жк днепропетровская 37 евродвушка

Актуальное

Защита подрядчика. О снижении рисков при заключении договора строительного подряда

На всех юридических факультетах студентам подробно рассказывают о самих договорах, их правовом регулировании, особенностях судебной практики. Однако вопросы организации договорной работы остаются за рамками юридических дисциплин.

Vilchur_12.jpgВ результате собственно юридические вопросы понятны. Но система работы с договорами остается не выстроенной или строится по устаревшему шаблону. Между тем для того, чтобы договоры по-настоящему защищали интересы бизнеса, необходимо создать условия для их нормального составления и заключения.

Почему правильное построение договорной работы важно именно для строительной отрасли? Ответ на этот вопрос вытекает из специфики самой отрасли. Строительные договоры не случайно считаются одними из самых сложных. Помимо высокой стоимости предмета, можно выделить следующие их особенности.

Во-первых, строительный договор часто включает в себя элементы различных договоров – тут и поставка, и хранение, и перевозка и другие. Особенно это характерно в договорах строительства «под ключ», когда подрядчик принимает на себя весь объем работ по созданию объекта.

Во-вторых, эти договоры являются длящимися, т. е. их выполнение занимает определенный, как правило, немаленький период времени. За это время могут поменяться условия работы, измениться экономическая среда.

В-третьих, в начале работ зачастую невозможно точно определить их стоимость. Меняются цены на материалы, энергоносители. В процессе производства часто возникает необходимость скорректировать состав работ. Все эти моменты не всегда можно предусмотреть в момент заключения договора.

Наконец, в-четвертых, строительные договоры не могут (по крайней мере не должны) составляться юристом в одиночку. К работе над документом должны быть подключены самые разные службы строительной компании. В противном случае результат может оказаться далеким от требуемого.

Работа со строительным договором

Процедура работы со строительными договорами существенно отличается от обычной, «рутинной» договорной работы. Если составление обычного договора поставки требует наличия четко определенной информации (предмет, цена, сроки поставки и оплаты, базис поставки и т. п.), то правильная работа с договором на строительство начинается с обсуждения плана производства работ, осуществления закупок, системы финансирования объекта.

Очень полезно в этой ситуации составление диаграмм (например, диаграммы Ганта), позволяющей увидеть очередность действий по выполнению работ и их взаимозависимость.

Если юрист не видит план реализации проекта, ему будет трудно учесть все риски по договору.

Простой пример. Традиционным для многих договоров является условие о том, что «в случае несвоевременного выполнения заказчиком своих обязательств, срок выполнения работы Подрядчиком продлевается на период такой задержки». Формулировка логичная, но абсолютно не учитывающая специфики строительства. Просрочка контрагента в выполнении своих обязательств на две недели может обернуться задержкой строительства в несколько месяцев. И если заранее такую возможность не обозначить в договоре, вся тяжесть последствий ляжет на плечи подрядчика.

Комплексные инжиниринговые проекты, включающие в себя проектирование, инженерные изыскания, поставку материалов и оборудования и собственно строительно-монтажные работы, сами по себе наслаивают риски друг на друга.

В данном случае еще не известен результат проектирования и изыскательских работ, а уже надо определиться со стоимостью и сроками реализации проекта в целом. Естественно, что организация, предлагающая свои услуги, вынуждена либо «перезакладываться» по срокам и стоимости (что довольно трудно сделать, учитывая плотность рынка), либо принимает на себя практически неконтролируемые риски.

В этой связи следует обратить внимание на процедуру согласования договоров, действующую внутри компании.

Согласование договора

Согласования строительного подряда – процедура сложная и многоступенчатая. По опыту работы с самыми различными строительными организациями мы знаем, что если работа с договорами в компании строится на основе листа согласования, то она, скорее всего, неэффективна.

Еще один пример. Предположим, что в согласовании договора участвуют пять служб. Проект приходит в первую из них – она выдает свои замечания. Следующая служба относит свои предложения то ли к первоначальному договору, то ли к измененному. К моменту поступления договора в четвертое подразделение уже невозможно определить, с какой редакцией договора ведется работа.

