жк днепропетровская 37

Неуправляемые риски. Насколько Россия привлекательна для иностранных инвестиций в недвижимость. Мнения участников рынка.

Если в теории инвесторы признают перспективность российского рынка недвижимости и проявляют интерес к инвестированию в проекты, то на практике им приходится сталкиваться со множеством проблем, порой весьма специфических.

Традиционно эксперты делят инвесторов на две большие группы: отечественные и иностранные.

– До кризиса большинство инвестиций в России были иностранные, сейчас ситуация меняется и на первое место выходят отечественные инвесторы, – комментирует положение дел Мартин БРЮЛЬ, вице-президент RICS, управляющий партнер Cushman and Wakefield. – Это происходит и у вас, и у нас.

По мнению президента холдинга RBI Эдуарда ТИКТИНСКОГО, сейчас практически невозможно найти инвесторов в капитал, зато перспективы имеют совместные проекты:

– Надо учитывать, какие инвесторы сейчас способны инвестировать, а какие – нет, – отмечает Э. Тиктинский. – Например, американские инвестиционные банки попали недавно под новое финансовое законодательство, и я думаю, что в ближайшее время мы их на рынке не увидим.

Глобальную проблему эксперт видит в том, что инвестиции тесно связаны с финансовыми рынками, которые, в свою очередь, зависят от макроэкономики. Поэтому, считает он, настроение инвесторов (в первую очередь фондов) постоянно меняется: сначала они проявляют большой интерес к проекту, затем начинается очередная паника на финансовых рынках, и они уже ни о чем другом не могут думать.

Быстрота или предсказуемость

Для девелопера, утверждает Э. Тиктинский, важно понять, какой тип инвестора ему нужен, так как в каждом есть свои плюсы и минусы. Российские инвесторы, как правило, действуют быстрее. Зато западные инвесторы институционального уровня более предсказуемы как партнеры. Имея большое количество инвестиций по всему миру, они лучше структурируют управление, строят его по определенным стандартам.

Наталья ТИШЕНДОРФ, директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, отмечает, что если до кризиса не существовало категории российских «безрисковых» инвесторов, то теперь она появилась. Они нацелены на долгосрочную перспективу, поэтому объекты, которые их могут заинтересовать, должны располагаться в интересных местах, иметь понятных потенциальных арендаторов и т. д.

Развивая тему, соруководитель практики по слияниям и поглощениям Hannes Snellman Михаил ТИМОНОВ отмечает:

– Если два прошедших года заключались лишь соглашения о намерениях, то с мая 2011 г. наши клиенты от намерений стали переходить к заключению договоров. При этом активизировались не фонды, а компании из реального сектора экономики, и в первую очередь ритейл.

Другой тенденцией, по мнению представителя Hannes Snellman, является рост числа сделок, рассчитанных на будущее. Например, покупки земельных участков, предназначенных для строительства, но еще не имеющих инфраструктуры. В этом случае можно говорить о серьезных и долгосрочных вложениях. М. Тимонов также отметил просыпающийся интерес инвесторов к регионам, где есть свободные мощности, площади, инфраструктура.

Однако, по логике инвесторов, работа в регионах – это дополнительные риски. Во всем мире инвесторы рассчитывают риски, исходя из уровня города, поясняет генеральный директор NAI Becar Дэвид ГОДШО. Чем ниже уровень – тем больше рисков. Например, в США Нью-Йорк – это первый уровень, Филадельфия – второй, Сан-Франциско – третий. Если в Москву иностранные инвесторы не пойдут меньше чем за 10% доходности, значит, в регионы они не поедут меньше чем за 15–20%.

– Я лично убежден в перспективности российских регионов, – утверждает Д. Годшо. – Но одного инвестора мало, здесь нужна толпа инвесторов. Первым быть всегда трудно, первый больше всех рискует, но больше всех и получает.

При этом эксперт считает, что сейчас теория мало чем может помочь, все и вся в экономике дезориентированы, и приходится работать на ощупь.

Иностранцы – не против

Что касается позиции иностранных инвесторов в целом, то здесь мнения расходятся. Одни утверждают, что Россия иностранным инвесторам сейчас не интересна, другие ставят нашу страну в тройку наиболее перспективных стран для инвестирования. По мнению генерального директора «ЭнСиСи Недвижимость» (концерн NCC) Юусо ХИЕТАНЕНА, инвесторы еще побаиваются России, они готовы приезжать только на «все готовое». При этом жилищное строительство в России Хиетанен считает перспективным, а жилье – надежным активом.

