жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Разведка боем. Спрос и предложение в сегменте промышленного строительства анализируют представители консалтинга. Круглый стол.

Дефицит современных промышленных площадей начал ощущаться в Петербурге и Ленобласти еще до кризиса. Интересно, что именно посреди рецессии девелоперы начали усиленно готовить площадки под будущий промышленный рост.

Чтобы разобраться в том, что подстегивает бизнес уже сегодня вкладывать значительные средства в разработку бывших сельхозземель под промышленное строительство, мы обратились к экспертам ведущих консалтинговых компаний. Мы по­просили их оценить выведенные на рынок проекты с точки зрения их экономической обоснованности и управленческих решений. Это тем более уместно, что до кризиса этот формат оставался малознакомым для российского бизнеса.

Медленно, но верно

Захар Вальков:

Вальков.jpg– Наиболее сбалансированными по своей экономике и управленческим решениям, по моему мнению, являются проекты технопарка «Федоровское», индустриальных парков «Марьино» и Greenstate.

На начальном этапе запуска индустриального парка девелоперу стоит учесть несколько ключевых моментов. Это правильный выбор земельного участка с точки зрения местоположения, обеспеченности коммуникациями. Затем – качественная концепция. Коммуникации и взаимодействие девелопера с местными органами власти – основа успешного развития парка, поэтому их необходимо «запускать» на наиболее раннем этапе, в момент выбора площадки.

Инвестиции в индустриальные парки, как и любой другой вид девелопмента, сопряжены с рисками. Управление данными рисками концептуально мало чем отличается от риск-менеджмента при развитии складских и логистических комплексов.

Как правило, компании, готовые разместить свои производственные мощности на территории индустриального парка, рассматривают два базовых сценария. Согласно первому, они приобретают у девелопера участок и самостоятельно строят свой объект, привлекая компанию-генподрядчика. Во втором – рассматривают сценарий «под ключ», при котором девелопер не только продает землю, но и строит по спецификации компании-резидента производственное или складское помещение.

Качество или, правильней сказать, специфика зданий очень разная. При этом, естественно, это современные объекты, сравнимые по ряду характеристик со складскими объектами класса А. Ввиду отсутствия качественного предложения производственных площадей, а также снижения доли свободных складских помещений на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области наблюдается устойчивая умеренная динамика спроса на земельные участки в ИП региона.

Ушли на склад

Николай Казанский:
Казанский.jpg

– В Петербурге, несмотря на высокий инвестиционный потенциал и выход в последнее время многих международных компаний на наш рынок, практически отсутствуют современные производственные площадки и индустриальные парки, которые способны удовлетворить спрос производственников. Размещение своих производств на базе складских площадей, модернизация старых промплощадок – это, скорее, вынужденный шаг. Строительство собственной площадки может занять в среднем от 2 лет, начиная с момента подбора земельного участка. Кроме того, компании стремятся свести к минимуму риски, связанные с нюансами согласовательных процедур, сроками строительства и т. д.

Темп строительства индустриальных парков и других объектов промышленной недвижимости сегодня крайне низкий.

Для девелопера спрос на такие помещения не вполне понятен. Строить спекулятивные технопарки неинтересно ввиду большого объема инвестиций, а параметры объекта в конечном итоге могут не соответствовать требованиям конечного пользователя. В большей степени девелоперам интересно создавать объекты индустриального назначения под конкретного заказчика.

Проекты индустриальных парков «ВТБ-Девелопмент» в Марьино, Trigon Capital в Тосно предусматривают реализацию индустриальных объектов под конкретного клиента. Их преимущество – в единой управляющей компании, которая предлагает единое концептуальное решение, обеспечивает всю инженерную подготовку участков. В зависимости от масштаба проектов лоты могут предлагаться площадями от 1 до 50 га.

Потребность в качественных индустриальных парках очень актуальна, особенно учитывая планы по привлечению в Петербург инновационного сектора экономики. Уже сегодня мы ощущаем наплыв российских и международных производственных компаний, обладающих определенной спецификой производственных процессов.

В последнее время стала проявляться тенденция к размещению производств в недавно введенных складских комплексах класса А и В.

