жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Охта без центра. Развитие общественно-делового района на Охте комментируют представители международных девелоперских и консалтинговых компаний

В последнее время принято рассматривать те или иные проекты в контексте развития всей окружающей территории. Район Охты не исключение. Как изменилась ситуация после того, как якорный для района проект «Охта-центра» был переименован и перенесен в Лахту?

При реализации девелоперских проектов все большее значение приобретает территориальный фактор, связанный с перспективами развития отдельных районов и муниципалитетов города. Но для координации действий девелоперов, работающих на соседних участках в рамках конкретной городской территории, наличия только Генплана недостаточно.

Остро встает вопрос о центре, который позволил бы объединить усилия девелоперов, собственников земельных участков и зданий и стимулировать их на реализацию тех проектов, которые территории действительно необходимы. Это может быть государственная структура или структура, образованная силами самих девелоперов при активном участии государства. Только власть может дать бизнесу необходимый стимул.

Перспективы остались светлыми

Для территории Охты и всего Красногвардейского района довольно длительное время «точкой роста» служил проект общественно-делового района «Охта-центр», заявленный структурами «Газпрома». Проект предполагалось реализовать на месте промышленной зоны советского периода. Однако в декабре 2010 года распоряжением губернатора Санкт-Петербурга проект был отменен. Как выразился глава КЭРППиТ Евгений ЕЛИН, население оказалось не готово строить глобальный город за счет нарушения исторических перспектив. С осени 2010 г. этот район развивается без якорного проекта, что, естественно, не могло не повлиять на реализацию «соседних» проектов.

На протяжении последних пяти лет по своему социально-экономическому развитию Красногвардейский район занимает 1-е место в городе. Однако, как заметил Илья АНДРЕЕВ, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, с точки зрения коммерческой недвижимости район отстает от центра. Это касается и торговых, и офисных площадей. Для девелоперов, считает Андреев, район остается перспективным. Депрессивными являются лишь отдельные участки, что свидетельствует о неравномерности развития этой территории.

По мнению многих экспертов, «Газпром» в свое время выбрал этот район как раз потому, что посчитал его перспективным. Во-первых, территория имеет транспортные выходы в другие районы города, а также в Ленобласть. Во-вторых, здесь уже существует жилая застройка, позволяющая развивать торговую недвижимость. Есть активно работающие предприятия, что создает спрос на офисные объекты, к которому добавляется спрос, формирующийся в соседних районах. Кроме всего прочего, привлекательным моментом является близость территории к историческому центру и к Смольному.

При этом существуют неиспользуемые или неэффективно используемые промышленные территории, которые могут быть подвергнуты редевелопменту, в том числе в целях строительства жилой и коммерческой недвижимости. Поэтому, по мнению экспертов, вне зависимости от присутствия «Газпрома» проекты здесь будут реализовываться, только не столь взрывными темпами.

Формат – изменился

Возможно, это даже хорошо, что проекты будут развиваться поступательно, считает Арсений ВАСИЛЬЕВ, генеральный директор УК группы «УНИСТО Петросталь», так как это позволит избежать перекосов в развитии территории.

Рассказывая о причинах, побудивших компанию построить в данном районе бизнес-центр «Охта-Хаус», он обратил внимание на возможность совершенно новых форматов:

– Офисы класса А должны быть не только престижными, но и удобными для пользователей. Престижные офисы, как правило, находятся в центре города, а вот требования к удобству здесь выполнить довольно сложно. Возможности по планировке и инженерным коммуникациям в исторических зданиях очень ограниченны. Плюс «пробки» и проблема с парковкой. При строительстве бизнес-центра на Охте таких проблем не возникает, и у строителей появляется возможность придать своему объекту новые характеристики, вывести его на иной уровень. К тому же здесь имеет смысл создавать офисные здания разного класса.

Спрос на помещения в бизнес-центре «Охта-Хаус» оказался даже выше, чем мы рассчитывали. Сюда переезжает из Московского района и наш центральный офис. Что касается проекта «Охта-центр», то, когда он был заявлен, многие собственники недвижимости заняли выжидательную позицию в надежде, что вскоре все здесь будет стоить намного дороже. Из-за этого они оттягивали принятие решений по реализации проектов, по выбору концепции. Сейчас ждать стало нечего.

