жк днепропетровская 37 евродвушка

Актуальное
Строим Добро

Истина – в диалоге. Интервью с президентом компании GVA Sawyer В. Сецкой

Выбор подрядчика – процесс небыстрый и хлопотный. Чем больше позиций удается уточнить до подписания договора, тем меньше спорных вопросов возникает на этапе строительства.

Истина – в диалоге. Интервью с президентом компании GVA Sawyer В. Сецкой

О новых подходах к реализации девелоперских проектов и о принципах выбора генподрядчиков рассказывает президент компании GVA Sawyer Вера СЕЦКАЯ.

– Благодаря кризису застройщики стали более тщательно подходить к формированию концепции проекта, к процессу его реализации. Сейчас они предпочитают обращаться в компании, которые способны сопровождать проект комплексно – от начала до конца.

Когда отдельные этапы проекта ведут разные компании, получается длинный, разорванный цикл, заказчику очень трудно найти ответственного. Поэтому мы развиваем внутри своей компании подразделения, которые способны переводить клиента из одной фазы развития проекта в другую. Подобная схема, например, была реализована на проекте делового и торгового центра «Курский» в Москве. В частности, на этапе инвестирования мы помогли застройщику получить кредит в Сбербанке. Сейчас идет строительство, подписываются договоры с арендаторами.

Комплексная услуга предполагает и выполнение функции технического заказчика. В частности – помощь инвестору в выборе генподрядчика на строительство объекта.

– Существуют ли различия при выборе генподрядчика для строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости? И каким должен быть механизм отбора?

– С моей точки зрения, отбор должен осуществляться только через процедуру сложного, но прозрачного тендера. Только тендер позволяет сделать объективный отбор по объективным критериям. Механизм проведения тендера достаточно хорошо регламентирован. Первый этап – предквалификация. Мы рассылаем приглашения для участия в тендере большому количеству фирм. Получаем от них отзывы и детально их изучаем. В первую очередь учитываем опыт компании. И если ищем генподрядчика для строительства торгового центра, то вряд ли выбор падет на компанию, у которой есть опыт только в строительстве жилья.

Благодаря первичному отбору, обычно остается около 10 кандидатов, с которыми мы начинаем работать более подробно. Мы оцениваем ресурсы компании, изучаем портфолио проектов, обязательно посещаем строительные площадки подрядчиков-претендентов. По виду площадки, по тому, как на ней организован рабочий процесс, можно многое понять о работе подрядчика.

Каждому генподрядчику, который участвует в конкурсе, выдается так называемый тендерный пакет. Это полный пакет документации (порядка 180–200 страниц), которую мы готовим как девелопер или технический заказчик. Этот пакет содержит подробную информацию о проекте, о строительной площадке, о работе, которую предстоит выполнить генподрядчику, о технических требованиях, предъявляемых к объекту, а также наши пожелания по цене и графику выполнения работ. В тендерный пакет включены проектная документация и описательная часть, требования по объемам работ и поставкам оборудования, прописано разделение полномочий. Если строится гостиница, то сюда прилагаются и требования оператора.

Рассмотрев тендерный пакет, некоторые подрядчики сразу признают, что объект им не по силам. Наличие подробного пакета тендерных документов позволяет нам с подрядчиками лучше понять друг друга и в дальнейшем избежать спорных ситуаций.

– Как вы подходите к формированию цены?

– Мы заказываем проектировщикам подготовку Bill of Quantities. Это роспись видов и объемов работ по проекту. Этот документ мы предоставляем генподрядчикам, чтобы они высказали по нему свои предложения. Подрядчики также обязательно посещают будущую стройплощадку. Встречные предложения подрядчиков по объемам, материалам и технологиям работ, а следовательно, и по цене могут не совпадать с нашими. Далее начинается диалог – многочасовые споры и переговоры. В ходе диалога наши позиции уточняются, и мы выходим на конечное предложение.

Кроме того, большое влияние на цену, предлагаемую генподрядчиками, оказывают такие положения договора, как требование от генподрядчика банковской гарантии (или отсутствие такого требования), предлагаемая схема платежей, сумма аванса, сумма, удерживаемая в качестве гарантии.

С учетом того, что тендеры, как правило, проводятся на этапе проектирования, когда рабочая документация еще не готова, возникает риск появления неких уточняющих изменений в проекте.

