жк днепропетровская 37 евродвушка

Актуальное

Пауза в развитии. Итоги Рождественского саммита ГУД 2011г.

Строительный рынок Санкт-Петербурга может взять паузу. К экономической нестабильности добавилась неопределенность в области градостроительства. Кроме того, новым людям в руководстве города необходимо время, чтобы разобраться в ситуации. Специалисты надеются, что пауза не будет долгой.

Рождественский саммит недвижимости в Санкт-Петербурге, на котором ведущие специалисты отрасли по традиции подводят итоги и строят прогнозы, в 2011 году оказался на редкость печальным. Бое­вой задор 2010 года сменился глубокой задумчивостью.

Внешне итоги года выглядят вполне приличными, а многие показатели вернулись на уровень докризисных. Но в 2012 году, по мнению многих экспертов, развитие притормозится. Участники саммита с ностальгией вспомнили гонку за квадратными метрами «во времена Валентины Ивановны». В ближайшие год-два планка по объему вводимого жилья в городе останется на прежнем уровне.

С одной стороны, макроэкономика не добавляет оптимизма. С другой – петербургское девелоперское сообщество оказалось в правовом кольце. К финансовым и политическим рискам прибавились риски законодательные, которые для большинства девелоперов стали более серьезным потрясением, чем последние кризисные явления. Петербург был признан историческим поселением. Верховный суд РФ вынес вердикт о незаконности высотных доминант.

Пока вступление решения в силу приостановлено. Но процедура согласований уже значительно усложнилась и растягивается на неопределенный срок с неизвестным результатом. Законодательная неопределенность поставила под вопрос реализацию многих девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости. Неопределенность в градостроительной области стала главным риском.

Кроме того, стало очевидно, что многие градостроительные документы, в том числе Генплан, вновь нуждаются в корректировке. Не разработана и Стратегия социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2020 года, которую строители ждут уже давно, чтобы скорректировать свои собственные стратегии.

Конец высотным доминантам

Комментируя вердикт Верховного суда, Юрий МИТЮРЕВ, первый заместитель председателя КГА – главный архитектор Санкт-Петербурга, сказал следующее:

– Из-за этого решения, которое признает незаконными локальные доминанты, ситуация в отношении высот­ного строительства остается запутанной. В городе замерли более 100 проектов из-за юридической возможности их согласовать.

Росохранкультуры, которое должно было этим заниматься, распущено. Его функции переданы в Министерство культуры. Диалог с министерством идет, и я надеюсь, что в скором времени эта проблема будет решена. Нам удалось достичь ряда принципиальных договоренностей. Скорей всего, системы звездочек в зонах регулируемой застройки не будет, и все здания не будут превышать общепринятые высотные параметры.

Что касается корректировки Генплана, то мы аккумулировали все необходимые для этого материалы и в новом году готовы приступить к этой работе.

Обсуждается вопрос о том, что нужно сделать, чтобы разработка проектов планировки территорий шла в одном русле со стратегическим развитием города, с финансированием инфраструктуры. Этого не было до кризиса.

Новое отношение к центру

Юрий Митюрев подчеркнул, что относительно строительства в историческом центре города сегодня существует жест­кая позиция. Все объекты, построенные до 1917 года, даже если по ним имеется обоснованная экспертиза и их можно сносить, должны быть восстановлены, во всяком случае их фасады. Раньше на месте таких зданий можно было строить что-то совершенно новое. Жесткие меры призваны воссоздавать историческую среду, демонстрируя новое отношение к центру города. Что касается зданий-памятников, то в отношении их возможна только реставрация.

Комментируя введение единого высотного регламента и отношение к историческим зданиям, вице-президент и управляющий директор Банка ВТБ, вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Александр ОЛЬХОВСКИЙ сказал, что городские власти пошли на поводу у градозащитников. Он напомнил, что во всем мире практикуется принципиально иной подход. В Лондоне, например, историческое здание может быть снесено, если девелопер предложил более интересное архитектурное решение или захотел восстановить облик более раннего здания, стоявшего на этом месте.

