жк днепропетровская 37

Актуальное
Поплавок_160_600_правый

Форты обетованные. Об условиях передачи частным арендаторам островов в Финском заливе

В ведении Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры на территории Санкт-Петербурга находится 9 из имеющихся 21 форта Кронштадта. Все они нуждаются в серьезных реставрационно-восстановительных работах.

Форты обетованные

Объектами культурного наследия являются не отдельные постройки, а сами насыпные острова площадью 8 000–15 000 кв. м. Их подводную часть тоже необходимо восстанавливать, проводить дорогостоящие дноуглубление и расчистку фарватера.

В задачу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» по Санкт-Петербургу входит передать в аренду объекты культурного наследия федерального значения (далее ОКН), закрепленные на праве оперативного управления. И за счет полученной арендной платы реставрировать объекты.

Более предпочтительной является самостоятельная реставрация ОКН арендатором, и в этом случае ставка арендной платы заметно снижается. Либо инвестор приобретает право на зачет своих расходов по реставрации в счет будущей аренд­ной платы. Специалисты агентства ведут ежеквартальный мониторинг состояния объекта, проводят его фотофиксацию.

Аренда с инвестициями

Пока в аренду на 49 лет переданы четыре форта – «Константин» и «Милютин» (Южный форт № 3), 3-й и 5-й Северные. За исключением форта «Константин» все они находятся в плачевном состоянии, однако большинство арендаторов исправно платят аренду. Последний аукцион состоялся в начале 2011 года, по его результатам были подписаны договоры аренды на 3-й и 5-й Северные форты с компаниями ООО «Арка» и ООО «Форум» соответственно. Для остальных фортов заинтересованных организаций не нашлось.

Сейчас филиал ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» по Санкт-Петербургу готовит пакет документов для проведения аукциона еще по четырем фортам (1-й и 2-й Южные, 2-й Северный и «Обручев»), он должен состояться зимой – весной 2012 года. В задании КГИОП на выполнение работ по сохранению ОКН указаны первоочередные работы – расчистка форта от мусора и поздних наслоений, удаление новодела советского периода, восстановление береговой линии.

По оценкам КГИОП, в каждый форт необходимо вложить порядка 100 млн рублей. По условиям договора, эти деньги те же, к примеру, компании «Арка» и «Форум» должны инвестировать в течение пяти лет.

– Сейчас в форте «Константин» арендатор проводит расчистку, гидроизоляцию, скоро здесь приступят к ремонтно-реставрационным работам, – рассказывает заместитель директора филиала ФГБУК АУИПИК по Санкт-Петербургу Максим ГУБСКИЙ. – В остальных фортах работы пока ограничиваются расчисткой территорий и бывших казематов, гидроизоляцией, обустройством временных причалов и построек.

Творческая оценка

Комплексных реставрационно-восстановительных работ ни в одном форте еще не проводилось. Все они подлежат согласованию с КГИОП. До недавнего времени на реставрационные работы отводилось три года. Чтобы привлечь инвесторов, государство готово увеличить срок исполнения ремонтно-реставрационных работ до 10 лет. Агентство, по мере возможности, будет проводить за бюджетный счет часть работ, например первоначальные историко-культурные исследования, инженерные обследования, предпроектные проработки.

При этом все объекты должны быть застрахованы арендаторами на сумму стоимости после ее определения оценочной компанией, ПИБ либо Роснедвижимостью. Полученная сумма не является рыночной стоимостью, поскольку для целей страхования определяется стоимость восстановительных работ в случае утраты объекта.

– Оценка исторической недвижимости – дело творческое. Кроме того, для целей страхования может применяться оценка ГУИОН, ПИБ, то есть так называемая инвентаризационная стоимость, которая не отражает реальной стоимости объекта, – говорит Максим Губский. – Эти проекты подразумевают большие долгосрочные инвестиции, и арендаторы должны понимать, есть ли у них необходимые ресурсы. Речь идет об ответственности людей, которые выполняют планирование и расчет инвестиций в подобные объекты.