Знаковой стала заключенная в конце 2009 года сделка – шведский автомобильный концерн Scania арендовал в терминале AKM Logistics около 10 тыс. кв. м для сборочного производства траков. В нынешнем году, по нашим данным, по 10 тыс. кв. м арендовали в комплексе «МЛП – Уткина Заводь» производитель автокомпонентов Grupo Antolin и производитель упаковки «Элопак». Во 2-й очереди логопарка «Нева» для размещения производства автокомпонентов 15 тыс. кв. м. арендовала компания Johnson Controls International и 5 тыс. кв. м – фармацевтический производитель B. Braun Medical.

Среди арендаторов складов появились производители сантехники, линолеума и т. д. И собственники складов класса А, прежде не допускавшие даже мысли о размещении производств, согласились с этим. Обычно современные складские комплексы вполне позволяют размещать «легкое производство» (Light Industrial) по имеющимся в них энергетическим мощностям, допустимым нагрузкам на пол, высоте потолков и т. д. Они обладают надежным энергообеспечением (с резервными генераторами) и системами пожарной безопасности. Не вызывает, как правило, проблем и необходимое дооборудование таких комплексов.

В 2010 г. новых инвесторов на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга не появилось.

Однако некоторые российские и западные компании уже сегодня детально изучают возможность приобретения собственных промышленно-складских комплексов с целью размещения производства или организации распределительно-дистрибуционного центра. Например, японский автомобилестроительный концерн Mazda рассматривает вопрос о строительстве своего сборочного завода.

Если производственная компания планирует расширение производства либо новое строительство, то она выбирает индустриальный парк, исходя из двух факторов: местоположение и уверенность в том, что проект будет введен в срок.

Никаких спекуляций

Михаил Тюнин:

Тюнин.jpg– В 2011 г. на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области все больше девелоперов проявляют интерес к индуст­риальным паркам, приостановившим свое развитие в кризис. Можно говорить о формировании нового для России сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Этому способствуют несколько факторов. Во-первых, у девелоперов образовался большой банк земель, не подходящих для загородного жилищного строительства, но с хорошим местоположением и коммуникациями для размещения производств. Во-вторых, сформировался спрос на качественные производственные площадки со стороны новых производителей, пришедших в регион, а также местных промышленных компаний, увеличивающих свои мощности.

Среди всех проектов индустриальных парков, присутствующих на рынке региона, пока полностью реализован лишь один. Это индустриальный парк независимых производителей автокомлектующих для завода Huyndai в промышленной зоне Каменка. Его создание инициировалось и поддерживалось городом.

До кризиса девелоперами нередко планировалось строительство крупных складских спекулятивных объектов (например, в проектах Greenstate, «Дони-Верево», Trigon Capital Tosno).

Сейчас эта тенденция сошла на нет. Текущее предложение ИП нацелено на производителей, которые готовы покупать землю с подведенными коммуникациями. Такая схема дает девелоперам быстрый возврат инвестиций при относительно небольших вложениях. Сегодня только ИП Greenstate планирует строительство в 2012 г. универсального спекулятивного производственного комплекса с отдельными блоками. Компания уже заключает предварительные соглашения об аренде площадей в составе комплекса.

Производственные помещения трудно поддаются классификации из-за специфики различных видов производств. В ряде случаев производители требуют специальных конструктивных решений и особенностей. Например, разместить пол на нулевом уровне (в складах уровень пола должен быть поднят на 1,2 м от земли), лучшего естественного освещения и параметров воздухообмена, возможности разместить кран-балки и т. д.

Поэтому большинство производственных объектов недвижимости на территории индустриальных парков строится по схеме built-to-suit. Исключения составляют легкие, в основном сборочные, производства. Для аренды им подходят универсальные объекты.

Основная идея индустриального парка – достижение синергетического эффекта от размещения в одном месте схожих и вертикально интегрированных производств, а также связанных сервисов и научно-исследовательских центров.

На практике девелоперам приходится отказываться от этой идеи в силу того, что спрос все еще сильно ограничен. Сделки на рынке единичны. Поэтому резидентами парков зачастую становятся компании из разных секторов производства. Желая сохранить отраслевую направленность парка, девелоперы стремятся привлечь «якорного» резидента, который бы «привел» в парк своих партнеров по производственной цепочке с целью снижения транспортных издержек.

