка по кредиту составляла 12%. Сейчас, когда девелоперам пришлось умерить свои аппетиты, все стали говорить о высоких ставках.
 
Свои и чужие

Еще одна спорная тема – выбор проектов для финансирования. Как уже отмечалось, после кризиса банки стали владельцами большого количества объектов недвижимости, включая незавершенные. В связи с этим банки оказались перед выбором: какие проекты финансировать – свои, которые надо скорее достроить и продать, или сторонних девелоперов.

Павел Косов:

– Конфликт интересов в этом случае, конечно, присутствует. Банк в первую очередь заинтересован привести в порядок свой баланс и, соответственно, как можно скорее вернуть «подвисшие» деньги. Поэтому, если банк финансирует свой проект и ему предложат профинансировать такой же проект, реализуемый, условно говоря, на соседнем участке, решение банка будет очевидным.

Конечно, можно попробовать добиться синергетического эффекта, когда оба объекта будут дополнять друг друга, взаимно повышая прибыльность и капитализацию. Были примеры, когда мы с радостью соглашались профинансировать «соседние» проекты.

Сергей Ильченко:

– Я бы не назвал это конфликтом. Мне кажется, есть определенный протекционизм банков относительно собственных проектов, и это понятно. Собственные проекты более прозрачны для банка, они управляются более гибко. Здесь присутствует большая степень контроля и, соответственно, меньше рисков.

У банка, как у любого коммерческого института, есть желание заработать прибыль. В современной экономике банки – самая зарегулированная отрасль, их маржа в последнее время минимальна. Следовательно, заработать можно, только работая в каких-то параллельных направлениях, например, в девелопменте. Способ снижения рисков – это собственный девелопмент.

В данном случае речь идет не о конфликте интересов, а о выборе между рисками. Внешний риск априори более высок, чем внутренний, и, конечно, банк отдаст предпочтение собственному проекту.

Михаил Семенов:

– Банки оказались собственниками недвижимости по большей части потому, что проекты были некачественные. Очевидно, конфликт между проектами есть. Не менее очевидно, что банки не должны брать на себя девелопмент. Хочется верить, что банки будут заниматься деньгами, а девелоперы – недвижимостью.


Выдавая деньги, мы в первую очередь настроены их вернуть. Необоснованный уровень ставки несет за собой повышенные риски нереализации или несвоевременной реализации проекта.

Сергей Ильченко, управляющий филиалом АКБ «Национальный резервный банк» в Санкт-Петербурге


Наталья Соколова

Похожие сообщения

X