жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Бесстратегическое пространство. Круглый стол редакции «СГХ» и Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического (ИНЖЭКОН) по основным подходам к девелопменту территорий

В Санкт-Петербурге практикуется два подхода к девелопменту. Это комплексное освоение территорий «с чистого листа» и редевелопмент кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Первое быстро набирает обороты. Желающих заниматься вторым почти нет.


Участники круглого стола

Сергей МАКСИМОВ,  модератор, д. т. н., профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости СПбГИЭУ

Наталья АНДРОПОВА, модератор, главный редактор журнала «Строительство и городское хозяйство в СПб и ЛО»

Владимир АНТОНОВ, директор СПб ГУП «УКС Реставрация»

Михаил БИМОН, руководитель проектов дирекции жилой недвижимости компании «Охта Групп»

Николай ВАТИН, д. т. н., профессор, декан инженерно-строительного факультета Санкт-Петербургского государственного политехнического университета

Николай ВИЛЬЧУР, управляющий партнер консалтинговой компании «Вильчур и партнеры»

Алексей ГРИГОРЬЕВ, руководитель проектов компании «АРИН»

Геннадий КИРКИН, генеральный директор компании «ИРБИС», президент Ассоциации профессиональных управляющих строительными проектами

Павел НИКОНОВ, директор Бюро межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИград» Светлана ПОПОВА, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»

Александр ШУБИН, директор по развитию компании «СПб Реновация»


Заявленных проектов КОТ в Петербурге насчитывается около сотни. Порядка 20 из них находится в стадии реализации. Есть крупные компании, которые берутся за освоение нескольких территорий одновременно. Их не пугает отсутствие дорог и метро, поликлиник и школ, подстанций и коллекторов. Реновацией территорий, где все это уже есть, рискнули заняться лишь две компании – «Воин В» и «СПб Реновация».

Между тем для города бурное развитие вширь несет не только крупные затраты, но и серьезные риски, прежде всего – транспортные. Новостройки оказываются все дальше от делового центра и промышленных зон. Проблеме сбалансированного развития Петербурга был посвящен круглый стол, организованный по инициативе редакции «СГХ» и Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета (ИНЖЭКОН).

Сергей Максимов:

Максимов.jpg– Мне хотелось бы привлечь внимание к нескольким важным вопросам. Во-первых, какой из двух подходов эффективнее? Насколько интересы инвесторов совпадают с интересами города?

Во-вторых, есть Москва, где процессы реновации начались раньше. Но если правительство Петербурга предоставляет право на реновацию частным инвесторам, и столица некоторое время тоже шла по этому пути, то теперь там главным девелопером становится департамент по строительству. Какое соотношение роли города и роли частного инвестора предпочтительней?

Наконец, третья проблема. Девелопмент проекта и девелопмент территории – аналогичные по своему содержанию или все-таки принципиально разные процессы? Можно ли, например, в оценке эффективности подходить к ним с одинаковыми критериями?

Михаил Бимон:

– Очень вызывающе прозвучит, но эффективно сейчас используется не более 25% территории Петербурга. Но есть огромный внутренний резерв – застройка, которая никак не соответствует современным требованиям. Но Бимон.jpgдороги какие-никакие есть, сети есть. Как это все запустить? Вспомните, сколько говорили о том, что вот сделаем дороги, устроим места для паркингов, на основных магистралях сделаем развязки, и вся территория вдоль Обводного канала оживет. Ну а куда будет выходить образовавшийся транспортный поток? Пока не появится поперечно-перекрестная система магистралей и нормальных развязок, Обводный канал не будет выведен на КАД и транспортная артерия не будет продлена дальше через Невский район и на запад, все закончится узкой полоской реноваций на территориях отдельных предприятий.

Если говорить о так называемой застройке зеленых пятен по примеру Северной долины, Кудрово и др., то мы видим, что жилые кварталы просто отодвигаются на периферию города. Нет красивой картинки, которую рисовали градостроители: здесь будут места приложения труда, здесь же будет жилье и полноценная инфраструктура.

Все сводится к многоэтажкам и очень плотной застройке для той части населения, которая по своим доходам сопоставима с жителями хрущевок. Это тянет за собой потребность людей в бюджетном медобслуживании, образовании и т. д. На мой взгляд, расширение города через «комплексное» освоение в его существующем виде – это просто отложенные проблемы по обеспечению населения нормальными условиями проживания.

Александр Шубин:

– «СПб Реновация» взяла на себя реновацию 22 кварталов в 9 районах. На этих территориях планируется построить порядка 8 млн кв. м жилья, это 1200 домов. Проект достаточно сложен и содержит определенное количество рисков, которыми необходимо управлять. Это целый комплекс пересекающихся взаимоувязанных процессов. Они связаны с расселением жителей, модернизацией уже существующей инфраструктуры, эксплуатацией имеющегося жилья и организацией поэтапного демонтажа зданий и нового строительства.