Зная это, подрядчик изначально в свое предложение по цене закладывает некоторую маржу. И девелопер, понимая ситуацию, готов подписать договор по более высокой цене, чем та, которая могла быть при наличии рабочей документации. По результатам длительных переговоров (тендер порой длится 2–3 месяца) остается два-три претендента, с одним из которых и подписывается договор подряда. Тендерный пакет прилагается к договору и становится его частью.

– То есть вы за диалог с подрядчиком?

– Мы за диалог до момента подписания контракта и за монолог – после подписания.

– Европейские правила предписывают отбрасывать предложения с самой высокой и самой низкой ценой. Вы согласны с этим?

– В принципе, да. Слишком высокое или слишком низкое ценовое предложение может означать, что подрядчик неправильно оценивает объемы работ или откровенно демпингует, чтобы получить контракт. Но такое бывает нечасто. Значительно труднее, когда все претенденты дают предложения примерно одинаковые по цене. Поэтому переговоры и только переговоры помогают сделать правильный выбор.

– Вы сторонник открытой цены или фиксированной?

– Мы заключаем договоры подряда по фиксированным ценам. Как я уже сказала, основой для формирования цены является Bill of Quantities. Подрядчик имеет право изменить цену лишь в одном случае – если мы, как заказчик или девелопер, сами изменим объемы работ по проекту более чем на 10%.

– А если подрядчик будет ссылаться на рост цен на стройматериалы?

– Это не повод к изменению цены контракта. Но до заключения контракта, на стадии переговоров этот вопрос может обсуждаться. В договор, например, может быть внесен пункт о том, что в случае роста рыночной стоимости стройматериалов условно на 25%, цена контракта должна быть пересмотрена. Но такой скачок цен в течение года маловероятен.

– Как избежать нарушения сроков строительства?

– Во-первых, изначально составляется реалистичный график работ. Во-вторых, график (он прилагается к договору) делится на временные отрезки с определенным объемом работ. В результате появляется возможность мониторинга: еженедельного, ежемесячного, ежеквартального. За срыв сроков применяются штрафные санкции.

При этом должны быть четко прописаны обстоятельства, предусматривающие продление сроков. Например, изменение девелопером параметров объекта.

– Есть ли специфические требования к подрядчику со стороны иностранных заказчиков?

– Требования такие же, как у российских инвесторов и заказчиков. Правда, иногда иностранцы, реализующие какой-либо знаковый проект, выдвигают требование, чтобы генподрядчиком была известная международная компания.

Когда мы проводим тендер для стороннего заказчика, то создаем тендерный комитет, в состав которого обязательно входят представители инвестора. Оценивая подрядчиков по разным критериям, члены комитета выставляют баллы. Но окончательное решение принимает инвестор. Мы лишь озвучиваем свои рекомендации по финалисту. Был случай, когда инвестор выбрал подрядчика, набравшего не самую высокую сумму баллов.

– Сейчас инвесторы, в том числе иностранные, вновь стали интересоваться региональными рынками. Как им найти подрядчика в регионах? Привести своего или искать местного?

– Тащить своего бесполезно. У инвестора всегда есть технический заказчик или девелопер, который обязан ориентироваться в ситуации. С помощью местных партнеров мы узнаем, кто на данном региональном рынке является ключевыми подрядчиками. Конечно, их немного. Мы советуемся с представителями местной администрации, с местными девелоперами, имеющими опыт работы с теми или иными подрядчиками.

Что касается иностранных генподрядчиков, то не каждая компания, работающая в Москве или Петербурге, способна мобилизоваться в каком-либо област­ном городе. И не всегда они готовы и хотят работать на локальном рынке.

– Каким критериям должен отвечать генподрядчик, работающий на объекте коммерческой недвижимости?

– В первую очередь это зависит от вида коммерческой недвижимости. Наибольшая специфика присуща строительству гостиниц. Генподрядчик, в частности, должен уметь работать с гостиничным оператором. Дело в том, что часть оборудования устанавливается самим оператором, что требует от подрядчика четкой стыковки по срокам поставки всего оборудования.

Кроме того, гостиницы всегда сдаются с полной отделкой. А офисные и торговые центры – лишь с отделкой общих площадей, остальные работы выполняют сами арендаторы. Это также вносит определенную специфику в работу генподрядчика на гостиничных объектах. В целом же основным критерием является опыт работы подрядчика на тех или иных объектах коммерческой недвижимости.

Беседовала Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X