жк Днепропетровская 37 студия 3,2

Актуальное

Инфраструктура: прогнозы и решения. Девелоперы об инженерной подготовке территорий под индустриальные парки

Инженерная подготовка территории составляет труднейший аспект развития индустриальных парков, особенно если выкупленная девелопером земля находится в удалении от головных источников. Нелегко также спрогнозировать потребности производств в энергии, воде и газе.

Даже если количество и специализация будущих резидентов еще не ясны девелоперу, рассчитать мощности, необходимые для устройства индустриального парка, все-таки необходимо. Хотя бы для того, чтобы заблаговременно решить проблему их дефицита и правильно разделить полномочия и затраты между собственником проекта, администрацией региона и сетевыми компаниями.

Не менее дорогостоящей и сложной задачей является полное обеспечение транспортной доступности парка для разных видов грузового транспорта. Мы предложили экспертам прокомментировать те проблемы, с которыми они столкнулись в процессе развития собственных проектов.

Сети до границы

Директор департамента строительных проектов ОАО «Банк ВТБ» Владимир Владимирович ВИШНЕВСКИЙ:

– Наш фонд получил в состав имущества бывшие сельскохозяйственные поля. Зеленая трава, мелиорационные канавы – это было все, чем мы располагали, когда было решено построить на этом участке индустриальный парк «Марьино». При проектировании инфраструктуры наши расчеты базировались на фактических данных по уже существующим предприятиям, построенным в последнее десятилетие.

По соглашению между администрацией СПб, банком ВТБ и тремя якорными инвесторами (ООО «ё-Авто, ООО «Техноэксим», ЗАО «Автомобильный завод Яровит-Моторс») администрация Санкт-Петербурга подводит к границе индустриального парка внешние сети газоснабжения, водоснабжения и канализования и две подъездные магистрали.

Со своей стороны, фонд предоставляет городу земельные участки для строительства вышеописанных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Фонд также проектирует и строит в полном объеме локальные очистные сооружения, все внутриквартальные объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, общественно-деловой центр и объекты инженерного хозяйства управляющей компании и обеспечивает индустриальный парк электричеством в объеме 30 МВт.

За счет средств фонда мы заключили и оплатили договор о технологическом присоединении к электрическим сетям ОАО «Петродворцовая электросеть» в объеме 30 МВт. Разработали и утвердили проект планировки территории. Девелопер, т. е. наш фонд, в рамках заключенного контракта на проектирование и строительство инженерной подготовки индустриального парка управляет процессом проектирования и строительства. По завершении строительства и введения  сетей в эксплуатацию мы  регистрируем на них право собственности. За эксплуатацию всех сетей, дорог и других инженерных объектов в пределах индустриального парка отвечает специализированная управляющая компания, которая также принадлежит нашему фонду.

Что касается транспортной доступности, то она оказалась более чем удовлетворительной. Парк находится всего в 1,2 км по Ропшинскому шоссе от действующей развязки на КАД. Сейчас строятся Южная дорога, которая соединит Ропшинское шоссе, ОЭЗ «Нойдорф» и Волхонское шоссе, и объезд поселка Марьино. Строятся также две магистрали внутри индустриального парка – в рамках первой очереди проекта.

Практично по-скандинавски

Директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек» Максим СОБОЛЕВ:

– Компания ЮИТ начала проект с чистого листа. В то время как мы приступили к работам, участок имел такой же уровень инженерной подготовки, как лес, через который проложена грунтовая дорога, а рядом проходит ЛЭП. Территория заросла лесом, на некоторых участках сохранились строения бывшего владельца, в частности руинированная оранжерея. Там же располагалась весовая платформа и ряд других отдельно стоящих зданий.

Нам пришлось выполнить разработку и согласование документации, в том числе проект планировки территории на 200 га. Затем были осуществлены вырубка кустарника, вертикальная планировка участка, демонтаж различных сооружений, организация технологического подъезда к участку, прокладка инженерных сетей, в том числе магистральных, и т. п.

К началу работ мы имели четкое представление о нашей «целевой аудитории» и понимали потребности будущих резидентов. С самого начала проект был предназначен для иностранных производственных компаний. И после разработки проектной документации и проведения серии расчетов специалисты ЮИТ смогли начать процедуру получения необходимых мощностей.