Экономическое обоснование можно разработать в рамках предварительного проектирования. Что касается зданий-памятников (таких, в каком сейчас расположен наш филиал на Выборгской набережной), то мы это делаем. В следующем году планируем начать его реставрацию с приспособлением под современное использование – офисы. Разработали проект, сейчас отправили в КГИОП на согласование. Проект очень подробный, вплоть до интерьеров и количества рабочих мест. Но с такими зданиями все немного проще, потому что это территория города. С фортами сложнее, потому что каждый – уникальный объект, и нужно выполнять проектирование под конкретную компанию, которая заинтересована в его использовании.

О затратах и согласованиях

Нужно понимать, что хозяину форта предстоит провести историко-культурные исследования, инженерно-изыскательские работы, проектирование реставрационно-восстановительных работ, только тогда будет понятна структура затрат.

– Вряд ли в 100 млн рублей входит доставка материалов и рабочей силы по воде, мероприятия по дноуглублению, – высказал сомнение Максим Губский. – Есть форты, которые примыкают к дамбе, к суше: «Константин», 7-й и 3-й Северные. Но, поскольку КАД является федеральной трассой, у их арендаторов возникают проблемы со съездом. Нужно отдельно проектировать постоянный съезд, а это проблематично в связи с имеющимися ГОСТами федеральных трасс. Таким образом, до морских фортов трудно добраться по воде, до сухопутных – по суше.

Если инвестор не выполняет своих обязательств по сохранению объекта, подключается третий участник договора об охране, КГИОП, который выдвигает требования по соблюдению охранных обязательств. Агентство, со своей стороны, может поднять вопрос о расторжении договора аренды.

Трудностей в дело возрождения фортов добавляет то, что сама процедура сдачи памятников в аренду недавно была усложнена. Отныне придется согласовывать между Минкультом и Росимуществом большой пакет документов. Раньше агентство могло просто обратиться в Министерство культуры за разрешением провести аукцион на сдачу объекта в аренду. Теперь придется оформлять такие сложные документы, как, например, кадастровый паспорт (для этого экспертам надо попасть на форт). А затем весь пакет необходимо будет согласовать с Росимуществом. Это увеличивает срок подготовки документации. Поэтому аукцион по сдаче в аренду оставшихся фортов пройдет не осенью 2011 года, как было заявлено ранее, а зимой – весной 2012-го.

Разрешенное использование

С точки зрения Максима Губского, инвесторам все-таки есть за что бороться. Форты – это, по сути, петербургские ост­рова, которые находятся на судоходных путях. Временные, а не капитальные строения, например на понтонах, там разрешены. Форты могут быть приспособлены под музеи, гостиницы, торгово-развлекательные центры, яхтинг наконец,  то есть под любые виды деятельности, не наносящие ущерба ОКН. Арендаторы 7-го Северного форта так и поступят: оборудуют его для устройства марины. Учитывая, что замыкающий участок ЗСД пройдет по границе Васильевского острова, возникнут проблемы с выходом судов с высокой мачтой из петербургского яхт-клуба. Это сыграет на руку владельцам фортов.

Дополнительным плюсом для арендаторов может послужить намеченная организация пункта пропуска через границу в форте «Константин». Там смогут проходить пограничный и таможенный контроль маломерные суда, в том числе и яхты.

Форт «Александр», например, раньше использовался для проведения дискотек. Когда его передали в ведение Управделами Президента, эту деятельность прекратили, но идея сохранилась. Арендаторы «Константина» планируют устроить в бывших казематах форта музейную экспозицию. Поможет инвесторам фортов и принятие Федеральной целевой программы развития внутреннего и въездного туризма. Также их целям благоприятствует подписание Президентом РФ Федерального закона «О внесении изменений в Кодекс внутреннего водного транспорта РФ», который разрешает плавание спортивных и прогулочных судов под иностранными флагами по российским внутренним водным путям. Кроме того, существует Федеральная целевая программа «Культура России», в которой предусмотрены бюджетные ассигнования на ремонтно-реставрационные работы.

Наталия Ловецкая

 

Похожие сообщения

X