По мнению Ю. Митюрева, Лондон – плохой пример для подражания. Главный архитектор призвал продолжать диалог с градозащитниками и вместе с ними искать компромиссы.

– Руководствоваться в своей деятельности нужно уже принятыми законами,– подчеркнул главный архитектор.

С этим согласны и строители – при наличии юридически выверенного проекта можно работать и в центре. При этом они не исключают, что на какое-то время инвестиционная деятельность в центре города может приостановиться. В ЛСР, например, спокойно относятся к тому, что по каким-то проектам им придется снизить высоту здания. Главное, чтобы все было по закону.

Ряд экспертов считают, что для Петербурга (как, впрочем, и для Москвы) необходимы особые координирующие меры, которые бы позволили центру города развиваться.

Алексей МИХАЙЛОВ, начальник сектора Управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП, сообщил, что сейчас завершается работа по корректировке градостроительного регламента, с целью распространить его действие и на зоны охраны памятников. Он также отметил, что за время действия Закона 820-ФЗ «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон» в нем выявились определенные недочеты.

– Комитет работает над этим законом, но не следует считать, что политика в отношении сохранения культурного наследия в городе изменится, – заметил он. – Наша задача – сделать механизм закона понятным и исполнимым, в том числе для инвесторов.

Генплан мельчает

Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр ВАХМИСТРОВ уверен, что ситуация в Петербурге с точки зрения законодательного обеспечения строительной деятельности одна из наиболее проработанных и ясных среди всех российских городов. Но любая законодательная база не является вечной, она требует видоизменений.

– Я помню, как в свое время появилась «система звездочек» – исключений из высотного регламента,– рассказывает А. Вахмистров. – Тогда эта была вынужденная мера, и все с этим согласились. Я не берусь судить, что сейчас делать с этими «звездочками», но совершенно очевидно, что нужны поправки в Генеральный план и Правила землепользования и застройки. Не потому что они плохие, а потому что изменилось время и оно ставит новые задачи.

Во-первых, необходимо устранить измельчение Генплана, то есть укрупнить его с точки зрения функционального назначения территорий. А вслед за укрупнением Генплана необходимо укрупнить и ПЗЗ. Во-вторых, необходимо изменить подход к промышленным зонам. По настоянию экономистов здесь был применен кластерный подход. Мы сделали кластерные зоны, а потом столкнулись с ситуацией, когда не могли разместить то или иное предприятие, хотя пустующие земли были. Но они были зарезервированы под другой кластер. И так понятно, что кондитерская фабрика никогда не сможет разместиться рядом с металлургическим комбинатом хотя бы по санитарным нормативам. Что касается планов по совмещению Генплана с ПЗЗ, то, на мой взгляд, этого нельзя делать.

На всех бюджета не хватит

Новое руководство города приступило к анализу ситуации. В том числе в сфере градостроительства. Изучаются подходы, нормативы, конкретные проекты. Представители власти отмечают, что решений, которые бы резко меняли политику, еще нет. Пока город не определится с новыми правилами игры и стратегией, неплохо бы придержать реализацию некоторых крупных проектов.

Вячеслав СЕМЕНЕНКО, председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, придерживается следующей точки зрения:

– Пересмотра требуют нормативы, связанные с обеспечением застраиваемых территорий объектами социальной, инженерной инфраструктуры, дорогами и пр. В частности, социальные нормативы необходимо привязывать к демографической ситуации, которая меняется. Термин «комфортная среда» каждый понимает по-своему. Причем по мере продвижения проекта от мастер-плана до строительной площадки это понятие меняется, в итоге приближаясь к нулю. Несмотря на наличие нормативов, мы видим много реализованных проектов, в которых недостаточно школ, детских садов, дорог, зеленых зон.

Но и бизнесу необходимо корректировать свои планы и стратегии. Сегодня необходимо провести ревизию тех прин­ципов, которые заложены в проекты, это касается не только проектов комплексного освоения территории, но и локальных проектов. Особое внимание следует уделить региональным нормативам.