Директор по России компании SRV (Финляндия) Юсси КУУТСА утверждает, что реализация проектов «с нуля» сопряжена с большим количеством рисков, но и позволяет получить более высокую доходность. Такой подход касается и проектов, реализуемых SRV в Петербурге.

– Мы видим потенциал российского рынка, но рынок этот не простой, он имеет много особенностей,– замечает Ю. Куутса. – Это архитектурные ограничения, взаимоотношения с монопольными структурами и прочее.

Бег с препятствиями

Говоря о перспективах инвестиционных проектов в России, и в частности в Санкт-Петербурге, эксперты продолжают отмечать наличие целого ряда особенностей и рисков, в том числе совершенно неожиданных.

Например, общеизвестно желание петербургских властей сделать город центром туризма. В связи с этим приветствуется строительство гостиничных объектов. Но только на основе лозунгов об инвестиционной привлекательности проект реализовать невозможно – нужен четкий, отработанный механизм. Чиновники признают, что крупные проекты управляются «в ручном режиме», а вот инвесторам, чьи проекты в категорию крупных не входят, приходится помучиться.

Наглядным примером может служить реализация проекта по созданию отеля на Малой Морской, 5. Речь идет о строительстве пятизвездочной гостиницы площадью 6 тыс. кв. м на 100 номеров, оператором которой намерен стать Нilton. В 2006 г. компания «КЕСКО» подала заявку на реализацию инвестиционного проекта, а в 2007 г. КУГИ Петербурга заключил с инвестором договор аренды нежилых помещений.

– Мы получили все необходимые согласования, урегулировали правовые вопросы, выкупив квартиры, – рассказывает региональный директор ИК «КЕСКО» Дмитрий БРОНШТЕЙН. – На все эти мероприятия инвестор потратил около 200 млн рублей. Был заключен договор с гостиничным оператором.

Однако когда компания попыталась оформить земельный участок в собственность, оказалось, что в 2008 году здание было разделено на два самостоятельных объекта, и фасадная его часть была передана ООО «Дельта» для реконструкции под небольшую гостиницу.

– Все наши обращения в администрацию оставались без ответа, – вспоминает Д. Бронштейн, – и тогда мы обратились в суд. Судебные разбирательства затянулись на полтора года, все это время проект стоимостью 1,2 млрд рублей был заморожен.

В сентябре 2011 года на 13-м по счету заседании арбитражный апелляционный суд признал недействительным разделение здания на два отдельных объекта, а также постановление правительства Петербурга по передаче части здания другой компании. Как говорят в KЕСКО, если им удастся избежать новых судебных разбирательств, то отель Hilton откроется через 3 года.

Правовой разрыв

Можно, конечно, считать, что спор хозяйствующих субъектов не имеет никакого отношения к инвестиционному климату, но это не так. Если бы не пробелы в законодательстве и сбои в работе администрации, такая ситуация не возникла бы.

Андрей МИКОНИН, партнер юридической фирмы «S&K Вертикаль», утверждает, что инвесторы нередко попадают в неприятные ситуации, а инвестиционные проекты срываются по причинам, которые не зависят от их инициаторов.

Одна из причин – наличие большого юридического разрыва между моментами, когда инвестор начинает вкладывать деньги и когда удается получить все необходимые документы, чтобы начать реализацию проекта. Этот период «вне правового поля» отнимает много времени и денег. Решать проблему необходимо на уровне закона, на уровне административных процедур. Если по не зависящим от инвестора причинам проект не состоялся, то вернуть уже вложенные деньги проблематично, ведь в бюджете на эти цели средства не заложены.

Олег БАРВИН, представитель компании «Морская, 5» и руководитель проекта, с сожалением заметил, что благоприятный инвестиционный климат складывается в городе только в отношении компаний, обладающих определенным административным ресурсом. По его мнению, у городских властей должны быть объективные оценки инвестиционной привлекательности тех или иных инвестиционных проектов.

– За то время, пока мы разбирались с этим проектом, в других городах нами было построено несколько отелей,– сообщил он.

Дмитрий Бронштейн также считает, что у истока подобных ситуаций лежит несовершенство процедуры, предусмотренной для реализации инвестиционных проектов.

Наталья Соколова

Похожие сообщения

X