Весь комплекс работ по созданию инженерной инфраструктуры участка был осуществлен исключительно за счет частных инвестиций ЮИТ. Сегодня территория индустриального парка Greenstate имеет полную инженерную подготовку под строительство и все необходимые лимиты инженерного обеспечения.

Компания получила и благополучно выполнила технические условия, за свой счет проложила коммуникации и построила комплекс зданий инженерно-технического обеспечения, заключила договоры на поставки воды и электроэнергии в оговоренных объемах и сейчас имеет запас предоплаченных инженерных мощностей.

Благодаря тому, что ЮИТ является владельцем внутриплощадочных сетей и имеет уже оплаченные объемы электроэнергии и воды в соответствии с заключенными договорами со снабжающими организациями, резиденты получают необходимые мощности в течение двух недель с момента предоставления документов. Им не надо запрашивать технические условия у монополистов.

Отдельные усилия были приложены для обеспечения водоснабжения и канализации на территории индустриального парка. Компания «ЮИТ Лентек» за счет собственных средств построила магистральные сети, в том числе канализационный коллектор диаметром 1350 мм и протяженностью 2,5 км. В настоящее время водоснабжение (3 тыс. куб. м/сутки) и водоотведение (2,7 тыс. куб. м/сутки) осуществляются по договору с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

Электрическая мощность в размере 27 МВт присоединена от ОАО «Петро-дворцовая электросеть» (ПЭС). Отмечу, что компания ЮИТ только оплачивала присоединение к электросетям, а все работы выполнялись силами ПЭС.

Что касается газоснабжения, то строительство газопровода осуществлялось на средства ЮИТ, соответственно, помимо прокладки труб на участке индустриального парка, компания понесла затраты также на технологическое присоединение. На территории индустриального парка установлена квартальная котельная мощностью 30 МВт. Создана единая система пожарного водопровода со строительством собственной станции пожаротушения. Выполнены сети ливневой канализации с устройством очистных сооружений.

Транспортная доступность индустриального парка заслуживает высшего балла. Близость к развязке КАД и Таллинскому шоссе (1,5 км) обеспечивает легкий доступ к основным автомагистралям города. Для персонала предприятий, размещенных в индустриальном парке, время в пути на корпоративных автобусах от станции метро «Проспект Ветеранов» – 10 минут.

При этом ЮИТ построил на территории парка железную дорогу, благодаря которой возможно принимать грузы из порта Санкт-Петербург, других регионов России, а также из-за границы. Компания также инвестировала средства в строительство автомобильной дороги на территории Greenstate. По мере заполнения парка новыми предприятиями будут строиться дополнительные объекты транспортно-логистической инфраструктуры.

Замечу, что все сети, дороги и ливневая канализация находятся на балансе ЮИТ. Единственное исключение – принадлежащие оператору телекоммуникационных услуг линии (Интернет, телефония). Созданное имущество эксплуатируется силами специального подразделения.

Было бы место

Генеральный директор ООО «УК «СТАРТ Девелопмент» Андрей НАЗАРОВ:

– Наш индустриальный парк «Дони-Верево» еще очень «молодой» – в нем пока нет подготовленной инженерной инфраструктуры, но она обязательно будет строиться. Главное, что сегодня привлекает резидентов, – это самое выгодное из возможных местоположение парка. «Дони-Верево» расположен на южной границе Петербурга, на Киевском шоссе. Сейчас это прекрасная шестиполосная трасса с выездами на КАД, на Московскую трассу и очень хорошими перспективами по дальнейшему развитию дорог. К участку примыкает железная дорога. Рядом – аэропорт Пулково, морские порты.

Это нормально, если при строительстве индустриального парка основную часть затрат на создание дорог и инфраструктуры берет на себя девелопер проекта. Но если регион, в данном случае Ленинградская область, хочет сохранить конкурентоспособность, ему надо создавать условия для развития подобных проектов. В частности, переходить к более гибкой политике согласований, выработать концепцию специализации на определенных отраслях, больше рекламировать регион как площадку для размещения производственных мощностей. Тогда спрос на подготовленные территории будет расти. А риски девелоперов-инвесторов, связанные с затратами по подготовке инженерии, будут снижаться.

Подготовила Наталья Андропова

Другие материалы по теме

X