Изначально идея индустриального парка предполагает выделение определенного крупного участка промышленной земли, полную его инженерную и техническую подготовку, а затем продажу земельных участков требуемого размера или строительство универсальных производственных зданий для последующей сдачи в аренду. До кризиса эта практика была популярна среди девелоперов. Многие из них готовы были привлекать инвестиции для строительства объекта для долгосрочной аренды под конкретного производителя. В последнем случае планировалась последующая продажа объекта с арендатором как бизнеса какому-либо инвестиционному фонду.

Сейчас эти риски участники рынка нести не готовы. Практически все девелоперы ИП нацелены на продажу участков. В то же время среди производителей есть немало таких, которым не выгодно покупать землю и начинать строительство. Но они готовы арендовать подходящий объект, сохраняя тем самым гибкость в отношении развития или сокращения производства. Соответственно, на рынке создается все больше предпосылок для заключения сделок по схеме built-to-suit, когда возврат инвестиций гарантирован долгосрочным договором аренды.

Сейчас представленные на рынке земли промышленного назначения в основном предлагаются по цене до $30 за 1 кв. м из-за отсутствия достаточной инженерной подготовки и хорошей транспортной доступности. При отсутствии нормальных подъездных путей и коммуникаций спрос на нее очень низок.

Стоимость земли в составе индуст­риальных парков находится в диапазоне $45–150 за 1 кв. м. Основными ценообразующими факторами, помимо расположения, являются характер передаваемых прав (собственность, аренда с правом последующего выкупа), наличие качественных подъездных путей, наличие коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и пр.) и размер выделяемых на участок электрических мощностей (сейчас средний размер выделяемой мощности в парках составляет 0,2–0,5 МВт/га). Фактор наличия железнодорожной ветки не критичен для покупателей.

Основной риск

Альбина Ямалединова: Ямалединова.jpg

– Наиболее интересным мне представляется проект индустриального парка «Приневский». Это не очень большой инфраструктурный комплекс – всего 12 га, поделенных на 13 участков. Но по своей концепции он действительно рассчитан на удовлетворение всех потребностей предприятий 4-го и 5-го класса опасности. Правительством Ленинградской области уже осуществлен перевод земель из категории сельхозназначения в категорию земель для промышленной застройки.

Еще один привлекательный проект – парк «Дони-Верево». Огромные преимущества дает его местоположение – на первой линии Киевского шоссе. Рядом проходит ветка железной дороги. Территория парка огромна – около 190 га. Концепция парка предполагает размещение не только промышленных производств, но и складских комплексов – это также безусловный плюс. Парк также рассчитан на размещение предприятий 4-го и 5-го класса опасности, к которому относится легкая и обрабатывающая промышленность.

Что касается Greenstate, то он тоже представляется весьма сбалансированным. Конечно, он масштабен: площадь комплекса составляет около 100 га. Но развитие парка распланировано на 10–12 лет. Проектом предусмотрен значительный объем инвестиций – 400 млн евро. Он находится, по сути дела, на КАД, что снимает все проблемы с транспортной доступностью.

Если говорить об идеальной модели управления индустриальными парками, то она, по-моему, заключается в том, что для реализации масштабных проектов лучше создавать ГЧП. Инвестору необходима помощь государства. С другой стороны, индустриальные парки – это большой потенциальный вклад в экономику региона.

Конечно, нельзя полностью перенести на такие проекты тот опыт ГЧП, который сложился у правительства Петербурга и частных компаний при строительстве объектов социальной инфраструктуры. Но помощь в переводе земель, в обеспечении парка мощностями, инфраструктурой государство оказать может. Оно в состоянии также разработать систему льгот для резидентов.

Основной риск, который существует для таких проектов, связан с возможной недозаполненностью парка арендаторами, т. е. риск низкого спроса. Функционирующих, тем более развивающихся промышленных предприятий не так много, а с кризисом стало еще меньше. Но на Западе сохраняется тенденция перевода производств в развивающиеся страны. С этой точки зрения инвестиции в Россию продолжают оставаться интересными, поэтому качественные промышленные площади потребуются.


16 проектов индустриальных парков, находящихся на разных стадиях развития, насчитывается в СПб и ЛО (по данным компании Knight Frank). В их числе 1 завершенный. 1200 га составляет их суммарная площадь.


Подготовила Наталья Андропова

Другие материалы по теме

X