При этом люди, проживающие в домах, которые мы называем хрущевками, чаще всего имеют невысокий доход. При расселении это требует индивидуального подхода.

Но есть еще один аспект. Хрущевки имеют неблагоприятные эксплуатационные характеристики. А стоимость энергоносителей постоянно повышается. За последние 3 года квартплата выросла примерно на 30% и вырастет еще на 40% в ближайшие годы. Если с этим жилым фондом ничего не делать, половина доходов жителей будет уходить на квартплату уже через 5 лет.

Надо искать компромисс, чтобы осуществить реновацию в интересах жителей, города и инвесторов.

Наталья Андропова:

– Генеральный директор «СПб Реновация» Артур МАРКАРЯН однажды сказал, что вся российская правовая база сформирована под точечное строительство, комплексное развитие территорий требует совершенно иного подхода. С какими проблемами правового и организационного характера вы столкнулись?

Александр Шубин:

– Пока наша главная проблема – снос зданий, при том что в близлежащих зданиях продолжают проживать люди. Три подрядные компании осуществляют проект сноса с шумо- и пылеподавлением.

Второй вопрос связан с инфраструктурой. Для оптимизации затрат мы должны решить вопрос прокладки магистральных инженерных сетей сразу для всего района. С другой стороны, мы имеем действующие сети внутри квартала и не можем одновременно обесточить целый район. Мы проводим рабочие встречи с руководством теплосети, ОАО «Ленэнерго».

Третья проблема. Чтобы получить какую-то понятную экономику, мы должны предоставить жителям новое жилье и параллельно создать дополнительные квадратные метры, которые будут проданы прямым покупателям. Возрастает нагрузка квартала не только на инженерные сети, но и на головные источники.

Мы изучили опыт строительства в европейских странах с точки зрения энергопотребления, водопотребления, нагрузок в электрической части. Нам удалось найти технические решения и разработать мероприятия, чтобы снизить энергопотребление в существующих и вновь возводимых зданиях. Мы посчитали не только стоимость проектных решений, но и экономию затрат за счет более низкой стоимости присоединений. И мы готовы нести эти затраты.

Геннадий Киркин:

Киркин.jpg– Мы неизбежно будем осваивать территории комплексно, как новые, так и те, которые по тем или иным причинам морально и технически устаревают, ухудшая городскую среду. Но если мы будем исходить только из интересов района и квартала, они скоро станут проблемой для всего города. Комплексное строительство внутри города или на его границах невозможно без материального, интеллектуального участия власти, учитывающей развитие всего мегаполиса. Здесь есть хорошее поле для партнерства между властью и бизнесом.

К примеру, распространено представление о Шанхае как о городе с массовой беспорядочной застройкой. А Шанхай сегодня – это огромный мегаполис с 18 млн жителей, где освоение территории идет внутри города кварталами. Они оставили один исторический квартал, чтобы превратить в туристический центр. Но все делается довольно вдумчиво. Сначала выполняются развязки, прокладываются красные линии на перспективу. И они смотрят на отдельные территории через общую призму города.

Сергей Максимов:

– А тот вариант партнерства между властью и бизнесом, который есть сейчас? Он устраивает профессиональное сообщество?

Геннадий Киркин:

– Думаю, что нет. Модель всегда надо совершенствовать. Власть должна отстаивать интересы, напоминая бизнесу о той социальной среде, которая находится вокруг. Кроме того, существуют районы, которые бизнесу неинтересны, поскольку условия не соответствуют нормам доходности и окупаемости, а социальная важность реновации очень велика. Власть должна создавать здесь специальные условия. Или вкладывать в их развитие бюджетные средства, деньги налогоплательщиков. И это справедливо, поскольку ведет к улучшению качества жизни.

Владимир Антонов:

– Если бы мы точно знали, каким город должен быть Antonov_14.jpgчерез 10 лет, 15 лет, в совершенно разных аналитических аспектах (какая будет демографическая ситуация, что будет составлять основу бюджета города и т. д.), сделать выбор в пользу одного из способов развития было бы проще.

Современные Шанхай, Берлин строили на основе глубокого анализа информации. В Берлине доподлинно знают, сколько жителей какого возраста в городе проживает, какова динамика рождаемости, какова динамика по районам, в каком возрасте люди рожают детей, в каком возрасте и в какой связи с рождаемостью они изменяют свои жилищные условия. И именно на основе этого принимают решения, когда, в какой очередности и в каком объеме подвергать реновации те или иные кварталы.