Кроме того, каждый специалист рассматривает договор только в той части, которая, как он считает, относится к его работе. Это нарушает системность договора в целом и дополнительно повышает риски компании.

Анализ эффективности договорной работы в различных компаниях показал, что «лист согласования» идеально подходит для того, чтобы каждый из подписавших его мог снять с себя ответственность за последствия. Кроме того, эта система снижает заинтересованность служб в заключении договора в целом. Чем больше подразделение напишет замечаний, тем лучше оно защищено. Только вот договор, учитывающий все их пожелания, вряд ли кому-то удастся подписать.

Взамен такой системы может применяться «проектный подход».

Суть проектного подхода в том, что формируется рабочая группа по согласованию договора. Техника работы такова: на основании предварительного плана реализации проекта составляется проект договора, который рассылается всем членам рабочей группы.

Каждый из них вносит свои предложения и замечания, которые обобщаются руководителем рабочей группы. Вторая редакция документа вновь рассылается всем членам группы. После этого происходит заседание, в ходе которого обсуждаются спорные вопросы и принимается окончательный вариант договора.

Еще одна распространенная ошибка – организация договорной работы вне сопоставления с размером бизнеса. Состав рабочей группы на крупном и среднем предприятии будет абсолютно различным. То же самое касается определения состава договора, согласование которого требует применения подобной процедуры. Ведь те проекты, которые для одних компаний являются бюджетообразующими, для других – небольшая текущая работа.

Небольшим строительным компаниям вообще лучше привлекать сторонних специалистов. Как уже было сказано, строительные договоры весьма сложны и специфичны, поэтому штатный юрист, консультирующий по общим вопросам, либо юрист-совместитель далеко не всегда сможет оказать квалифицированную помощь на этапе заключения крупного, по меркам данной компании, договора.

В рамках межрегиональной программы «Цивилизованный строительный рынок» специалисты по организации договорной работы в строительстве разработали рекомендации как для крупных, так и для малых строительных компаний. В них в качестве одного из главных моментов указывается необходимость учитывать не только специфику строительной отрасли, но и масштаб деятельности компании, ее положение в договорной системе (является ли компания генподрядчиком или выполняет субподрядные работы).

В рекомендациях затрагивается еще один, крайне важный момент договорной работы – проверка контрагента.

Проверка контрагента

Вопрос о надежности контрагента имеет два аспекта: гражданско-правовой и налоговый.

С точки зрения гражданско-правовых отношений определяется надежность контрагента как партнера по договору. Здесь анализируются его предшествующие проекты, стабильность работы, возможность выполнить взятые на себя обязательства в установленные сроки.

С позиции налогового права надежность партнера, в особенности – поставщика или подрядчика, определяется теми схемами по оптимизации налогообложения, которые он применяет. И здесь действуют правила, которые должны соблюдаться неукоснительно. Самое первое из них – необходимо проверить, с кем подписывается договор, существует ли такой человек на самом деле.

Традиция подписывать договор таким путем, когда два подписанных экземпляра передаются представителю контрагента, с тем чтобы один из них получить обратно, в крупных строительных проектах крайне опасна.

Что характерно, налоговые риски напрямую не связаны с реальным выполнением работы субподрядчиками. Наиболее важным здесь является реальное существование лица, с которым был подписан договор, и возможность с ним связаться. Не раз и не два приходилось отстаивать в суде интересы компаний, которые оказались беззащитными перед налоговыми органами, поскольку представили документы, подписанные неустановленными лицами.

Та же проблема возникает при использовании факсимильной подписи – такая подпись может применяться в договорах только в том случае, когда это прямо указано в самом договоре. В противном случае договор можно считать неподписанным.

Подводя итог, еще раз хотелось бы отметить, что постановка договорной работы – это целый комплекс мероприятий, необходимость проведения которых ощущается в строительстве особенно остро.

Николай Вильчур, руководитель консалтинговой компании «Вильчур и партнеры»,
координатор межрегионального проекта «Цивилизованный строительный рынок»

Другие материалы по теме

X