Соответственно, если стоит вопрос о развитии, то его надо решать, рассчитывая не на «Охта-центр», а в первую очередь на самих себя.

Возможности редевелопмента

На территории Красногвардейского района расположено достаточно много крупных промышленных предприятий. Старые заводы сейчас нередко занимают больше территории, чем им необходимо. Многие предприятия готовы переезжать, но не за свой счет.

По мнению экспертов, вывод заводов из центра не должен быть самоцелью. Одни предприятия смогут продолжать успешно работать в условиях города, другие проведут модернизацию, третьи со временем переедут. Не будем забывать, что переезд завода может занимать в среднем порядка 10 лет.

В настоящее время на промышленной площадке свой проект «Септем Сити» реализует финская компания SRV. Подробности работы на территории Охты раскрывает Микко СЕДЕРЛУНД, генеральный директор ООО «Ай-Би-Ай Инвест» (SRV Group):

– Наш проект находится на расстоянии 400 м от участка «Газпрома». Я считаю, что «Газпром» никуда не ушел – участок у него в собственности, и его будут развивать. В определенном смысле «Газпром» и сейчас остается неким двигателем развития района.

Центр Петербурга должен расти. И наиболее оптимальный вариант, на мой взгляд, – развитие в восточном направлении. Мы считаем, что район Охты наиболее подходит для центра деловой активности. К тому же он достаточно компактен, да и Смольный рядом. Площадь промышленной зоны на Охте всего 130 га, что достаточно удобно для реализации проектов по редевелопменту.

Развитие Охты уже происходит. И темпы будут ускоряться, так как территория имеет хорошую локацию. У нас в собственности на Охте 8 га земли, здесь мы планируем построить до 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости (офисной и торговой). Строительство первой очереди торгового центра мы планируем начать через год и завершить работы за три года. В данный момент на этом участке у нас уже есть два бизнес-центра классов В и С. Все площади сданы в аренду, что свидетельствует о наличии спроса. В перспективе мы планируем строить здесь и жилье.

Редевелопмент промышленных территорий должен проходить постепенно, сообразно спросу на квартиры и на коммерческие площади. Весь процесс, я думаю, займет лет 40–50.

Сила в единстве

Михаил ГУЩИН, глава департамента стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург, утверждает, что если раньше все готовились подстраиваться под «Охта-центр», то с уходом «Газпрома» большинство собственников перестало понимать, как именно будет развиваться территория, что предпримет сосед слева или справа.

– В международной практике такие крупные территории всегда развивают с участием некой государственной корпорации, аналога нашего Агентства развития территорий. И пока нет единения среди собственников, которые будут думать, как им вместе развивать район, все радужные перспективы будут отдаленными.

Исходя из опыта европейских стран, проекты по редевелопменту реализуются на промышленных территориях, имеющих стратегическое местоположение. Это характерно и для Красногвардейского района. Таким проектам свойственна многофункциональность развития. Здесь должно быть и жилье, и офисы, и торговля. Ядром проекта может стать некая общественная функция (парк, музей и пр). Важный фактор – все функции должны развиваться в интересном архитектурном формате.

Таким образом, для полноценного развития территории должна существовать либо государственная структура, которая возьмет на себя вопросы по координации действий, либо структура, организованная силами девелоперов. Сообща должны решаться вопросы размещения общественной зоны, различной инфраструктуры, привлечения якорных арендаторов и т. д. Важно также изучать общественное мнение в отношении планируемых проектов.

Таким образом, в градостроительном отношении Охта остается привлекательным местом для девелоперов, работающих в сегменте mixed-use (смешанной застройки). В этой оценке территории иностранный бизнес совпадает с отечественным. Кстати, «Газпром» действительно не ушел с Охты. Компания просто находится в раздумье. В ЗАО «Общественно-деловой центр «Охта» подтверждают, что участок остается за компанией, и она намерена его развивать. Процесс сдерживает тот факт, что статус этого участка до сих пор не определен. Следовательно, пока не ясно, что именно и как на нем можно строить.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X