Это возможно, если у властей есть ресурсы. Правовые и финансовые. В Берлине только 30% квартир находится в частной собственности. Остальные – в аренде. Там не было даровой приватизации. И когда власти принимают решение о реновации квартала, перед ними не возникает букета вопросов, которые надо решить индивидуально с каждым собственником.

В Шанхае государство выкупает у собственника квартиру, в которой, по китай­ским обычаям, может быть прописано и 100 человек, там большие семьи. Но объектом сделки является квартира. И по четко фиксированной рыночной цене собственник получает за нее компенсацию, т. е. правовой механизм сформирован.

О финансовых источниках. В Берлине в домах, которые были подвергнуты реновации, включая замену инженерных сетей, ремонт фасадов, замену окон, внутреннюю отделку, частичную перепланировку и пристройку металлоконструкций к фасадам, там, где расширялась площадь, затраты эквивалентны 500 тыс. рублей на квартиру.

В Германии существует, как мне кажется, просто идеальный механизм. Государство разработало граддокументацию, технико-экономические показатели для домов и квартир и объявило конкурс. Стартовая цена продажи этой недвижимости в собственность – $70 за метр. Компания, которая дает максимальную цену, выигрывает, выполняет реновацию по заданным ТЭПам и сдает квартиры в аренду. Максимальная цена на квадратный метр, которую согласен был вкладывать город в реновацию, составляла $40. В итоге добились оптимального соотношения совмест­ных затрат бюджета и инвестора.

Александр Шубин:

– Там вся экономика работает на последующую эксплуатацию. Есть алгоритм подсчета справедливой стоимости эксплуатации с учетом стоимости энергоносителей. И за счет применения материалов и энергоэффективных технологий девелоперы получают гарантированную разницу между ценой, по которой они предоставляют жилье нанимателям, и эксплуатационными затратами на длительный период времени.

Владимир Антонов:

– В Берлине к этим решениям тоже подошли не сразу. У нас действует Генеральный план, принятый до 2015 г. В следующем году в него должны быть внесены очередные изменения. Генеральный план закладывает решения, реализующие стратегию города. Развитие дорог, инженерных сетей, социальных объектов и объектов, формирующих основу городской жизни: парков, стадионов. Вопрос в том, чтобы реализовать эти решения последовательно, без суеты и метаний.

Наталья Андропова:

– Почему Петербург не взял на себя функции заказчика в реновации, а предпочел оставить за собой исключительно функции контроля?

Владимир Антонов:

– В Москве система управления реновацией отличается от нашей лишь подходом к расселению. На мой взгляд, их подход менее социально ориентирован. У нас четко прописаны в законе условия, по которым должно производиться расселение. И для большинства инвесторов именно эти условия являются барьером, из-за которого они не принимают участия в подобных проектах.

Но если реновацией занимается инвестор (на основе утвержденной городом планировки, с соответствующим отчетом), то этот процесс окажется более последовательным. Реновация не будет зависеть от чьей-то политической воли.

Светлана Попова:

Popova_13.jpg– Я хотела бы обратиться к вопросу, почему сейчас строятся кварталы, которые через 50 лет, может быть, станут новыми хрущевками и, в свою очередь, потребуют реновации? Ответ состоит в том, что очень большая роль в комплексном освоении территорий и реновации отводится частному бизнесу. Коммерческие строительные компании могут работать и развиваться только в условиях планового поступления средств от покупателей квартир, то есть горожан.

В конечном итоге именно спрос определяет, какие квартиры и в каких домах будут предлагаться на рынке. Спрос на квартиры в строящихся домах растет, но доходов нашего населения пока хватает только на самые недорогие квартиры экономкласса. Вот и получается замкнутый круг. И чтобы разорвать его, помимо всего прочего, застройщикам и девелоперам необходим доступ к недорогим источникам «длинных денег».

Николай Вильчур:

– Одним из основных источников длинных денег могли бы стать иностранные инвестиции. А с этим есть проблемы. У нас строительное законодательство, мягко Vilchur_12.jpgговоря, не стоит на месте. Процесс перехода от лицензирования к саморегулированию внес большую сумятицу в вопросы контроля и осуществления строительной деятельности. По времени с ним совпала реформа технического регулирования. Она не содержит даже концептуальной идеи, что не мешает ей постоянно меняться.

Иностранцам кажется невозможной норма ГК о снижении судом неустойки, если она явно несоразмерна с последст­виями нарушения. Даже при условии, что размеры неустойки вписаны в договор и согласованы обеими сторонами.

И конечно, налоги, которые повышаются не на проценты, а в 1,5–2 раза, не добавляют инвестиционной привлекательности российским проектам. Как объяснить иностранцам, что в РФ одинаковой проблемой является и большой НДС, и его возмещение? Строительство – длительный процесс. Есть периоды закрытия проектов, когда образуется к уплате большой объем налогов. Есть время, когда, наоборот, происходят закупки-затраты и возникает НДС к возмещению.

