жк днепропетровская 37 квартиры

Миллион на гектар. Кто и сколько готов инвестировать в строительство ИП

Основные затраты при создании индустриальных парков приходятся не на покупку земли, а на ее инженерное обустройство. По оценкам экспертов, для полной инженерной подготовки 1 га индустриального парка необходимо инвестировать порядка 1 млн евро.

Спрос на участки под размещение различных производств в Санкт-Петербурге и Ленинградской области пока невелик. Прогноз по объему сделок на территории двух регионов суммарно не превышает 100–150 га. И хотя эксперты предполагают, что в дальнейшем спрос будет расти, сейчас проекты индустриальных парков считаются высокорисковыми.

В связи с этим девелоперам приходится уделять большое внимание финансовой составляющей проектов. Необходимо не просто подготовить территорию для строительства предприятия, но и добиться того, чтобы цена этих участков и объектов была доступна потенциальным покупателям или арендаторам. Для мелких и средних компаний доступная цена составляет порядка 2 тыс. руб. за 1 кв. м, для покупателей больших участков цена и условия индивидуальны.

Поднятая целина

Основная проблема связана с высокой стоимостью работ по инженерной подготовке территории. По оценкам экспертов, для полной инженерной подготовки 1 га индустриального парка типа greenfield (то есть с нуля, на пустой территории) необходимо инвестировать 0,8–1 млн евро. Далеко не каждый девелопер сможет реализовать такой проект.

Например, компания Trigon Capital, создающая промышленный парк в Тосно, является скандинавским национальным банком, который занимается и развитием недвижимости. Таким образом, у компании есть свое финансирование.

Проект крупного индустриального парка «Марьино» реализуется Банком ВТБ (Управляющая компания – ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами», финансовый партнер – ОАО «Банк ВТБ») при участии городских властей в лице Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли.

20 апреля 2011 года губернатором Санкт-Петербурга было подписано Постановление № 502 «О плане мероприятий по проектированию, строительству и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры на территории, прилегающей к производственной зоне «Марьино», на 2011–2012 годы». Утвержденные планом мероприятия будут реализованы путем осуществления инвестиций в объекты государственной собственности. Государственным заказчиком по реализации мероприятий плана выступает Комитет по энергетике и инженерному обеспечению.

Процесс проектирования инженерных сетей стартовал в I квартале 2011 года. График реализации проекта предполагает проведение работ по инженерной подготовке территории в две очереди. Инженерная подготовка I очереди (68 га) будет завершена во II квартале 2012 года, II очереди (62 га) – в IV квартале 2013 года.

Помимо предприятий, в рамках второй очереди запланировано строительство общественно-делового центра, в котором кроме офисов будут размещены объекты социальной инфраструктуры: кафе, столовая, магазины, мини-гостиница, детский сад, поликлиника.

Что касается развития транспортной инфраструктуры, то на 2011–2012 годы здесь запланировано строительство Южной дороги от особой экономической зоны «Нойдорф» до Ропшинского шоссе и транспортного обхода поселка Марьино. В 2012–2013 годах планируется провести реконструкцию Ропшинского шоссе.

Санкт-Петербург взял на себя часть обязательств по строительству внешней инженерной инфраструктуры промышленного района в целом и поселка Марьино. Реализация проекта началась, после того как было оформлено соглашение между городом и тремя якорными резидентами ИП. Управляющая компания следит, чтобы город вовремя проводил конкурсы на производство проектных работ и аукционы на производство строительных работ по всем объектам инженерной инфраструктуры.

Со своей стороны управляющая компания провела все необходимые тендерные процедуры, выбрав генерального проектировщика и генерального подрядчика на строительство всей инженерной инфраструктуры в пределах индустриального парка. Победителем стала петербургская компания СМУ-303, и банк приступил к финансированию работ.

На территории первой очереди парка якорные резиденты уже «прописались». Во вторую очередь проекта инвестор намерен вкладывать средства по мере заполнения резидентами участков в первой очереди.

На дипломатическом уровне

Если в первом примере проект реализовывает банковская структура, а во втором помимо банка участвует и государство, то проект ИП Greenstate реализует финская строительная компания ЗАО «ЮИТ Лентек».

К сентябрю 2011 года объем инвестиций в развитие Greenstate, включая расходы на полное инженерное обеспечение территории, превысил 6 млрд рублей.

По словам директора по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек» Максима СОБОЛЕВА, основные затраты в общем объеме инвестиций пришлись не на покупку земли, а на создание инфраструктуры. Только на присоединение к ОАО «Петродворцовая электросеть» (с лимитом 27 МВт) и прокладку электрических сетей на территории парка потребовалось не менее 800 млн рублей.

Вопрос о подключении ИП к сетям Водоканала вообще решался на дипломатическом уровне – президент Финляндии договаривался с губернатором города. В результате был заключен договор, по которому компания протянула коллектор диаметром 1200 мм через Красносельский район. Сейчас им пользуется весь район.

Таким образом, водоснабжение парка (3000 куб. м в сутки) и канализация (2700 куб. м в сутки) стало осуществляться по договору с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Отдельные деньги компании пришлось потратить за разрешение проложить свои инфраструктурные объекты по землям, принадлежащим различным собственникам.

Сегодня к парку подведены все коммуникации, построена автодорога, газовая котельная (мощность 30 МВт), проведен газопровод, проложены сети ливневой канализации и пожарного водопровода (построена насосная станция пожаротушения). Коммуникации подведены к границам участков.

По данным специалистов «ЮИТ-Лентек», эксплуатация общей инфраструктуры индустриального парка будет обходиться примерно в 70–80 млн рублей ежегодно. Эта сумма будет распределена между резидентами.

На этапе реализации проекта его финансирование осуществляется из двух источников. Градостроительная и инженерная подготовка территории выполнена за счет средств «ЮИТ Лентек», а строительство производственно-складских объектов выполняется за счет средств заказавших их предприятий.

Парк продает как участки, на которых компании сами строят необходимые им корпуса (например, компания AMG), так и проекты «под ключ» (таким образом построена большая часть объектов парка).

Однако в последние годы парк готов строить за свой счет специализированные предприятия, держать их на своем балансе и сдавать в аренду производственникам. В настоящее время 58 га парка заняты резидентами, 54 га пока свободны.

Дополнительные риски

Несмотря на то, что развитием индустриальных парков занимаются профессионалы, в этом деле существует немало рисков. Для проектов, реализуемых в Ленинградской области, дополнительные риски возникают в связи с отсутствием документов территориального планирования, так как большинство поселений не имеют генеральных планов и проектов планировок территорий. Разработка необходимой документации инвестором занимает от шести месяцев, а разработка документации муниципалитетами может длиться годами.

Другие риски связаны с отсутствием инженерного обеспечения территории. В отдельных случаях инвестор может столкнуться и с отсутствием головных источников энергоснабжения. Как уже отмечалось ранее, дополнительные расходы могут потребоваться на выкуп участков для прокладки коммуникаций, так как большинство территорий уже находится в частной собственности.


От 3,5 до 8 тыс. га  земли, по разным экспертным оценкам, предлагается сегодня под промышленную застройку в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Не более 5–10% от них составляет доля инженерно подготовленных территорий.


Подготовила Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X