Другой серьезный вопрос касается экономической целесообразности бюджетных вложений в развитие территорий. Сейчас на три рубля государственных инвестиций приходится один рубль частных. А должно быть наоборот. Тратя деньги, мы должны понимать, что тот или иной проект даст городу. У нас нет столько бюджетных средств, чтобы развивать город и на север, и на юг, как это планируют девелоперы. Город сегодня не может обеспечить все пожелания застройщиков, поэтому надо определиться с приоритетами. И начать поиск альтернативных механизмов финансирования.

Риск получить некачественное развитие высок настолько, что лучше бы придержать ряд крупных проектов, потому что они с большой вероятностью могут содержать в себе ошибки, которые в свою очередь могут превратиться в новые проблемы. Но это не означает, что нужно впадать в спячку.

В «рваном» темпе

Предлагаем читателям еще несколько точек зрения на развитие Санкт-Петербурга.

Эдуард ТИКТИНСКИЙ, президент Холдинга RBI:

– Стратегия развития города должна ответить на ряд ключевых вопросов. Один из них – должен ли город быть моноцентричным или он должен состоять из нескольких city. В связи с транспортными проблемами надо сократить ежедневные переезды массы людей с севера на юг, с запада на восток и обратно. То есть нужно создавать такие районы, которые содержали бы в себе и жилье, и офисы, и определенные производства.

Согласен, что Генплан и ПЗЗ должны быть укрупнены. При этом Генплан должен в большей степени быть нацелен в будущее. А Правила землепользования и застройки призваны отвечать на текущие вопросы. Кроме того, я предлагаю более смело смешивать разные функции и создавать баланс между ними. Идея с условно разрешенными видами деятельности показала свою неэффективность.

Артур МАРКАРЯН, генеральный директор «СПб Реновация»:

– Проблема развития города нас волнует, так как реализуемый нами проект длителен и завязан на многие социальные факторы. Мы задаемся вопросом, кто будет нашим потенциальным покупателем, и это заставляет нас задуматься над более глобальными вопросами. Как город будет развиваться? Каким будет житель Петербурга через 5–10 лет? Где он будет работать, каков будет его доход и социальный статус, что ему будет нужно?

Последовательное поведение власти является лучшим магнитом для инвестора. Стратегия должна подразумевать все элементы, не ограничиваясь Генпланом и ПЗЗ. Только при реализации крупных проектов эти проблемы всплывают.

Михаил ВОЗИЯНОВ, генеральный директор компании «ЮИТ Лентек»:

– Считаю, что имеющиеся сегодня в Петербурге градостроительные проблемы приведут к уменьшению объемов строительства в последующие годы. Очень сложно этому противодействовать. Кроме того, смена власти в городе, выборы в Государственную Думу и предстоящие выборы президента – все это политические риски. Что касается рынка недвижимости, то в 2011 году он показал хорошие результаты. Мы практически вышли на докризисные показатели.

В 2012 году ключевым фактором будет макроэкономика. Экономисты считают, что нас ожидает рецессия. Мы, наверное, увидим снижение инвестиционной активности, связанное как с политическими, так и с градостроительными рисками, а также в связи с ухудшением макроэкономической ситуации в целом. Поэтому в ближайшее время мы будем работать в «рваном» темпе. Где-то будем запускать проекты, где-то придется их приостанавливать.

Не думаю, что в ближайшее время будет принята Стратегия развития Петербурга до 2020 года. Тем не менее стратегические решения есть: принята транспортная стратегия. Нам надо их отслеживать, ориентироваться на них и самим мысленно достраивать стратегический вектор развития города.

Александр ГРИШИН, генеральный директор «ВМБ-Траст», полномочный представитель НП «Гильдия управляющих и девелоперов» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

– Хочется, чтобы в первом квартале 2012 года мы увидели эту самую Стратегию социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2020 года. Потому что хотелось бы работать профессионально. Пока участники рынка вынуждены заниматься ситуационным менеджментом, покупая участки в различных частях города под различное функциональное наполнение. Разложили фишки по всему полю в расчете на то, что какая-нибудь да выиграет.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X