У нас не просматривается перспектива долгосрочных стабильных инвестиций.

Алексей Григорьев:

– Редевелопмент промышленных территорий все-таки происходит. В качестве успешных примеров можно привести жилищные проекты компании ЛЭК, например, в районе Свердловской набережной. Такие проекты, как правило, ориентированы на жилой сегмент, и с ними бизнес справляется сам. Но там, где высокие затраты на экологическое восстановление, помимо затрат на снос и компенсацию собственнику, нужно участие города. Проблему с дорожной сетью никакой инвестор самостоятельно не вытянет.

Огромная проблема – эхо приватизации 1990-х годов, когда крупные территории были юридически раздроблены, но у них остались единые сети, дороги, сервитуты. Мы специально считали, что можно построить на промышленных территориях, чтобы окупались затраты. Оказалось – только многоэтажные жилые дома, строительство которых невозможно из-за высотных ограничений.

Сергей Максимов:

– Кстати, у нас комплексное освоение происходит исключительно в целях жилищного строительства. А как решать проблему транспорта или занятости населения на месте, если уж мы считаем, что жителям новых микрорайнов незачем куда-то ехать?

Алексей Григорьев:

– Дело в том, что у нас большинство периферийных инфраструктурных объектов, внесенных в Генеральный план, остались незавершенными или только планируются к реализации в отдаленной перспективе. У нас много территорий под производст­венные нужды и немало собственников, готовых развивать там производство. Но мы не имеем на этих территориях никаких инженерных мощностей и никакой транспортной инфраструктуры. Инфраструктурная составляющая по затратам составляет порядка 20–50% от стоимости проектов.

В случае вложений от города или создания финансовой модели, по которой инвестор только частично бы участвовал в развитии инфраструктуры, эти территории приобретали бы совершенно другой инвестиционный статус.

Павел Никонов:

Nikonov_12.jpg– Только кажется, что нынешний Генплан разрабатывался проектировщиками, на самом деле его настоящим автором во многом является строительный бизнес. Генплана как документа, определяющего долгосрочное развитие, нет, есть некоторая фиксация текущей градостроительной ситуации с набросанными сверху частными инициативами по ее изменению.

Теория и практика работы с недвижимостью говорит о том, что есть два очень важных, но пока недооцененных аспекта. Во-первых, каждый объект недвижимого имущества должен быть сформирован так, чтобы иметь возможность долгосрочного внутреннего автономного развития. И, во-вторых, объект недвижимости должен создаваться так, чтобы быть управляемым своим собственником. Два столетия, пока застраивался центр Петербурга, эти постулаты соблюдались.

В 1956 г. родилась идея комплексного освоения территорий, строительства целых микрорайонов. Стали строить микрорайоны, где жилое пространство каждого дома «сцеплено» с жилым пространством соседнего, и поэтому отсутствует возможность для внутреннего саморазвития или хотя бы просто эксплуатации отдельно взятых домов. Ни один объект не имеет ни юридического, ни технического потенциала к самостоятельному автономному развитию. Обновлять такую застройку можно только так же комплексно, как она строилась.

Поэтому идея комплексного освоения, в котором нет места заботе о создании объектов, которые могут самостоятельно существовать и автономно развиваться, мне кажется ошибочной.

Николай Ватин:

– Вывод, наверное, должен быть такой. Надо выстроить Ватин.jpgиерархию решений. Верхний уровень – стратегия развития города. Ее сейчас нет. Следующий уровень – это Генеральный план. Я согласен с тем, что вместо Генерального плана мы имеем констатацию факта застройки с набросками частных инвестиционных замыслов, тем или иным способом пролоббированных инвесторами. Следующий уровень – проекты реновации территорий, отдельных кварталов. Еще ниже – локальные инвестиционно-строительные проекты.

Когда эта вертикаль будет выстроена, тогда процент эффективного использования территорий станет выше 25%.

Пик дискуссии насчет башни «Газпрома» сосредоточился на высоте этой башни. На второй план ушло ее местоположение, ушло то, что в Петербурге нет центра деловой активности. Теперь башню перенесли в другое место. Забыт и вопрос о высоте, и вопрос о том, где у нас в городе деловой центр. Маленький исторический центр в отсутствии стратегии города оказывается перегружен функциями. Он и культурно-развлекательный, и туристический, а также и деловой, хотя его очень неудобно использовать в этом качестве. И жилой. И торговый. И даже транспортный, что его в значительной степени просто уничтожает с точки зрения эффективности использования. Это только один пример того, что без стратегии ничего хорошего у нас в городе не будет.

Другие материалы по теме

X